摘要：經(jīng)濟(jì)適用房在別的國(guó)家和地區(qū)一般被稱(chēng)為公共房屋，中國(guó)香港稱(chēng)為居者有其屋(簡(jiǎn)稱(chēng)居屋)，中國(guó)澳門(mén)稱(chēng)為經(jīng)濟(jì)房屋，中國(guó)臺(tái)灣稱(chēng)為國(guó)民住宅(即國(guó)宅)，新加坡稱(chēng)為組屋。文章發(fā)表在《教學(xué)與管理》上，是畢業(yè)論文發(fā)表范文，供同行參考。

　　關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房,效率偏差,偏差建議

　　經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以比較微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。

　　我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房政策效率偏差問(wèn)題十分突出，國(guó)內(nèi)部分城市政府甚至宣布取消經(jīng)濟(jì)適用房政策。

　　針對(duì)近年來(lái)部分城市存在房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的趨勢(shì)，2006年的政府工作報(bào)告以及“國(guó)六條”中都相應(yīng)提出，要著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。為避免重蹈覆轍，經(jīng)濟(jì)適用房政策需要根據(jù)產(chǎn)生效率偏差的原因，進(jìn)行制度修正，彌補(bǔ)其政策設(shè)計(jì)的缺陷。

　　經(jīng)濟(jì)適用房政策效率偏差原因分析

　　轉(zhuǎn)軌時(shí)期城鎮(zhèn)居民家庭收入差距拉大，居民家庭住房承受能力呈現(xiàn)出明顯的層次性。政府設(shè)計(jì)了分層次的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系：對(duì)高收入家庭提供普通商品房，對(duì)中低收入家庭提供經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)特困家庭提供廉租房。分層次住房供應(yīng)體系屬于“價(jià)格歧視”。價(jià)格歧視就是在壟斷市場(chǎng)上，擁有壟斷地位的壟斷者可以采用不同的價(jià)格銷(xiāo)售同種產(chǎn)品。分層次住宅供應(yīng)體系屬于“三級(jí)價(jià)格歧視”，即壟斷者對(duì)同種產(chǎn)品在不同市場(chǎng)上，或?qū)Σ煌M(fèi)者，收取不同價(jià)格。

　　經(jīng)濟(jì)適用房和商品房除了建造標(biāo)準(zhǔn)上的差異外，其居住效用沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別，屬于同質(zhì)產(chǎn)品。但是經(jīng)濟(jì)適用房政策設(shè)計(jì)，使得經(jīng)濟(jì)適用房與商品房存在價(jià)格差異。政府部門(mén)在一級(jí)土地供給市場(chǎng)上扮演著壟斷者的身份，通過(guò)土地出讓?zhuān)瑢⑸唐贩坑玫嘏c經(jīng)濟(jì)適用房的劃撥用地區(qū)分開(kāi)來(lái)，減免地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)，對(duì)利潤(rùn)率及管理費(fèi)率進(jìn)行管制，經(jīng)濟(jì)適用房與商品房存在差別價(jià)格。并且規(guī)定高收入家庭只能購(gòu)買(mǎi)高價(jià)格的商品房，中低收入家庭才有資格購(gòu)買(mǎi)低價(jià)格的經(jīng)濟(jì)適用房。因此，經(jīng)濟(jì)適用房政策設(shè)計(jì)屬于典型的價(jià)格歧視。

　　經(jīng)濟(jì)適用房政策出現(xiàn)偏差的主要原因，就在于實(shí)施住房?jī)r(jià)格歧視的兩個(gè)條件未得到有效保證。市場(chǎng)分割標(biāo)準(zhǔn)難以操作，市場(chǎng)分隔手段缺乏效率。

　　分層次住房供應(yīng)體系，分割住房市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)是居民家庭的收入。但是多元化的收入分配格局，使我國(guó)居民家庭的收入水平透明度極低。此外，居民家庭收入是動(dòng)態(tài)變量，信息取得成本很高。

　　市場(chǎng)分隔要求將高收入家庭排除在經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)門(mén)檻以外。目前采用的主要手段是資格審查和購(gòu)房者公示，但這種分隔手段缺乏效率。購(gòu)房者資格主要由購(gòu)房者單位、街道，甚至是開(kāi)發(fā)商審查。購(gòu)房者單位和街道具有利益無(wú)關(guān)性，因此難以認(rèn)真履行審核職責(zé)。開(kāi)發(fā)商為提高銷(xiāo)售效率，縮短開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期，很可能與購(gòu)房者進(jìn)行合作博弈，甚至協(xié)同作假。而在個(gè)人信用制度缺失情況下，公示不可能起到甄別高收入階層的效果。

　　修正與完善經(jīng)濟(jì)適用房政策的思考

　　準(zhǔn)確定位需求結(jié)構(gòu)

　　調(diào)整收縮經(jīng)濟(jì)適用房供給規(guī)模，縮小保障對(duì)象范圍，增大保障力度。社會(huì)保障性質(zhì)決定了經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)范圍不應(yīng)該過(guò)于寬廣。過(guò)于寬松的購(gòu)買(mǎi)資格，增加了政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，也沒(méi)有顯現(xiàn)出真正需要支持的弱勢(shì)群體，社會(huì)保障效果不好。因此，有必要收縮經(jīng)濟(jì)適用房投資計(jì)劃，減少保障范圍，增大真正需要支持家庭的保障力度。因地制宜，結(jié)合各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制定收入?yún)^(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。

　　盡快建立和完善城鎮(zhèn)居民個(gè)人信用制度。隨著我國(guó)消費(fèi)信貸的發(fā)展，國(guó)內(nèi)少數(shù)城市已經(jīng)啟動(dòng)聯(lián)合征信制度，這是居民個(gè)人信用制度建設(shè)的良好開(kāi)端。今后要加大聯(lián)合征信制度的覆蓋范圍，建立具有購(gòu)房資格的中低收入家庭的數(shù)據(jù)信息庫(kù)。

　　大力發(fā)展“二手房”市場(chǎng)和啟動(dòng)廉租屋。中低收入家庭的投資買(mǎi)房的能力有限，因而大力發(fā)展“二手房”租購(gòu)市場(chǎng)，及時(shí)啟動(dòng)“廉租屋”政策，為中低收入家庭住房需求分流。

　　建立有效的實(shí)行機(jī)制

　　建立監(jiān)督執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展計(jì)劃的機(jī)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用房社會(huì)保障功能決定不能完全采用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制配置資源。政府必須介入經(jīng)濟(jì)適用房分配，確保租購(gòu)對(duì)象都是確實(shí)需要幫助的人。

　　控制建造標(biāo)準(zhǔn)與總價(jià)。經(jīng)濟(jì)適用房超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)適用房和商品房類(lèi)同，沖擊了商品房市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)適用房要以中小戶(hù)型為主，不求奢華，但求結(jié)構(gòu)緊湊，面積實(shí)用。

　　核心教育期刊發(fā)表：《教學(xué)與管理》系國(guó)家新聞出版總署批準(zhǔn)，面向國(guó)內(nèi)外公開(kāi)發(fā)行的教育類(lèi)學(xué)術(shù)期刊。《教學(xué)與管理》創(chuàng)刊于1984年，創(chuàng)刊伊始為季刊，1997年擴(kuò)容為月刊，2000年擴(kuò)容為半月刊，2001年擴(kuò)容為旬刊。教學(xué)與管理所刊文章被人大“中小學(xué)管理”專(zhuān)題全文轉(zhuǎn)載的數(shù)量連續(xù)五年居全國(guó)同類(lèi)刊物之首。