摘 要：土地流轉(zhuǎn)租金定價是完善農(nóng)村土地市場的重要內(nèi)容。考慮到農(nóng)戶間土地流轉(zhuǎn)租金是雙方博弈的結(jié)果，本文基于雙向拍賣理論分析其定價機制并構(gòu)建土地流轉(zhuǎn)租金定價理論模型，以黑龍江省為例對理論模型加以檢驗，并得到具體的定價公式。研究發(fā)現(xiàn)：首先，土地經(jīng)濟價值、土地社會保障價值和務(wù)農(nóng)機會成本是構(gòu)成土地流轉(zhuǎn)租金定價的核心要素。其次，土地流轉(zhuǎn)租金定價模型既要考慮區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平對定價的影響，同時也應(yīng)根據(jù)各年不同情況設(shè)定浮動值對土地流轉(zhuǎn)租金價格加以修正。最后，考慮上述五項因素的土地流轉(zhuǎn)租金定價模型具有操作簡單和適用性強的特點，可用于估算區(qū)域土地流轉(zhuǎn)租金。本文的研究有助于明晰農(nóng)戶間土地流轉(zhuǎn)租金指導(dǎo)價格的確定，為穩(wěn)定農(nóng)村土地交易市場和推動城鄉(xiāng)一體化提供參考。

　　關(guān)鍵詞：農(nóng)戶間土地流轉(zhuǎn);流轉(zhuǎn)租金;雙向拍賣理論;定價模型

　　一、引 言

　　土地所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)的“三權(quán)分置”改革是新時代發(fā)展農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的制度基礎(chǔ)，其根本要義在于通過推動土地流轉(zhuǎn)以實現(xiàn)土地價值并激發(fā)土地活力[1]。流轉(zhuǎn)租金是土地價值最直接的表現(xiàn)形式，它是土地承包戶讓渡土地使用權(quán)所獲得的收益。流轉(zhuǎn)租金是反映土地資源利用價值的符號與載體，事關(guān)土地流轉(zhuǎn)效率和農(nóng)民權(quán)益[2]。探究土地流轉(zhuǎn)租金定價問題，對平衡土地流轉(zhuǎn)雙方利益關(guān)系、維護土地市場穩(wěn)定具有重要意義。

　　之所以研究農(nóng)戶間土地流轉(zhuǎn)租金定價問題，主要在于農(nóng)戶間土地流轉(zhuǎn)是現(xiàn)階段的一種重要流轉(zhuǎn)方式。據(jù)統(tǒng)計，截至2016年底，全國已有4.71億畝土地參與流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)面積占比達35.10%，其中有58.38%的家庭承包地是以農(nóng)戶間流轉(zhuǎn)的方式進行，截至2018年，這一比重仍超過50%。尤其在當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)規(guī)模增速明顯放緩的局勢下，通過提高農(nóng)戶間土地流轉(zhuǎn)交易的市場化程度來推動土地流轉(zhuǎn)市場轉(zhuǎn)型，是進一步挖掘土地流轉(zhuǎn)潛力的突破口[3]。租金是土地流轉(zhuǎn)中的核心問題，然而各地尚未對土地流轉(zhuǎn)租金定價機制達成共識，影響了流轉(zhuǎn)雙方對價格的預(yù)期，進而阻礙了土地流轉(zhuǎn)市場的發(fā)展。因此，有必要研究土地流轉(zhuǎn)租金定價模型，為制定土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價格提供依據(jù)。

　　二、文獻綜述

　　受宏觀經(jīng)濟政策的影響，我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)形成了獨具特色的發(fā)展路徑。1984年中央“一號文件”首次肯定并支持土地流轉(zhuǎn)，促使土地承包經(jīng)營權(quán)分離為相對獨立的承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)，土地經(jīng)營權(quán)最初是以農(nóng)戶間自發(fā)流轉(zhuǎn)的形式進行交易。伴隨著農(nóng)村勞動力大規(guī)模向非農(nóng)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場日漸成熟，由此使現(xiàn)今的土地流轉(zhuǎn)租金體現(xiàn)出了與早期不同的特征并出現(xiàn)了相應(yīng)的問題。目前，有關(guān)土地流轉(zhuǎn)租金的研究主要圍繞三個方面：

　　第一，早期的土地流轉(zhuǎn)租金問題研究。學(xué)者最初研究土地流轉(zhuǎn)租金問題多是立足于農(nóng)戶間土地流轉(zhuǎn)。早期農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場具有非正式交易特征[4]，流轉(zhuǎn)多發(fā)生于村內(nèi)親戚之間，并且沒有簽訂正式的書面合同[5]，土地零租金或低租金流轉(zhuǎn)現(xiàn)象普遍存在[6-7-8]。因此，早期的土地流轉(zhuǎn)多被認為是市場化程度低且缺乏規(guī)范性的。多數(shù)研究是以解釋該階段土地零價或者低價流轉(zhuǎn)的原因為主。自2000年以來，我國農(nóng)村勞動力開始大規(guī)模向非農(nóng)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，土地流轉(zhuǎn)市場競爭不斷加據(jù)，由此引發(fā)熟人間出現(xiàn)更多的營利性交易，這種現(xiàn)象促使熟人間土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)明顯的市場化特征，熟人間交易和租金價格與非熟人間的租金價格差距不斷縮小[3]。綜上所述，土地流轉(zhuǎn)發(fā)育初期是以熟人間的非正式流轉(zhuǎn)為主，對土地流轉(zhuǎn)租金的研究多聚焦于零價或低價流轉(zhuǎn)的原因分析。經(jīng)歷我國城鎮(zhèn)化發(fā)展后，現(xiàn)今的農(nóng)戶間土地流轉(zhuǎn)已表現(xiàn)出市場化特征，流轉(zhuǎn)租金的確定已經(jīng)是市場議價后的結(jié)果。

　　第二，土地流轉(zhuǎn)租金的影響因素研究。從宏觀層面來看，在土地流轉(zhuǎn)市場發(fā)育初期，土地的自然因素和區(qū)位經(jīng)濟因素共同對土地流轉(zhuǎn)租金產(chǎn)生影響，但伴隨土地流轉(zhuǎn)市場的發(fā)展，自然因素對土地流轉(zhuǎn)租金的影響在減弱，而區(qū)位經(jīng)濟因素在不斷強化[9]。從微觀層面來看，首先是土地特質(zhì)會影響流轉(zhuǎn)租金。紀月清等[10]研究發(fā)現(xiàn)，土地平整度和土壤類型會影響租金，同時土地地塊規(guī)模增大會顯著增加流轉(zhuǎn)土地的經(jīng)濟價值和每畝租金。其次是社會因素對流轉(zhuǎn)租金的影響，主要表現(xiàn)為交易雙方的信任關(guān)系、議價能力、轉(zhuǎn)入方支付能力、流轉(zhuǎn)期限以及農(nóng)戶關(guān)系網(wǎng)絡(luò)等。

　　第三，土地流轉(zhuǎn)租金定價模型研究。對土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)定價方法的研究起步較晚，現(xiàn)有文獻主要借鑒了征地補償定價思路，使用收益現(xiàn)值法構(gòu)建土地流轉(zhuǎn)租金定價模型。但使用這種方法確定的流轉(zhuǎn)租金估計價格卻遠高于實際價格，如翟研寧[7]以土地經(jīng)濟價值計算流轉(zhuǎn)租金，從土地的超額利潤、信息不對稱和產(chǎn)權(quán)不完整三方面解釋了估價偏高的原因，同樣，張振華[11]也利用土地經(jīng)濟價值估算土地流轉(zhuǎn)租金價格，從供需雙方博弈視角解釋這種價格差異。另有學(xué)者修正了土地價值來完善定價模型，穆松林等[12]認為，土地在流轉(zhuǎn)中不僅體現(xiàn)經(jīng)濟價值，還應(yīng)考慮社會保障價值，以此確定的流轉(zhuǎn)價格豐富了流轉(zhuǎn)租金定價的內(nèi)涵。

　　上述研究在豐富和加深對土地流轉(zhuǎn)租金定價的理解方面作出諸多有益探索。但現(xiàn)今農(nóng)戶間土地流轉(zhuǎn)租金應(yīng)如何定價尚無定論。學(xué)者對土地價值的估算奠定了本文的研究基礎(chǔ)，以往的研究思路是對土地承載的各項價值進行加總，然后利用還原率和流轉(zhuǎn)年限加以修正。但農(nóng)戶間土地流轉(zhuǎn)租金是交易雙方議價的結(jié)果，交易雙方對土地價值的判斷并不相同，如果僅是從土地價值的角度核算價格就無法體現(xiàn)交易雙方的博弈過程。現(xiàn)有土地流轉(zhuǎn)定價模型主要考慮了土地經(jīng)濟價值和土地社會保障價值兩個要素，這也與僅從土地價值角度出發(fā)有關(guān)，沒有基于交易雙方對土地價值的判斷，所以未將務(wù)農(nóng)機會成本等要素考慮在內(nèi)。鑒于此，本文引入雙向拍賣博弈模型，從轉(zhuǎn)入與轉(zhuǎn)出雙方博弈的視角分析土地流轉(zhuǎn)租金形成機制并嘗試構(gòu)建農(nóng)戶間土地流轉(zhuǎn)租金定價模型。在理論推導(dǎo)分析的基礎(chǔ)上，利用黑龍江省農(nóng)村固定觀察點數(shù)據(jù)對理論模型加以檢驗。首先，驗證了選取的土地經(jīng)濟價值、土地社會保障價值和務(wù)農(nóng)機會成本核心要素是否對土地流轉(zhuǎn)租金產(chǎn)生顯著影響。其次，探究了核心要素的系數(shù)關(guān)系和定價的其他影響因素，以完善模型對現(xiàn)實的解釋力度。最后，確定了黑龍江省土地流轉(zhuǎn)租金定價計算公式，并比較土地流轉(zhuǎn)租金估計價格與實際價格的擬合情況。本研究的理論意義在于嘗試從交易雙方對土地價值判斷的角度探索一種土地流轉(zhuǎn)租金定價的方法與思路，現(xiàn)實意義在于通過本文確定的定價模型可估算黑龍江省各層級單位的流轉(zhuǎn)租金水平，為完善土地流轉(zhuǎn)市場作出微薄貢獻。

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