這篇物業(yè)管理論文投稿發(fā)表了物業(yè)管理的概念和提供服務(wù)的屬性，論文概述了基于公共理論視角下物業(yè)管理產(chǎn)品屬性研究，物業(yè)管理在人們的生活中需要越來越重要，論文通過研究前任公共理論研究和物業(yè)管理的屬性，對物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品進(jìn)行了重新認(rèn)識。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理論文投稿,公共理論,物業(yè)管理,產(chǎn)品屬性分析

　　一、基于公共理論視角下物業(yè)管理產(chǎn)品屬性研究概述

　　目前國內(nèi)的相關(guān)專家、學(xué)者對物業(yè)管理產(chǎn)品屬性的研究明顯地分為了兩派別，主要研究結(jié)論如下：一派專家、學(xué)者是從公共產(chǎn)品理論中的公共產(chǎn)品判定標(biāo)準(zhǔn)即公共產(chǎn)品具有非排他性(non-excludability)和非競爭性(non-rivalry)兩個顯著特點出發(fā)，來分析物業(yè)管理的屬性。此派學(xué)者認(rèn)為：首先，物業(yè)管理是對一個物業(yè)項目內(nèi)所有業(yè)主(或使用人)提供服務(wù)，在服務(wù)的過程中很難做到讓某一業(yè)主(或使用人)無法享受物業(yè)公司所提供的物業(yè)管理，所以符合公共產(chǎn)品的非排他性;其次，當(dāng)一個物業(yè)公司為一個項目尤其是住宅項目，提供保潔、綠化、秩序、設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)以后，增加一定的企業(yè)主數(shù)量時，物業(yè)管理的成本無明顯增長，所以符合公共產(chǎn)品的非競爭性。

　　經(jīng)過以上分析后得出物業(yè)管理具有公共產(chǎn)品屬性，認(rèn)為物業(yè)管理是公共服務(wù)的重要組成部分。另一派專家、學(xué)者則是“疾呼”物業(yè)管理不是公共產(chǎn)品，主要依據(jù)是產(chǎn)權(quán)理論相關(guān)法律、法規(guī)。如《物權(quán)法》第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，其中第七十條、第七十三條，明確了業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，以及建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有。此派的研究者認(rèn)為，《物業(yè)管理條例》里所指的“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備”，以及《物權(quán)法》所提及的“公共場所、公用設(shè)施”，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)產(chǎn)生，是多個私人所有權(quán)組成的，嚴(yán)格來說，這些“公共場所”和“公用設(shè)施”是屬于私人的，所以得出結(jié)論物業(yè)管理是為業(yè)主提供的私人服務(wù)而不是公共服務(wù)。

　　二、物業(yè)管理概念的延伸

　　傳統(tǒng)的物業(yè)管理概念是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人進(jìn)行管理的活動。但是目前的物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)除了傳統(tǒng)的保潔、綠化、秩序、工程(設(shè)備)維修等對“物”的管理以外，在市場和利益的驅(qū)動下著重加強(qiáng)了對“人”服務(wù)，已經(jīng)(或者計劃)涉足電子商務(wù)、房屋租售、家政服務(wù)、文化健康、居家養(yǎng)老等方面。幾乎涵蓋了人們生活的方方面面，內(nèi)容上已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了“物業(yè)管理”這一概念。物業(yè)管理企業(yè)面對多樣化和不斷變化的市場需求，提供的是多樣化且跟隨市場需求變化而變化的新型綜合服務(wù)。所以不能把現(xiàn)在的物業(yè)管理服務(wù)簡單歸類于公共產(chǎn)品或排除出公共產(chǎn)品。

　　筆者首先把當(dāng)前物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)分為了以下三大類：(1)物業(yè)管理基本服務(wù)，即物業(yè)的管理主要內(nèi)容是建筑物、場所、設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)、保潔綠化和秩序管理;(2)多種經(jīng)營服務(wù)，根據(jù)物業(yè)項目的物業(yè)和業(yè)主資源以增加營業(yè)收入為目的多種經(jīng)營服務(wù);(3)社區(qū)服務(wù)，即根據(jù)社會和社區(qū)的需求積極參與的社區(qū)文化、醫(yī)療、養(yǎng)老、教育等輔助服務(wù)。

　　三、物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)屬性分析

　　1、物業(yè)管理基本服務(wù)屬性分析首先，從公共服務(wù)產(chǎn)品的理論基礎(chǔ)上來看，物業(yè)管理基本服務(wù)產(chǎn)品的非排他性和非競爭性是不完全的，只是在一定的范圍內(nèi)和公共產(chǎn)品的屬性有一定的類似，當(dāng)超出了一定范圍就不存在了，所以不能就這一特征把物業(yè)管理視為公共產(chǎn)品或公共服務(wù)。其次，根據(jù)《物權(quán)法》第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，其中第七十條、第七十三條相關(guān)內(nèi)容和《物業(yè)管理條例》中的物業(yè)管理概念界定和業(yè)主大會(業(yè)委會)管理相關(guān)內(nèi)容，完全可以看出，物業(yè)管理基本服務(wù)的購買或市場交易，就是一個物業(yè)項目的業(yè)主(或業(yè)主集體)針對本項目向物業(yè)公司購買的一項物業(yè)服務(wù)，至于這項服務(wù)的內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，購買方和供應(yīng)方可以協(xié)商去制訂，在不違反國家法律的情況下他人無權(quán)干涉。合同一旦執(zhí)行，在物業(yè)項目產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)其他物業(yè)項目的業(yè)主無權(quán)享受，所以物業(yè)管理基本服務(wù)是私益物品。

　　2、多種經(jīng)營服務(wù)的屬性分析物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的多種經(jīng)營服務(wù)，是以營利為目的，根據(jù)不同的物業(yè)項目和業(yè)主資源或市場需求提供的各類商業(yè)服務(wù)，如裝修、房屋租售、商超或電子商務(wù)等服務(wù)。這些服務(wù)往往是在物業(yè)服務(wù)合同之外的內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)企業(yè)會根據(jù)不同物業(yè)項目特點和與業(yè)主商談的結(jié)果，提供專項服務(wù)或者特約服務(wù)。這類服務(wù)產(chǎn)品屬于非常明顯的私益物品。

　　3、參與執(zhí)行社區(qū)服務(wù)的屬性分析首先，從公共服務(wù)產(chǎn)品的理論基礎(chǔ)上來看，隨著新公共理論的不斷發(fā)展，尤其在薩繆爾森發(fā)表《公共支出的純理論》后，各國的專家學(xué)者對公共物品的內(nèi)在屬性研究日益加深，針對不同類型的公共產(chǎn)品，逐漸形成了通過政府供給、市場供給、志愿供給組成的多元化公共服務(wù)供給模式。這種多元化公共服務(wù)供給模式既有理論上的依據(jù)，也是實踐發(fā)展的必然趨勢，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為市場的一分子具有參與提供公共服務(wù)的理論依據(jù)。

　　其次，從30年前國家民政部提出“社區(qū)服務(wù)”概念以來，城市社區(qū)公共服務(wù)呈現(xiàn)出主體多元多、需求領(lǐng)域不斷拓寬并且多樣、服務(wù)模式不斷轉(zhuǎn)變。由原來政府主導(dǎo)、街道居民委員會提供公共服務(wù)的單一主體，逐步演變?yōu)檎?、居委會、物業(yè)公司、業(yè)主委員會、志愿者組織等部門和社會團(tuán)體多方參與共同配合提供公共服務(wù)的局面。物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容也由原來的環(huán)境衛(wèi)生、秩序、工程維修等基本服務(wù)，拓寬到便民生活圈、家政服務(wù)市場化、醫(yī)療衛(wèi)生及文體娛樂等涵蓋各類公共產(chǎn)品與服務(wù)的綜合服務(wù)內(nèi)容。所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的這部分服務(wù)內(nèi)容是公共服務(wù)重要組成部分，從這個角度來說物業(yè)服務(wù)企業(yè)是公共服務(wù)市場供給執(zhí)行者中的一員。

　　四、總結(jié)

　　綜上所述，筆者認(rèn)為現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)根據(jù)社會發(fā)展和市場需求，提供的服務(wù)內(nèi)容越來越多樣化，尤其是面對當(dāng)前社會人民日益增長的對美好生活的需要，物業(yè)服務(wù)除了提供物業(yè)管理基本服務(wù)和多種經(jīng)營服務(wù)以外，在參與多元化公共服務(wù)的市場供給中也占據(jù)著重要位置，有著巨大的發(fā)展空間。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]葉響裙.公共服務(wù)多元主體供給[M].社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社,2014.

　　[2]珍妮特•V.登哈特,羅伯特•B.登哈特.新公共服務(wù)：服務(wù)而不是掌舵[M].中國人民大學(xué)出版社,2004.

　　[3]金錦萍.論物業(yè)管理法律制度的重構(gòu)：從公共物品的角度[J].學(xué)術(shù)交流,2016(3).

　　[4]李雪萍.城市社區(qū)公共產(chǎn)品供給研究[D].華中師范大學(xué),2007(4).

　　作者：張義斌 韋寧

　　推薦閱讀：《中國物業(yè)管理》主辦： 中國物業(yè)管理協(xié)會，周期： 月刊，出版地：北京市，語種： 中文;，開本： 16開，國際刊號：ISSN1671-0991，國內(nèi)刊號：CN11-4669/TU。