摘 要：2008年3月，筆者作為江蘇武進創業房地產有限公司代表，組織了常州武進區第一個大型商業項目—武進新天地不夜城的總包施工招標。因為項目處于武進區電視塔下面，需要塔基支護;同時，地下室體量有8萬平方米，技術要求高。
關鍵詞：商業項目,邀請招標,開標,評標
中圖分類號：D911.05 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8772(2013)29-0000-02
公司高層決定采用邀請招標的形式，選取了三家信譽良好，施工管理水平高，長期一級施工企業參與投標。三家投標單位分別是上海華盛建設(集團)有限公司、常州市武進建設工程有限公司、江蘇武進欣達建筑工程有限公司。本次招標我們選擇造價咨詢企業信譽特別好，資質為甲級的江蘇陽湖建設項目工程管理有限公司作為招標代理。
武進新天地不夜城項目總面積為28.86萬㎡，總投資額約為5億元。下面，筆者根據親身經歷簡要介紹一下該房地產項目的工程量清單招標流程。
一、項目前期手續
(一)武進區建設工程招標投標辦公室進行項目發包登記
1.項目發包初步方案的確定
武進新天地不夜城項目報建，房產開發公司提供了常州市區進區發展和改革局-武發改[2007]***號《關于江蘇武進創業房地產有限公司新天地不夜城項目核準的通知》，本期項目的建設工程規劃許可證相關資料。決定投標形式為邀請招標。
2.項目發包方案的確定
項目發包方案向招標辦提交，招標辦定項目編號，同時需要攜帶的資料有發包項目的報建表、工程項目資金落實證明資料(需要帳戶銀行蓋章確認)、施工圖設計審查批準書及其他有關資料。
(二)委托代理合同簽訂和建設工程招標代理授權委托書的簽訂
招標代理機構接到我們公司的授權委托后，與我公司簽訂了《江蘇省建設工程招標代理合同》，招標內容為：圖紙范圍內土建、水電安裝及配套設施工程。根據公司董事會的工作安排，將武進新天地不夜城項目分成兩期招標。第一期項目工程為SP2、SP4~SP7、SP10;結構形式為框架結構;建筑面積38 370.5㎡。同時合同明確委托代理的內容有：代擬發包方案;發出投標邀請書;編制資格預審文件;組織接受投標申請人報名;審查潛在投標人資格，確定潛在投標人;編制招標文件;編制工程量清單;編制工程標底;組織現場踏勘和答疑;組織開標、評標;草擬工程合同;編制招標情況書面報告;與發包有關的其他事宜。
(三)發投標邀請書
分別向經過考察確認的三家施工企業發出投標邀請函。
(四)編制資格預審文件，發送投標邀請人。要求投標邀請人按資格預審文件提供資格預審資料報名，并填寫武進區建設工程公開招標資格預審報告。報告組成內容有以下幾點。
1.投標報名及獲取資格預審文件一覽表
主要內容有：申請人姓名、項目經理姓名、資格證書號、經辦人姓名、經辦人身份證號、是否獲取資格預審文件等。
2.資格預審匯總表
3.投標單位確定表
(五)招標代理單位根據我公司授權委托要求編制施工招標文件
(六)招標代理編制完施工招標文件后，我方審閱招標文件，明確具體細節后送常州市武進區招投標辦公室的招標科室審核。其中，關于投標保證金一項，招標辦明確為80萬，要求施工單位在開標前存入財政專戶。招標文件審核通過后，招標代理單位通知邀請招標單位在規定時間內領取招標文件和招標光盤。
二、項目的開標準備工作、開標、評標及中標人確定
(一)項目開標的準備工作
召開武進新天地不夜城項目標前會議，參加單位為：江蘇武進創業房地產有限公司、常州市武進招標辦、江蘇陽湖建設項目管理有限公司、上海華盛建設(集團)有限公司等投標單位。做好會議答疑紀要，主要答疑如下所示。
(1)2008年3月14日上午9：30在武進建設工程交易中心二樓會議室公布經審核的標底總價、最高限價、分部分項工程量清單綜合單價、措施費總價、其他項目報價，如未按時參加的投標單位，一律默認所公布的標底總價、最高限價、分部分項工程量綜合單價、措施費總價、其他項目報價等。
(2)開標時，本次投標的項目經理必須在招標文件規定的開標時間準時到達開標現場(不得請假)，并出示表明個人身份的有效證件，否則招標人將拒絕其投標。
(3)工程投標擔保金額由原來的“捌拾萬”改為“伍拾萬”。
(二)據《招標投標法》確定評標委員會
評標委員會成員共7人單數，其中由房產公司選取有豐富造價管理和招標經驗的錢平副總擔任，其余6人由招標辦從專家庫抽取6名技術、經濟方面的專家評委。
(三)武進新天地不夜城項目開標
(1)2008年3月14日上午9：30，在武進區招標辦二樓準時開標。開標會由江蘇武進創業房產公司代表、江蘇陽湖項目管理有限公司(招標代理)負責人主持，武進招標辦專人參與監督。各投標單位授權委托人、項目經理準時參與。
(2)招標辦人員檢查投標單位人員的到場情況，主要檢查投標委托授權人、項目經理及其授權文件、身份證明資料及投標保證金收據。
(3)投標單位提交標書，主持人當眾檢查標書，有下列情形則視為標書無效。未密封，即在啟封時要求檢查密封是否完好，所以要求投標單位在唱標之前檢查自己的投標文件的密封是否原樣無損、字跡模糊辨認不清、未加蓋法人單位公章和法人代表印簽以及不符合投標文件有關規定的要求。這些要求都在招標文件的投標者須知中規定。
(4)唱標。招標代理機構宣布施工單位唱標開始后，確定投標單位唱標順序。各投標單位依次檢查自己的投標文件后拆封，唱標報出投標價、工期、質量標準。
(5)招標代理機構填寫各投標單位的報價情況匯總表。
(四)評標
武進新天地不夜城項目評標，評標時間為2008年3月14日上午10：00，評標委員會分為經濟組和技術組，分別對各投標單位的商務標和技術標進行評審，出具評標報告，評審完畢簽字確認。最終經評標委員會確定合理中標人為上海華盛建設(集團)有限公司。
(五)開標完畢，招標代理機構出具招標情況書面報告
招標工程概況: 工程名稱、工程地點、報建時間及編號、項目審批情況及文號、招標方式、招標范圍。
資格審查情況：資格審查方式，資格審查時間，潛在投標人報名情況，資格審查結果。
開標、評標情況：開標時間和地點，按時送達投標文件的投標人名單，評標時間和地點，評標委員會確定過程，推薦的中標候選人：上海華盛建設(集團)有限公司。
定標情況：委托評標委員會直接確定中標人;確定的中標人名稱及理由：中標人：上海華盛建設(集團)有限公司。理由：采用經評審的最低價投標價法，經評標委員會評審，評審出投標報價最低且技術措施科學合理者中標。
(六)中標結果公示
公示時間為公示結果公示之日五個工作日。中標公示內容如下：根據工程招標投標的有關法律、法規、規章和該工程招標文件的規定，武進新天地不夜城項目的評標工作已經結束，中標人已經確定。現將中標結果公示如下：中標人名稱：上海華盛建設(集團)有限公司。中標價：***萬元。中標工期：***天。中標質量標準：一次性驗收合格。中標項目經理：***(證號***)。自本中標結果公示之日起五個工作日內，對中標結果沒有異議的，招標人將簽發中標通知書。落款：江蘇陽湖建設項目管理有限公司(注：招標代理機構)*年*月*日。
(七)發中標通知書一式三份
招標人(房產公司)一份，投標人(上海華盛建設(集團)有限公司)一份，招標辦一份。中標通知書主要內容如下所示。
上海華盛建設(集團)有限公司：江蘇武進創業房地產有限公司的武進新天地不夜城項目評標工作已經結束，確定你單位為中標人。本中標通知書發出之日30日內，我方將依據本工程招標文件、你方的投標文件與你方簽訂合同。請你方派代表于2008年4月26日前，至江蘇武進創業房地產有限公司與我方洽談合同。在限期內不來草擬合同協議作放棄中標處理。(其余內容略)
(八)合同訂立
中標人收到中標通知書后，很快與我公司簽訂了施工合同。
(九)合同備案
合同簽訂完畢，招標人通知招標代理機構進行合同網上申報，武進招標辦對合同審核完畢后，于施工合同正、副本上加蓋合同備案章(封面、合同價、項目經理處蓋印)并簽字。同時，招標辦網上注明合同審核通過。
(十)整理資料，簽發招標備案表
合同備案完畢，招標代理機構整理招標所有資料，裝訂成冊，報送常州市武進招標辦檢查審核，資料完備無誤后，簽發招標備案表。至此，武進新天地不夜城項目招標工作結束。
三、歷次房地產項目招標中碰到的問題
在房地產項目招標中，投標單位一定要認真閱讀招標文件(包括項目工程量清單)，否則就會因為理解錯誤造成廢標。例如：學府名門二期招標中，因為一家投標單位將暫定價放進分部分項清單報價里，造成局部突破限價標準，形成廢標。同時，因為采用邀請招標，只有三家單位參與，一家單位廢標后，導致整個招標為廢標，只好重新組織招標，給該項目招標工作造成了很大的被動。
房地產項目招標是一件很嚴肅和細致的工作，招標人委托招標代理機構組織招標工作一定要以認真負責的態度對待。在我公司一次盛世名門項目招標工作中，明明圖紙和清單中沒有樁基工程，而因為招標代理機構內部招標手續辦理人員與編表人員溝通失誤，在前期手續登記中誤報有樁基分項。結果在清單審查中發現問題，招標辦認為有縮減造價嫌疑，要求招標人提供圖紙審查，給招標工作造成被動。在另一次項目招標過程中，合同備案已經結束，招標辦檢查備案資料后竟然發現招標文件中業主要求工期竟然與中標通知書、合同簽訂工期不一致。檢查原因竟然是招標代理機構誤將失效作廢的招標文件放入其中，差點造成廢標。
四、結語
在采用工程量清單的房地產項目招標工作中我們還會遇到更多的問題去解決，但我相信只要嚴格按照《招標投標法》和《建設工程工程量清單計價規范》執行，嚴格按照招標投標的程序執行，以認真、踏實、嚴謹的作風工作，以公開、公平、公正的準則工作，一定會使招標人和投標人獲得雙贏的圓滿結果。
