摘要 近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的持續(xù)提升，房產(chǎn)市場的形勢也在不斷加劇，樓市的高漲使投資人感覺機(jī)會的來臨，投機(jī)的積極性逐漸被充分調(diào)動，但與此同時也存在著房屋緊缺、房產(chǎn)泡沫等風(fēng)險(xiǎn)問題。所以，房地產(chǎn)調(diào)控部門肩負(fù)著維護(hù)市場公平的責(zé)任之和職能[1]。

　　關(guān)鍵詞 城市綜合體、項(xiàng)目管理、價(jià)值開發(fā)

　　1.大型城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值設(shè)計(jì)管理定義

　　根據(jù)2016年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全國已經(jīng)建成完工尚未使用的商業(yè)物業(yè)(包括辦公、酒店、零售商業(yè)等廣義商業(yè)建筑)面積1.5億平方米，在建商業(yè)面積8.56億平方米，已經(jīng)出讓的商業(yè)建筑用地3.1億平方米其中未開工的按照50%計(jì)算有1億多平方米，三部分加總有11億平方米。其中大部分的商業(yè)建筑物是以大型城市綜合體的形式出現(xiàn)。與此同時，海量的大型城市綜合體包括許多政府投資項(xiàng)目卻貢獻(xiàn)了大量低坪效、招不到商的爛尾商用建筑。因此，一方面大量大型城市綜合體的建成入市造成城市商業(yè)物業(yè)空置率不斷上升，另一方面受商家與用戶追捧的精品項(xiàng)目卻供不應(yīng)求。造成這一現(xiàn)象的原因可以簡單的被歸納為項(xiàng)目前期的“價(jià)值設(shè)計(jì)”的缺失。

　　但是，大型都市綜合體建設(shè)項(xiàng)目因?yàn)槠渫度胼^大、建造工期較長、投入回收期等因素，導(dǎo)致投資方需要在建設(shè)項(xiàng)目的投入、融資上多費(fèi)些周折。如一旦在投資決策流程中發(fā)生了錯誤，就會造成項(xiàng)目整體融資的巨大損失，更嚴(yán)重的還會使投資者"血本無歸"，所以在大型都市綜合體項(xiàng)目投資建造前期的投融資決定就變得重要關(guān)鍵[2]。

　　1.1價(jià)值設(shè)計(jì)的概念

　　“國際工程管理研究學(xué)會”數(shù)十年觀察研究發(fā)現(xiàn)，大型復(fù)雜項(xiàng)目的早期策劃方案決定了項(xiàng)目的成功與否，而項(xiàng)目開發(fā)早期的“價(jià)值設(shè)計(jì)”管理在其中起到關(guān)鍵性作用。

　　大型城市綜合體項(xiàng)目設(shè)計(jì)一般是指項(xiàng)目建筑工程設(shè)計(jì)應(yīng)該包括了“使用價(jià)值設(shè)計(jì)”。但是設(shè)計(jì)方在設(shè)計(jì)時僅僅考慮了控制與規(guī)范的要求，對于商業(yè)要求和建筑功能要求則很少予以考慮，因此設(shè)計(jì)出來的建筑“使用價(jià)值”較低。這種甲方在建筑物業(yè)設(shè)計(jì)過程中考慮配合項(xiàng)目的設(shè)計(jì)把建筑物業(yè)未來的使用條件落實(shí)到建筑設(shè)計(jì)中，使未來建造出來的物業(yè)符合使用要求，具有“使用價(jià)值”的過程就是大型城市綜合體項(xiàng)目的價(jià)值設(shè)計(jì)管理。

　　1.2價(jià)值設(shè)計(jì)的重要性

　　目前，很多的大型商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)完成后卻面臨招商不靈、總體績效較差等問題。在這些“爛尾”項(xiàng)目的背后主要問題在于項(xiàng)目的布局不合理、建筑空間和設(shè)備無法滿足商家的必要配套需求。而這樣的問題層出不窮，對于開發(fā)商和整體的城市規(guī)劃而言都是一個不小的損失。

　　價(jià)值設(shè)計(jì)的主要目的就是為了可以更好的實(shí)現(xiàn)城市綜合體項(xiàng)目的“價(jià)值超值”。價(jià)值設(shè)計(jì)具體表現(xiàn)為“業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)”、“商家落戶設(shè)計(jì)”與“商業(yè)運(yùn)行性能化設(shè)計(jì)”。大型城市綜合體項(xiàng)目中的商業(yè)價(jià)值如果沒有辦法得到很好的開發(fā)和利用也會拉低項(xiàng)目的整體市場價(jià)值，更為嚴(yán)重的是項(xiàng)目設(shè)計(jì)存在人流出入口混亂未來可能會導(dǎo)致安全管理的難題以及商業(yè)建筑設(shè)計(jì)條塊分割的不合理。而價(jià)值設(shè)計(jì)正是解決這些問題的最有效手段。

　　2.大型城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值設(shè)計(jì)管理做法

　　一些城市綜合體項(xiàng)目，因?yàn)楣撅L(fēng)險(xiǎn)管理意識薄弱、沒有嚴(yán)格的市場調(diào)研等，使得部分項(xiàng)目變成了爛尾樓，不但工程無法順利完成，甚至可能造成開發(fā)商倒閉[3]。

　　大型城市綜合體項(xiàng)目前期策劃階段的“價(jià)值設(shè)計(jì)”工作實(shí)際上就是“項(xiàng)目的研發(fā)與造型”。商業(yè)資訊機(jī)構(gòu)的主要功能是給項(xiàng)目的開發(fā)商合理構(gòu)建一個合理和美好的項(xiàng)目前景。

　　項(xiàng)目前期規(guī)劃是整個項(xiàng)目前期研究工作的重要環(huán)節(jié)，對決策工作直接影響重大很大[4]。項(xiàng)目在前期設(shè)計(jì)階段的"價(jià)值設(shè)計(jì)"需要做到"三個鎖定"、"三個對接"和"兩個協(xié)調(diào)"，即鎖定擬開發(fā)城市綜合物業(yè)產(chǎn)品的客戶群體的需求，鎖定目標(biāo)商家，鎖定客戶群體以及商家未來變化的趨勢;對接好客戶群體的需求，對接好客戶群體的需求的商家組合，對接好客戶群體以及商家未來變化趨勢;協(xié)調(diào)好與競爭對手的錯位開發(fā)，協(xié)調(diào)好與其他項(xiàng)目的互補(bǔ)開發(fā)。

　　大型城市綜合體項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段主要工作體現(xiàn)在各類建筑物的“正確布局”以及落實(shí)總平面圖上的“三點(diǎn)、四線、一空間”，即人流及賽點(diǎn)、車流集散點(diǎn)、物流集散點(diǎn)、人流動線、物流動線、車流動線、垂直交通動線以及舉辦活動空間。

　　在方案設(shè)計(jì)階段，“價(jià)值設(shè)計(jì)”的主要工作有六點(diǎn)：1)商業(yè)業(yè)態(tài)、產(chǎn)業(yè)組團(tuán)定位并需要組團(tuán)落戶和主副商業(yè)動線定位和優(yōu)化;2)根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)與產(chǎn)業(yè)組團(tuán)定位和商業(yè)運(yùn)行需要完成主副商業(yè)動線上所有垂直交通設(shè)施定位落戶;3)根據(jù)商業(yè)組團(tuán)業(yè)態(tài)與產(chǎn)業(yè)定位組團(tuán)落戶和商業(yè)運(yùn)行需要完成物流裝卸、配送和垃圾清運(yùn)動線和設(shè)施定位落戶;4)根據(jù)規(guī)劃方案批準(zhǔn)的人、車、物出入口需要完善機(jī)動車和非機(jī)動車的進(jìn)出口、坡道、彎道設(shè)置;5)根據(jù)商業(yè)組團(tuán)定位、商業(yè)組團(tuán)落戶和商業(yè)運(yùn)行需要未來物業(yè)管理界面全功能配套和設(shè)備機(jī)房落位符合節(jié)約商業(yè)面積和滿足管理需要原則。

　　在擴(kuò)初階段，“價(jià)值設(shè)計(jì)”需要落實(shí)“一精、二空、三配套”。一精就是商家精準(zhǔn)落戶;二空就是解決好客流集散空間與商業(yè)運(yùn)行空間的問題;三配套就是解決好商家機(jī)電配套、商場運(yùn)行設(shè)施設(shè)備配套以及物業(yè)輔助條件配套。

　　在施工圖設(shè)計(jì)與項(xiàng)目建設(shè)階段，需要重點(diǎn)關(guān)注“一推、二控、三對接”。“一推”就是推動全面落實(shí)商業(yè)運(yùn)行性能化設(shè)計(jì)所有要求;“二控”就是一控設(shè)計(jì)師的“胡亂設(shè)計(jì)”;二控“甲方的胡亂變更”;“三對接”就是對接好內(nèi)外裝修設(shè)計(jì)，對接好配套專項(xiàng)設(shè)計(jì)、對接好大商家的技術(shù)要求。

　　城市綜合體由于貸款資金壓力大， 工期無法拖延， 對設(shè)計(jì)變更造成的工期拖延無法承受， 便對建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)， 尤其是對當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)院的快速應(yīng)變能力、預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)能力、快速配合修改設(shè)計(jì)圖紙能力， 及與當(dāng)?shù)匾?guī)劃等職能部門溝通、協(xié)商能力提出了巨大考驗(yàn)， 這也是此類大型項(xiàng)目往往只能尋找大型地方設(shè)計(jì)院進(jìn)行真正原因[5]。

　　3.結(jié)論

　　城市綜合體作為高密度人居環(huán)境協(xié)同營建的平臺，其協(xié)同效應(yīng)的實(shí)現(xiàn)，需要政府、開發(fā)商、規(guī)劃師、建筑師、設(shè)計(jì)分包單位、施工單位、商業(yè)策劃機(jī)構(gòu)、運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)等各方的積極合作。這種合作既需要自下而上的主動協(xié)調(diào)，更需要自上而下的正確引導(dǎo)。城市綜合體在治理維度上的協(xié)同作用，離不開政府從開發(fā)到運(yùn)營全過程自上而下的引導(dǎo)[6]。

　　參考文獻(xiàn)

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