摘要：房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。可以有三種存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地(或土地使用權(quán))，建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。文章發(fā)表在《新經(jīng)濟》上，是論文發(fā)表在國家級期刊上的范文，供同行參考。

　　關(guān)鍵字：新經(jīng)濟;房地產(chǎn);風(fēng)險;發(fā)展戰(zhàn)略

　　房地產(chǎn)業(yè)被視為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展走向關(guān)系著我國民生的走向和國民經(jīng)濟大發(fā)展。在目前的新經(jīng)濟背景下，隨著我國相關(guān)政策的出臺以及我國加入WTO所帶來的沖擊，我國的房地產(chǎn)業(yè)正面臨著更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和更加激烈的競爭，找出我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的困境，并提出發(fā)展策略是當(dāng)務(wù)之急。房地產(chǎn)業(yè)是一個競爭性很強的行業(yè)，資源占用得多，所使用的資金量大，而且還涉及到了住房這一較為敏感的社會問題。本文主要通過分析當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的風(fēng)險，提出新經(jīng)濟背景之下我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　隨著城市化進程不斷加快和我國經(jīng)濟的迅猛增長，我國的房地產(chǎn)業(yè)也在飛速發(fā)展，已經(jīng)成為拉動經(jīng)濟增長的一個重要因素。房地產(chǎn)業(yè)是一個高度關(guān)聯(lián)性和綜合性的行業(yè)，是聯(lián)系國民經(jīng)濟個行業(yè)的重要樞紐。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在的發(fā)展有哪些問題，如何實現(xiàn)它的可持續(xù)發(fā)展是當(dāng)前新形勢下一個值得高度關(guān)注的問題，這對于發(fā)展我國的國民經(jīng)濟、發(fā)展城市經(jīng)濟和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有著極其重要的意義。

　　一、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r

　　(一)我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段

　　我國的房地產(chǎn)業(yè)最早產(chǎn)生在19世紀(jì)末20世紀(jì)初，其發(fā)展過程大致經(jīng)過了萌芽和休眠時期(1850年-1978年)、復(fù)蘇和膨脹時期(1979年-1993年)和理性發(fā)展時期(1994-今天)。

　　1991年底我國的房地產(chǎn)只有4000多家企業(yè)，開發(fā)企業(yè)的數(shù)量急劇擴大，使土地供應(yīng)的緊張態(tài)勢加劇，土地的價格也節(jié)節(jié)攀升。到1998年年底，在大規(guī)模擴大內(nèi)需投資政策的帶動下，房地產(chǎn)企業(yè)達到24378家，從業(yè)人員82.6萬。到2000年，全國物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)人員已經(jīng)突破了200萬人。

　　在過去的五年，我國的房地產(chǎn)投資的年均增長維持在5%以上，房地產(chǎn)的開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中所占的比例由12.7%-17.9%。當(dāng)前，房地產(chǎn)和建筑業(yè)每年的增加值是9000億元，大約占GDP的9%。隨著居民的生活水平不斷提高和城鎮(zhèn)人口的快速增長，住房的需求量迅速增長，加上土地價格和建筑材料的上漲，環(huán)境和配套設(shè)施的改善等，住房消費將會在長期內(nèi)成為居民的一個消費熱點。

　　(二)我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多，規(guī)模較小，開放能力較低。雖然現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)業(yè)不像過去那樣混亂，很多房地產(chǎn)公司已經(jīng)初具規(guī)模，但是，相對“小、差、散”的特點沒有根本改變，企業(yè)整體的開發(fā)能力低，跟資源密集型行業(yè)的特點極不相適應(yīng)。

　　2、房地產(chǎn)企業(yè)的信用差，不注重品牌的創(chuàng)立。

　　3、房地產(chǎn)企業(yè)的資金薄弱，經(jīng)營的風(fēng)險大。

　　二、新經(jīng)濟背景下房地產(chǎn)業(yè)所面臨的風(fēng)險

　　我國的房地產(chǎn)市場在經(jīng)過了2008年的調(diào)整以后，又開始了新一輪的迅速發(fā)展階段。很多專家和業(yè)內(nèi)認(rèn)識都認(rèn)為在多種有利因素的推動下，房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展前景很好，但是卻忽視了其中存在的風(fēng)險和苦難。筆者經(jīng)過分析和思考之后，發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在我國房地產(chǎn)的發(fā)展主要面臨著兩大風(fēng)險：國家政策的不確定性和市場需求的不足。

　　政策的不確定性產(chǎn)生的風(fēng)險

　　國家的宏觀政策會直接影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因為我國的市場經(jīng)濟的內(nèi)外環(huán)境中存在著很多不確定性的因素，所以國家的宏觀政策會經(jīng)常進行相應(yīng)的調(diào)整，這就給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了不確定性的困難和風(fēng)險。

　　1、財政政策不確定性。財政政策上的不確定性主要體現(xiàn)在稅收政策的不斷變化上。房地產(chǎn)交易的稅收政策從1997年至今，經(jīng)歷過很多次的變化，在房地產(chǎn)過熱的時候要抑制，在房地產(chǎn)市場剛剛進入調(diào)整期時要支持，目的是為了未定我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不能過熱發(fā)展，也不能發(fā)展不足。

　　2、貨幣政策不確定性。貨幣政策的不確定性主要來源于利率的變動、央行公開市場操作和法定存款準(zhǔn)備金率變動的不確定。

　　3、產(chǎn)業(yè)政策不確定性。國家經(jīng)常運用產(chǎn)業(yè)政策來改善和加強宏觀調(diào)控，通過對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化和調(diào)整來制止有些行業(yè)盲目的擴張行為，從而提升產(chǎn)業(yè)的素質(zhì)，維持國民經(jīng)濟的健康、持續(xù)、快速的發(fā)展。因為房地產(chǎn)業(yè)是高耗能行業(yè)，也是資金密集型行業(yè)，將其作為支柱產(chǎn)業(yè)不利于我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整。這就決定了在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的過程中，我國的房地產(chǎn)業(yè)很難得到國家和政府的政策支持，這給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了困難。

　　三、新經(jīng)濟背景下房地產(chǎn)發(fā)展的策略

　　房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)很多，而且是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，它的健康發(fā)展關(guān)系到我國國民經(jīng)濟的發(fā)展、社會大局的穩(wěn)定和廣大人民群眾的安居樂業(yè)。針對筆者提出的房地產(chǎn)業(yè)面臨的以上的風(fēng)險，筆者提出在新經(jīng)濟背景下房地產(chǎn)業(yè)的兩條發(fā)展戰(zhàn)略。

　　(一)保持房地產(chǎn)業(yè)政策的相對穩(wěn)定性

　　保持房地產(chǎn)業(yè)政策的相對穩(wěn)定性，是保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要方面。而有些地方政府房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的沖動是造成房地產(chǎn)政策不穩(wěn)的重要原因。地方政府的利益最大化目標(biāo)是推動房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展的重要動力。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給地方政府帶來的利益是不言而喻的，能夠拉動地方的GDP的增長，能夠為政府提供相當(dāng)數(shù)量土地出讓金，給政府帶來很大的利稅等等。這種種好處就使地方政府常常有選擇地去執(zhí)行中央的產(chǎn)業(yè)政策，結(jié)構(gòu)必然是偏離了預(yù)定的目標(biāo)，然后新一輪的中央政策又會出臺，這樣反復(fù)，房地產(chǎn)的政策就難以保持穩(wěn)定。

　　(二)保持市場的持續(xù)有效的需求

　　社會對房地產(chǎn)的需求是房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的主要動力。要想保持房地產(chǎn)業(yè)的持久的市場需求，一方面要提高消費者的購買力，另一方面要降低住房的價格。

　　提高消費者的購買力，一方面要調(diào)節(jié)人民的收入分配結(jié)構(gòu)，提高勞動報酬在GDP中的比重，另一方面要提高政府的公共財政支出比例，完善和健全社會保障體系。

　　降低住房價格就要降低房地產(chǎn)業(yè)的壟斷程度，使房地產(chǎn)的價格回歸，讓大部分民眾能夠參與到市場消費中來。同時，政府的相關(guān)部門也要考慮適度開放戶籍制度，使得城市的外來人口不必只為了獲得戶籍而買房。

　　結(jié)束語

　　我國房地產(chǎn)業(yè)在新經(jīng)濟背景下面臨的風(fēng)險值得我們關(guān)注，我們要根據(jù)既有的風(fēng)險去思考和研究，找出更加合理有效的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的策略和措施。從而推動房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

　　人們從已經(jīng)出臺的房地產(chǎn)調(diào)控手段不難看出，中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控采取了步步為營、多招密集連發(fā)的策略，說明中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度是明確且有決心的。從一定意義上講，銀行收緊房貸對抑制房價過快上漲會起到積極作用，進行利率優(yōu)惠政策調(diào)整有利于合理引導(dǎo)住房消費，抑制投資、投機性購房需求。購買房地產(chǎn)是一種重要的投資方式。香港房地產(chǎn)最為重視地產(chǎn)風(fēng)水，天師后裔、風(fēng)水大師張金華表示：福地福人居，天人合一，人地相融，適配者即福。

　　國家級期刊論文發(fā)表須知：《新經(jīng)濟》雜志創(chuàng)辦于1980年，由廣東省社會科學(xué)院主管，廣東省社會科學(xué)院港澳研究中心主辦，經(jīng)國家新聞出版署批準(zhǔn)在國內(nèi)外公開發(fā)行的一份面向市場的綜合經(jīng)濟科學(xué)類刊物，聚焦核心經(jīng)濟新聞，關(guān)注創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、探尋卓越財富意識，是中國經(jīng)濟領(lǐng)袖及高級管理者不可或缺的商業(yè)新聞資訊來源。《新經(jīng)濟》將義無反顧地擔(dān)負起新理念的發(fā)現(xiàn)者、新價值觀的倡導(dǎo)者的角色。

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