摘 要 物業(yè)管理企業(yè)作為伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃快節(jié)奏的發(fā)展而衍生出來的一種綜合性經(jīng)營服務(wù)企業(yè)，從新興逐步走向成熟階段。但當(dāng)今不同物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理水平差距大，預(yù)算管理制度差距相應(yīng)也比較大，有的中小型企業(yè)甚至還沒有建立適應(yīng)自己的全面預(yù)算管理制度，有些則剛準(zhǔn)備建立還在摸索中，如何選擇最合適本企業(yè)的全面預(yù)算方案，并把這預(yù)算方案在企業(yè)管理過程中得到貫徹實(shí)施，這就要求企業(yè)管理者應(yīng)基于市場對企業(yè)的運(yùn)作進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測，站在戰(zhàn)略的高度，合理優(yōu)化并配置相關(guān)資源。凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢，全面預(yù)算管理有助于提高物業(yè)公司整體的工作效率，樹立良好的企業(yè)形象，對物業(yè)管理公司的長遠(yuǎn)、穩(wěn)步發(fā)展意義重大。本文通過分析全面預(yù)算管理工作的影響因素，對一些關(guān)鍵問題進(jìn)行探討，并提出了相關(guān)改進(jìn)策略，為全面預(yù)算管理工作的實(shí)施的執(zhí)行創(chuàng)造良好條件。為物業(yè)管理企業(yè)更好地發(fā)展提供合理建議，實(shí)現(xiàn)客戶利益最大化，實(shí)現(xiàn)股東利益最大化，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最優(yōu)化。

　　關(guān)鍵詞 物業(yè)公司 全面預(yù)算管理 策略

　　一、物業(yè)管單位全面預(yù)算管理的理論與方法

　　(一)物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理的含義

　　全面預(yù)算是指企業(yè)為實(shí)現(xiàn)預(yù)算期內(nèi)的戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營目標(biāo)，按照一定的程序編制、批準(zhǔn)和審查的在預(yù)定期內(nèi)經(jīng)營活動(dòng)的總體安排。全面預(yù)算反映的是企業(yè)未來某一特定期間(一般不超過一年或一個(gè)經(jīng)營周期)價(jià)值活動(dòng)的計(jì)劃。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國眾多的企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到全面預(yù)算管理是實(shí)現(xiàn)企業(yè)整合的最有效的方法，越來越多的企業(yè)開始推行全面預(yù)算管理。

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的全面預(yù)算管理是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的重要手段，是在企業(yè)的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，明確當(dāng)年或預(yù)算期的經(jīng)營政策的目標(biāo)后，通過事前預(yù)測、事中分析控制、事后績效考核實(shí)現(xiàn)當(dāng)年或預(yù)算期戰(zhàn)略目標(biāo)落地的管理方式。具體內(nèi)容包括全面預(yù)算的編制、全面預(yù)算的執(zhí)行和業(yè)績考核。

　　(二)全面預(yù)算管理在物業(yè)企業(yè)中的重要意義

　　全面預(yù)算管理體系作為一種比較有效的企業(yè)內(nèi)部控制方法，實(shí)現(xiàn)了對資金流、實(shí)物流、業(yè)務(wù)流、信息流相整合，對企業(yè)規(guī)劃戰(zhàn)略目標(biāo)、控制日常活動(dòng)、分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)以及優(yōu)化資源配置具有重大意義，因此，實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理是一種比較有效的企業(yè)內(nèi)部控制方法。

　　物業(yè)管理行業(yè)屬于利潤低、人員相對密集型的行業(yè)。市場經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程不斷加快，為實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展與進(jìn)步，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的生存必須建立在市場競爭的基礎(chǔ)上，才能適應(yīng)市場，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、提升服務(wù)質(zhì)量、增強(qiáng)競爭力、開拓外部市場的同時(shí)，采用全面預(yù)算管理方法加強(qiáng)經(jīng)營管理是實(shí)現(xiàn)企業(yè)增加效益、集團(tuán)化發(fā)展的推動(dòng)力量。其經(jīng)營范圍物業(yè)管理及咨詢，水泵設(shè)備維修，制冷設(shè)備安裝及維修，管道安裝及維修，室內(nèi)裝潢及設(shè)計(jì)，建筑工程，市政工程，園林綠化工程及養(yǎng)護(hù)，停車服務(wù)，室內(nèi)外保潔服務(wù)，銷售日用百貨、辦公設(shè)備、環(huán)保設(shè)備、保潔材料等，其主要收入也是來源與此。物業(yè)企業(yè)本身具有業(yè)務(wù)比較單一而且客戶數(shù)量比較多、單個(gè)客戶費(fèi)用相對低、相對穩(wěn)定的特點(diǎn)，雙方之間是一種平等的合同委托服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，所以物業(yè)服務(wù)是基于委托合同而提供的一種服務(wù)內(nèi)容。合同中詳細(xì)說明了固定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等，客戶和物業(yè)相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。

　　二、物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理的現(xiàn)狀

　　目前市場上大部分物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)是應(yīng)開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)品銷售及售后服務(wù)需要而衍生出來的附屬企業(yè)，其創(chuàng)立的初始目的是為了配合和促進(jìn)開發(fā)產(chǎn)品銷售及開發(fā)品牌的延伸，因此，這類物業(yè)管理企業(yè)，其品質(zhì)服務(wù)是放在第一位的，可以被定位為房地產(chǎn)企業(yè)的衍生品，其戰(zhàn)略發(fā)展的重點(diǎn)是品質(zhì)至上、服務(wù)于銷售。而應(yīng)現(xiàn)代服務(wù)的需求，市場上同樣存在于另一類物業(yè)管理企業(yè)，這類企業(yè)不依附于任何開發(fā)商，以其靈活的經(jīng)營管理模式廣泛存在于市場當(dāng)中，其戰(zhàn)略發(fā)展的目標(biāo)和方向是經(jīng)濟(jì)效益最大化。

　　(一)全面預(yù)算的編制

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算編制具有全員、全額、全程參與的特點(diǎn)。中小型物業(yè)企業(yè)的管理層級受成本影響人員較少，組織結(jié)構(gòu)比較簡單，預(yù)算的責(zé)任重點(diǎn)可以為項(xiàng)目管理部，在不同的管理項(xiàng)目中直接劃分本企業(yè)的預(yù)算目標(biāo)。大型物業(yè)企業(yè)則不一樣，由于其管理項(xiàng)目數(shù)量較多，應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際規(guī)模、地理位置、業(yè)態(tài)等特點(diǎn)，遵守成本效益和管理時(shí)效相融合的原則，通過集團(tuán)制度管理模式，對其進(jìn)行集合總結(jié)，確定責(zé)任中心。

　　1.營業(yè)收入。營業(yè)收入預(yù)算是全面預(yù)算編制的第一個(gè)環(huán)節(jié)，主要包括：物業(yè)服務(wù)費(fèi)、車位費(fèi)、經(jīng)營場地租金等收入，其中物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入是主營業(yè)務(wù)收入的重要組成部分，是控制收入預(yù)算編制的關(guān)鍵所在，其主要涉及三方面的內(nèi)容，即收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算、收費(fèi)面積和收費(fèi)率的完成。

　　2.經(jīng)營成本。經(jīng)營成本預(yù)算是全面預(yù)算編制的第二個(gè)環(huán)節(jié)，而且是非常重要的環(huán)節(jié)，主要包括：人工成本、能源費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)、秩序服務(wù)費(fèi)、保潔服務(wù)費(fèi)、綠化費(fèi)、管理費(fèi)等。

　　人工成本是經(jīng)營成本的一個(gè)重要組成部分，大概占25%左右，因此如何節(jié)約人工成本是至關(guān)重要的。可以從優(yōu)化崗位，促使一人多崗、一崗多能得以體現(xiàn)，合理實(shí)施崗位合并制度，實(shí)現(xiàn)減少人工成本的目標(biāo)。明確崗位薪酬標(biāo)準(zhǔn)，以崗定薪，以市場指導(dǎo)價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，來制定切實(shí)符合本企業(yè)發(fā)展的有競爭性的薪資標(biāo)準(zhǔn)。

　　公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)屬于專業(yè)項(xiàng)目投入，是經(jīng)營成本預(yù)算的重要組成部分，大概占10%左右，新項(xiàng)目公共設(shè)施設(shè)備都在維保期，所以需要物業(yè)公司投入的并不多，但相對于北京市場上有好多10幾年甚至20年以上的項(xiàng)目則不同，項(xiàng)目老舊除正常維保外還會(huì)經(jīng)常有些維修，費(fèi)用就會(huì)因具體項(xiàng)目特點(diǎn)而不同。總之項(xiàng)目越是老舊，維護(hù)保養(yǎng)成本會(huì)越來來越高。

　　其他能源費(fèi)、秩序服務(wù)費(fèi)、保潔服務(wù)費(fèi)、綠化費(fèi)等其他成本，以常規(guī)物料消耗數(shù)量為基準(zhǔn)，進(jìn)行測算，以歷年數(shù)據(jù)、標(biāo)桿企業(yè)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，考慮到新的環(huán)境變化，項(xiàng)目差、量差、價(jià)差、結(jié)構(gòu)差等制定出合理的適合本項(xiàng)目的預(yù)算成本支出。

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