摘要：房地產業迅猛發展，已成為國民經濟的基礎性、先導性和支柱性產業。因此房地產市場的健康發展與否關系到我國整個經濟的發展。近年來，房地產市場競爭不斷加劇，大量商品房空置，致使供給大于需求，造成資源嚴重浪費。房地產前期策劃對于增強房地產開發項目競爭能力，解決企業管理問題，增強企業的管理創新能力，有效地整合房地產項目資源都有一定的作用，于是房地產前期策劃的重要性日益凸顯。

　　關鍵詞： 房地產項目,前期策劃,市場定位

　　1.房地產前期策劃目前現狀

　　隨著房地產業的不斷發展，房地產前期策劃作為一個相對獨立的專業化服務體系應運而生。 近年來，我國的房地產前期策劃行業取得長足進展，其職業范圍涵蓋了房地產開發、項目咨詢、產品設計、建設規劃、廣告策劃、房產銷售、物業管理等眾多領域。中國的房地產業已經進入一個充滿機遇的時代。中國的房地產前期策劃從概念到專業，從形象到項目，從項目到營銷策略，策劃將變得越來越專業，越來越系統。

　　目前在我國的房地產前期策劃還處于較為年輕的專業服務階段。現有的房地產專業人才的教育和培訓體制不夠完善，與市場發展以及政策完善的契合度不高，缺乏專業策劃人才，制約地產企業升級與管理創新。

　　2.房地產前期策劃的作用

　　2.1使企業決策準確，避免項目運作出現偏差。房地產策劃可以作為房地產企業的參謀，使企業及企業家決策更為準確，避免項目在運作中出現的偏差。

　　2.2使房地產開發項目增強競爭能力，使其穩操勝券，立于不敗之地。在當前房地產業競爭十分激烈的情況下，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。

　　2.3能探索解決企業管理問題，增強企業的管理創新能力。策劃相關工作者就是遵循科學的策劃程序，幫助房地產開發企業管理創新，從尋求房地產開發項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。

　　2.4能有效地整合房地產項目資源，使之形成優勢。房地產策劃參與到概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。各種資源中去，理清它們的關系，分析他們的功能，圍繞中心，形成共同的目標。 此外，房地產策劃還有預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。

　　3.房地產前期策劃存在的問題

　　3.1開發商不重視。少數開發商在前期策劃過程中不知投資分析為何物，對未來政策走勢缺乏敏銳性的分析和判斷，不做規范的項目可行性分析，往往依賴高層領導個人經驗和感覺進行投資決策，導致項目失敗。部分發展商對前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，導致決策失誤，盲目投資，開發項目的區位、類型、檔次和配套設施等脫離市場需求，產品結構嚴重不合理。

　　3.2缺乏專業策劃人才。房地產專業人才的教育和培訓體制不夠完善，教學和培訓質量不高，與市場發展以及政策完善的契合度不高，缺乏專業策劃人才。同時過細的專業分工使建筑師的專業事業日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識和廣博見識。

　　3.3市場調研缺乏準確性，項目定位目標客戶定位不準確。對自然環境、社會環境、經濟發展水平、地區產業結構、居民收入水平、消費水平、社會購買力等調研不充分，分析不夠準確，偏離市場定位的理論和原則，片面強調概念式定位。同時由于大多數房地產開發企業未能建立統一的客戶資源管理平臺，給管理客戶帶來很大難度。很多企業未能對客戶進行分類管理，也未建立起與客戶溝通的有效渠道，難以進行市場準確定位。最后從而使項目銷售不暢、價格不高、回款緩慢、效益不好。

　　4.解決房地產前期策劃問題的主要途徑

　　4.1深入分析房地產經濟環境及發展趨勢。了解的內容包括近幾年來各類房地產開發項目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業潛在需求與有效需求的分析。

　　4.2為房地產業輸送專業的房地產營銷策劃人才，解決房地產領域的實際人才需要，促進房地產行業的健康良性發展，為進一步規范房地產市場經濟秩序奠定基礎。

　　4.3要了解房地產政策法規和有關措施。了解土地使用、規劃設計、拆遷安置、開發管理、建筑施工、銷售、稅收、物業管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺的關于住房制度改革。

　　4.4要深入市場調研，準確進行目標客戶定位。了解居民尤其是項目周圍居民的住房現狀、人員構成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機，還有對未來住房的期望，可接受的價格以及對付款方式、套型面積、裝修標準、軍民環境和設施配套的要求，進行深入了解，然后根據這些資料確定未來所開發項目的市場定位，目標客戶定位。

　　5.展望

　　隨著我國房地產策劃行業的發展，我國房地產前期策劃工作內容會進一步細分，行業會逐漸走向規范和成熟，前期策劃業務的市場規模迅速擴大，成為房地產領域的一項重要內容，一支全新的房地產前期策劃隊伍將產生并迅速成長。

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