摘要：亟需盡快將商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)從住宅調(diào)控中解放出來(lái)。釋放商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的生產(chǎn)力、重構(gòu)基于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的“產(chǎn)業(yè)X金融”新生態(tài)(之所以用“X”，因釋放能量之大為倍乘關(guān)系而非簡(jiǎn)單疊加)，應(yīng)該成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要一環(huán)。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控;住宅市場(chǎng)調(diào)控;解放

　　1 商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)巨虧、債務(wù)壓力、股本奇缺

　　中國(guó)的經(jīng)濟(jì)有賴(lài)于城市的高速發(fā)展。城市的發(fā)展有賴(lài)于科技、文旅、消費(fèi)、物流、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)作為空間載體，其提供的空間服務(wù)是上述一切產(chǎn)業(yè)的重要生產(chǎn)要素。

　　各位可以想象一下：如果沒(méi)有設(shè)備完善、服務(wù)周全、技術(shù)過(guò)硬的中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園，中關(guān)村的高科技產(chǎn)業(yè)如何與發(fā)達(dá)國(guó)家同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)?如果沒(méi)有環(huán)境舒適、產(chǎn)品精美、服務(wù)周到的大悅城、SKP、正大廣場(chǎng)、紅星·美凱龍、印象城、龍湖天街，消費(fèi)如何能夠繁榮?如果沒(méi)有商業(yè)文旅物業(yè)中的電影院、劇院和兒童游樂(lè)場(chǎng)，人們的精神生活將會(huì)何其匱乏?

　　因此，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)展是城市競(jìng)爭(zhēng)力塑造的根本一環(huán)，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力重塑的關(guān)鍵一環(huán)。

　　商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)由于其在房地產(chǎn)大類(lèi)中占比相對(duì)較小，不少業(yè)態(tài)離生活和個(gè)人投資距離較遠(yuǎn)等原因，我們慣常于將其放在對(duì)住宅的認(rèn)知的陰影之下，因此提到房子、房?jī)r(jià)問(wèn)題就指向房地產(chǎn)，提到住宅調(diào)控就擴(kuò)大為房地產(chǎn)調(diào)控。

　　然而，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)與住宅具有完全不同的屬性，是一項(xiàng)地地道道的實(shí)業(yè)。從圖1的6個(gè)方面可以看出不同。

　　2 房地產(chǎn)調(diào)控政策是否能加之于商業(yè)地產(chǎn)?

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)造成傷害，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　第一，金融政策。

　　從銀行角度來(lái)講，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)整體額度貸款受制于整個(gè)住宅調(diào)控，從而造成商業(yè)物業(yè)貸款額度不足;從產(chǎn)品創(chuàng)新上來(lái)說(shuō)，有助于纖解困難企業(yè)、促進(jìn)行業(yè)整合和出清的并購(gòu)貸款沒(méi)有被重視，而并購(gòu)貸款洽簽是中央重視的存量盤(pán)活的重要金融產(chǎn)品。

　　處于去杠桿和流動(dòng)性壓力的夾擊之下，注入新的股本金幾乎是唯一的纖困方案。然而，有動(dòng)力也有必要配置商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的保險(xiǎn)資金、社保資金等受制于整體調(diào)控的基調(diào)，無(wú)法合理地配置于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。而銀行的私人銀行部門(mén)本來(lái)可以提供部門(mén)股本，然而在調(diào)控背景下也采取“政治正確”的態(tài)度。

　　公募REITs對(duì)中國(guó)金融生態(tài)的意義已經(jīng)達(dá)成充分共識(shí)。然而，受制于住宅調(diào)控的緊箍咒，無(wú)法盡快推出。要知道，公募REITs的推進(jìn)從2005年香港第一個(gè)REITs領(lǐng)展上市開(kāi)始到現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)巧年，而作為實(shí)驗(yàn)版的類(lèi)REITs在中國(guó)市場(chǎng)誕生已逾5年并達(dá)約1400億元。但是，行業(yè)仍“靜聽(tīng)樓梯響，不見(jiàn)那人來(lái)”。

　　第二，城市更新的審批政策。

　　以商業(yè)物業(yè)為抓手的城市更新是重塑城市競(jìng)爭(zhēng)力的法寶，也是國(guó)際大都市竭力關(guān)注的內(nèi)容，本應(yīng)該受到重視和鼓勵(lì)。然而，受制于房地產(chǎn)的屬性，在改造審批等過(guò)程中，監(jiān)管層不能暢快地給予支持。雖有個(gè)別城市在探索審批流程的優(yōu)化，然而各項(xiàng)法規(guī)仍然極不完善。

　　第三，宏觀層面的潛在損失。

　　商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)被“誤中副車(chē)”，大大抵消了住宅調(diào)控的效果。中國(guó)房地產(chǎn)的問(wèn)題是一個(gè)系統(tǒng)問(wèn)題，其調(diào)控也應(yīng)是在全面系統(tǒng)化的平衡和抉擇中推進(jìn)。對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的一刀切，喪失了利用商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)來(lái)重塑中國(guó)房地產(chǎn)和金融循環(huán)的機(jī)會(huì)。以商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)作為基礎(chǔ)的“產(chǎn)業(yè)一金融”閉環(huán)，實(shí)際上有望塑造一個(gè)健康的生態(tài)，可以吸納淤塞于住宅投資/投機(jī)的資金，緩解住宅上漲的壓力。

　　對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)潛在增長(zhǎng)能力的壓制實(shí)際上造成了經(jīng)濟(jì)和地方財(cái)政對(duì)住宅開(kāi)發(fā)更大的依賴(lài)。

　　另外，誤中副車(chē)的調(diào)控政策壓制了中國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的活力，延緩了本該蓬勃發(fā)展的城市空間服務(wù)的升級(jí)，實(shí)際上嚴(yán)重阻礙了中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力的塑造。

　　3 如何解放商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)?政策調(diào)整后會(huì)有什么紅利?

　　如何將商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)從房地產(chǎn)調(diào)控中解放出來(lái)?

　　首先肯定是要解放思想。中央對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱的調(diào)控，以及減少經(jīng)濟(jì)對(duì)住宅開(kāi)發(fā)過(guò)分依賴(lài)的政策思路受到了多數(shù)的擁護(hù)。特別是中央關(guān)于“房住不炒”的定位很清楚，僅僅是指向住宅房地產(chǎn)。

　　對(duì)散售型商鋪的投資投機(jī)已經(jīng)由于嚴(yán)格的信貸政策而幾乎絕跡。大宗商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)從來(lái)就是按照“以租金定價(jià)”的邏輯，按照業(yè)態(tài)位置之不同，毛租金收益率在5%-8%之間，可嚴(yán)格與國(guó)際市場(chǎng)對(duì)標(biāo)，非常理性。

　　然而，在即使了解商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)業(yè)特性的情況下，受制于“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控”的總基調(diào)，單一監(jiān)管部門(mén)靈活的、有預(yù)見(jiàn)的政策調(diào)整都要承受巨大壓力。

　　其次應(yīng)該注重跨部門(mén)的高層協(xié)調(diào)機(jī)制。由于房地產(chǎn)政策涉及到各個(gè)部門(mén)，政策的制定需要各個(gè)部門(mén)的協(xié)調(diào)，跨部門(mén)的協(xié)調(diào)機(jī)制至關(guān)重要。包括人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)、住建部、證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委、稅務(wù)總局等部門(mén)。以公募REITs為例，其必要性幾乎已成常識(shí)。然而，由于需要人民銀行、證監(jiān)會(huì)、住建部、發(fā)改委和稅務(wù)總局等協(xié)調(diào)配合方可推出，只要有任何一家顧慮與宏觀政策的一致性，進(jìn)展都會(huì)受阻。

　　高層的統(tǒng)一部署恐怕是必要條件。在房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)下，加上各部門(mén)出于自身責(zé)任的考慮，沒(méi)有自上而下的統(tǒng)一部署，較大的政策調(diào)整難度極大。

　　所以，筆者建議應(yīng)明確將“房地產(chǎn)調(diào)控”改為“住宅市場(chǎng)調(diào)控”，將商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)從調(diào)控中獨(dú)立出來(lái)。

　　如何獨(dú)立，區(qū)別于住宅，先從金融政策和稅收政策兩個(gè)角度來(lái)說(shuō)明。

　　第一，金融政策。

　　從銀行角度，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)貸款額度從房地產(chǎn)總額調(diào)控中脫離出來(lái)，不進(jìn)行限定，同時(shí)大力鼓勵(lì)行業(yè)重組的并購(gòu)貸款，鼓勵(lì)私人銀行配置商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。

　　保險(xiǎn)和社保方面，鼓勵(lì)通過(guò)直接或者間接形式進(jìn)入商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的投融資。

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