影響房地產(chǎn)價格波動的因素可分為社會經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性因素和非基礎(chǔ)性因素兩大類，下面是小編搜集整理的一篇房地產(chǎn)論文：探究房地產(chǎn)價格與區(qū)域經(jīng)濟(jì)互動機(jī)制的論文范文，歡迎閱讀查看。

 

　　前言

 

　　房地產(chǎn)是構(gòu)成整個社會財富的重要部分，它的發(fā)展是推動工業(yè)化和城市化的重要力量。20世紀(jì)80年代以來，尤其在1998年進(jìn)行住房改革以后，隨著市場經(jīng)濟(jì)制度改革的深入實(shí)施，市場化的住房政策帶動了中國住宅業(yè)的持續(xù)繁榮，并逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槔瓌又袊?jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用。

　　金融危機(jī)的浪潮使房地產(chǎn)業(yè)遭受了巨大損失，房價也一度陷入動蕩，而它的波動影響著金融體系的安危和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。如何保證房地產(chǎn)價格與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展是各個國家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)面臨的難題。具有典型區(qū)域性特征的房地產(chǎn)行業(yè)，其價格的波動受其所處區(qū)域的經(jīng)濟(jì)背景影響，也就意味著房地產(chǎn)價格的變動與區(qū)域經(jīng)濟(jì)之間呈現(xiàn)出地域差異性關(guān)系。日本20世紀(jì)90年代初的經(jīng)濟(jì)泡沫崩裂使房地產(chǎn)市場萎靡，整體經(jīng)濟(jì)一落千丈，日本政府需要千方百計尋找對策試圖刺激經(jīng)濟(jì)回轉(zhuǎn)。與之相反，美國“911”事件促使房價上升，刺激了居民消費(fèi)，從而抵消了經(jīng)濟(jì)蕭條的負(fù)面影響。近幾年來，關(guān)于我國房地產(chǎn)是否存在“泡沫”、價格是否達(dá)到“拐點(diǎn)”等問題眾說紛紜，難以統(tǒng)一，因此房地產(chǎn)價格與區(qū)域經(jīng)濟(jì)是否處于協(xié)調(diào)發(fā)展軌道上的問題深受多方關(guān)注。

 

　　國外關(guān)于房價的研究始于20世紀(jì)60年代[1]并逐步成為都市經(jīng)濟(jì)學(xué)的重要組成部分。房價的波動是住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)的中心問題之一[2],它與住宅建設(shè)成本、就業(yè)率和收入直接相關(guān)[3],經(jīng)濟(jì)的變化對住宅價格的變化具有較好的預(yù)測能力[4,5].Jud[6]利用美國1984~1998年130個大都市區(qū)樣本分析實(shí)際影響住宅價格變化的動力因素，發(fā)現(xiàn)住宅價格上漲受到人口增長、實(shí)際收入、實(shí)際建筑成本和實(shí)際利率的強(qiáng)有力的影響。區(qū)域經(jīng)濟(jì)是一種綜合性的經(jīng)濟(jì)發(fā)展概念，單純從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)并不能準(zhǔn)確反映情況，還要全面考察區(qū)域內(nèi)總體經(jīng)濟(jì)效益及生態(tài)效益。從長期趨勢來看，房價的變化和總體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是同步的[7],兩者的增長速度若保持1.4:1的固定比率就可以保持經(jīng)濟(jì)增長的平穩(wěn)發(fā)展[8].一般來說，高住宅價格對移民的進(jìn)入造成了障礙，失業(yè)率會比較低，可以間接反映房價與經(jīng)濟(jì)狀況[9].

 

　　由于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展僅20多年，因此國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)及其價格波動的研究起步較晚[10].房地產(chǎn)價格受制于市場供給和需求關(guān)系，在綜合諸多因素后，周杰[11]發(fā)現(xiàn)，影響北京市房地產(chǎn)價格的最強(qiáng)烈因素是經(jīng)濟(jì)因素與政策因素。房地產(chǎn)價1產(chǎn)總值等宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)緊密相連[12],一些城市房價產(chǎn)生較大的波動首先來自于地方經(jīng)濟(jì)基本面和供給限制[13].隨著時間的推移、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民消費(fèi)水平等宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的改變，房地產(chǎn)業(yè)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)之間的均衡協(xié)調(diào)關(guān)系也處在不斷地調(diào)整狀態(tài)中[14].相關(guān)研究表明，我國房地產(chǎn)市場處于剛性需求階段，房地產(chǎn)價格波動存在棘輪效應(yīng)，貨幣信貸投放、土地交易成本、城鎮(zhèn)居民可支配收入和經(jīng)濟(jì)增長共同推動了房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲[15].同時，地區(qū)GDP與房地產(chǎn)價格之間具有雙向因果關(guān)系，二者互相促進(jìn)[16].

 

　　因此準(zhǔn)確把握我國房地產(chǎn)價格與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的關(guān)系十分重要以及必要?？紤]到實(shí)際情況與研究目的，本文所研究的房地產(chǎn)價格實(shí)際為的住宅商品房的價格，并簡稱為“房地產(chǎn)價格”.

 

　　1房地產(chǎn)價格與區(qū)域經(jīng)濟(jì)互動機(jī)制分析

 

　　房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。經(jīng)濟(jì)水平提高會帶動房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，促使房價上漲;同時房地產(chǎn)業(yè)作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)得以穩(wěn)定運(yùn)行的條件和基礎(chǔ)。目前，除部分地區(qū)外，我國的住房價格與區(qū)域經(jīng)濟(jì)基本走上協(xié)調(diào)發(fā)展的軌道，即房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)與區(qū)域GDP、城鎮(zhèn)人口就業(yè)人數(shù)等存在長期穩(wěn)定的動態(tài)均衡關(guān)系。

 

　　1.1區(qū)域經(jīng)濟(jì)主要變量對房地產(chǎn)價格的影響

 

　　影響房地產(chǎn)價格波動的因素可分為社會經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性因素和非基礎(chǔ)性因素兩大類，其中基礎(chǔ)性因素是決定房地產(chǎn)價格中長期波動的因素，非基礎(chǔ)性因素是影響房地產(chǎn)價格中短期波動的因素[17].基礎(chǔ)性因素包括地區(qū)人口數(shù)量、勞動力收入、就業(yè)率、房地產(chǎn)供給、利率、通貨膨脹率、建筑成本等。非基礎(chǔ)性因素主要涉及消費(fèi)者心里預(yù)期、銀行信貸政策等因素。目前，已有多名學(xué)者通過實(shí)證研究驗(yàn)證了基礎(chǔ)性因素是決定房地產(chǎn)價格波動的基礎(chǔ)[18,19])。一般而言，區(qū)域經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)價格的作用主要通過投資水平、消費(fèi)水平、利率水平等經(jīng)濟(jì)變量表現(xiàn)，這些因素可歸納為從供給和需求兩個角度影響房地產(chǎn)價格。在社會總供給與總需求大體平衡、社會結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)健康合理發(fā)展時，房地產(chǎn)業(yè)就具有良好的發(fā)展條件和基礎(chǔ)[20];反之，如若社會結(jié)構(gòu)失衡、區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體效益差或增長質(zhì)量不高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就會受到限制。

 

　　房地產(chǎn)開發(fā)離不開資本投資的運(yùn)作。房地產(chǎn)開發(fā)投資額越大，消費(fèi)者及其他房地產(chǎn)開發(fā)商對市場預(yù)期越高，從而對房地產(chǎn)市場發(fā)展的激勵作用就越大。從供給角度考慮，開發(fā)商投資水平越高，越有能力提供更多住房，規(guī)模效益越大，就越有可能降低房價。

 

　　從消費(fèi)水平角度分析，理論上消費(fèi)者消費(fèi)水平越高，支付能力越強(qiáng)，住房需求越旺盛;從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)供需曲線上來看，在供給不變的情況下住房價格也越高。然而需要注意的是，盡管消費(fèi)由收入被動決定，但收入增加對房價的影響程度不能一概而論，還取決于消費(fèi)者個人邊際消費(fèi)取向等其他方面因素。

 

　　利率水平主要作用于宏觀層面，概括來說即通過利率高低能夠影響開發(fā)商的運(yùn)營成本和購房者的購房成本，從而影響商品住房的供給和需求，進(jìn)而達(dá)到影響房地產(chǎn)價格的目的。近期，中國人民銀行發(fā)布消息決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率，試圖調(diào)整由于房地產(chǎn)市場遇冷，開發(fā)商開發(fā)勢頭低迷，消費(fèi)者買房熱情減弱，區(qū)域GDP增速放緩的局面。

 

　　1.2房地產(chǎn)價格對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響

 

　　區(qū)域經(jīng)濟(jì)是市場宏觀經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展是我國宏觀經(jīng)濟(jì)可持續(xù)的主要支撐，是拉動我國宏觀經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展的原動力。

 

　　需要指出的是，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)并非只停留在關(guān)注地區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)層面，其實(shí)質(zhì)是在繼續(xù)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的同時兼顧社會進(jìn)步和生態(tài)和諧，是一個三者融合協(xié)同發(fā)展的有機(jī)統(tǒng)一過程[21].過去，人們一度認(rèn)為追求高房地產(chǎn)投資額可以得到區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)倍數(shù)增長，然而卻忽略了對社會與生態(tài)的負(fù)面影響。

 

　　前文提到高房地產(chǎn)投資額會導(dǎo)致高預(yù)期和高房價，彼此呈正向影響，因此要研究房地產(chǎn)價格對區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的影響亦需從三方面考慮：即對生態(tài)可持續(xù)性的影響、對經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性的影響及對社會可持續(xù)發(fā)展的影響[22].

 

　　關(guān)聯(lián)效應(yīng)與乘數(shù)效應(yīng)是常用于表示其他產(chǎn)業(yè)指標(biāo)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)彼此相互作用程度的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)?？赏ㄟ^循環(huán)和因果積累這種作用不斷強(qiáng)化放大、不斷擴(kuò)大影響，從而研究經(jīng)濟(jì)活動中某一變量的增減所引起的經(jīng)濟(jì)總量變化的連鎖反應(yīng)程度。

 

　　本文所指“關(guān)聯(lián)效應(yīng)”,即房價與區(qū)域經(jīng)濟(jì)之間相互發(fā)展的作用效果。房地產(chǎn)價格所表現(xiàn)出來的物質(zhì)流、資金流、信息流等通過一定的經(jīng)濟(jì)效果增加區(qū)域經(jīng)濟(jì)中各個要素的關(guān)聯(lián)度，從而體現(xiàn)拉動或抑制區(qū)域經(jīng)濟(jì)的外在效應(yīng)。房價對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的“乘數(shù)效應(yīng)”是一種宏觀的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，表現(xiàn)在一個變量的變化以乘數(shù)加速度方式引起最終量的增加。從市場供給與需求角度引起的房地產(chǎn)價格的變動，間接反映在區(qū)域內(nèi)的資源整合、資金流通、聯(lián)動發(fā)展，對經(jīng)濟(jì)增長有“乘數(shù)效應(yīng)”.

 

　　眾所周知，每一塊有限面積土地能承載的環(huán)境壓力與人口壓力都有一個上限。然而，隨著城市大量人口涌入催生了住房的剛性需求量，抬高房地產(chǎn)價格進(jìn)而刺激房地產(chǎn)開發(fā)商大量投資開發(fā)土地的同時，“混凝土森林”導(dǎo)致城市環(huán)境難以荷載，熱導(dǎo)效應(yīng)、噪聲效應(yīng)、疾病頻發(fā)。與此同時，房地產(chǎn)價格的區(qū)域性分布不均亦會造成地區(qū)內(nèi)交通壓力增大，普通居民因無法承受市區(qū)內(nèi)高價房而不得不選擇離市中心較遠(yuǎn)的房屋，致使上班高峰時城市交通擁堵現(xiàn)象嚴(yán)重，拉動效應(yīng)與成熟效應(yīng)同時顯現(xiàn)。

 

　　此種房地產(chǎn)價格對社會可持續(xù)發(fā)展造成負(fù)面效應(yīng)。

 

　　2房地產(chǎn)價格與區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)構(gòu)建

 

　　2.1房地產(chǎn)價格與區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)

 

　　區(qū)域經(jīng)濟(jì)子系統(tǒng)與房地產(chǎn)子系統(tǒng)之間在相互影響和制約的作用過程中共同演進(jìn)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)提供各種物質(zhì)資料的生產(chǎn)，包括通過資源配置所帶來的房地產(chǎn)資金投資分配，調(diào)整土地市場供應(yīng)，通過物價指數(shù)和消費(fèi)者投資預(yù)期調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)投資力度，從而帶動房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。房價子系統(tǒng)除了直接作用于區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)以外，還通過資源、環(huán)境、人口、社會間接對區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)施加影響，如圖1所示。

 

　　在充分考慮房地產(chǎn)價格與區(qū)域經(jīng)濟(jì)及深入分析其內(nèi)在關(guān)系的基礎(chǔ)上，得到模型的總體因果關(guān)系圖，如圖2所示。

 

　　(1)房地產(chǎn)價格→房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)值→區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值→區(qū)域固定資產(chǎn)投資→土地市場供應(yīng)→房地產(chǎn)市場供應(yīng)→消費(fèi)需求→房地產(chǎn)市場需求→供求比→房地產(chǎn)價格。

 

　　(2)房地產(chǎn)價格→房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)值→區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值→人均收入→消費(fèi)水平→消費(fèi)需求→房地產(chǎn)市場需求→供求比→銀行支持力度→地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力→房地產(chǎn)價格。

 

　　(3)房地產(chǎn)價格→房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)值→區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值→人均收入→信貸需求→信貸規(guī)模→存貸利息→利率→地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力→住宅建筑用地邊界→房地產(chǎn)價格。

 

　　(4)區(qū)域固定資產(chǎn)投資→房地產(chǎn)投資→房地產(chǎn)市場供應(yīng)→供求比→房地產(chǎn)價格→房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)值→區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值。

 

　　(5)區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值→人均收入→信貸需求信貸規(guī)模→存貸利息→利率→地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力→房地產(chǎn)價格→房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)值→區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值。

 

　　2.2整體系統(tǒng)流圖

 

　　房地產(chǎn)價格與區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)子系統(tǒng)、人口就業(yè)子系統(tǒng)和房價標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成，整體系統(tǒng)流圖如圖3所示。

 

　　(1)區(qū)域經(jīng)濟(jì)子系統(tǒng)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)子系統(tǒng)的核心概念涉及區(qū)域GDP、區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長率、區(qū)域經(jīng)濟(jì)投資等。

 

　　(2)人口就業(yè)子系統(tǒng)。人口就業(yè)子系統(tǒng)的核心概念涉及就業(yè)人口增長率、第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口、城鎮(zhèn)化就業(yè)人口增長率乘子等。

 

　　(3)房價子系統(tǒng)。房價子系統(tǒng)的核心概念涉及房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)價格變化率等。

 

　　3房地產(chǎn)價格與區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)動力學(xué)仿真

 

　　3.1模型檢驗(yàn)

 

　　模型的信度及效度檢驗(yàn)采用了與歷史數(shù)據(jù)比較分析的方法，結(jié)果如圖4所示。其中2012年數(shù)據(jù)偏差最大，但也僅為6.31%,表明仿真結(jié)果與實(shí)際數(shù)據(jù)基本一致，該系統(tǒng)動力學(xué)模型可用。

 

　　3.2模型運(yùn)行結(jié)果及分析

 

　　根據(jù)現(xiàn)狀條件下的各參數(shù)值，運(yùn)用系統(tǒng)動力學(xué)VENSIM仿真軟件，可得2004~2013年哈爾濱市房價與區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的仿真結(jié)果，主要為驗(yàn)證性作用，詳見圖5~圖7.

 

　　仿真結(jié)果表明，2004~2013年區(qū)域GDP、就業(yè)總?cè)丝跀?shù)、房地產(chǎn)平均價格總體上升，符合我國市場總體狀況。其中，2006年哈爾濱市房價增速放緩，有走低趨勢，其原因可能是同年央行對貸款利率進(jìn)行的兩次上調(diào)增加了消費(fèi)者購房成本，抑制了購房行為;2008年爆發(fā)全球金融危機(jī)，哈爾濱市房價不降反升，這與央行同年4次下調(diào)貸款利率不無關(guān)聯(lián)，同時亦可判斷此時購房者主要為剛性需求;此外圖中可見哈爾濱地區(qū)經(jīng)濟(jì)和就業(yè)情況依舊維持穩(wěn)健增長，分析原因可能為本文在搜集數(shù)據(jù)時以區(qū)域?yàn)閱挝唬ㄟ^區(qū)域內(nèi)的指標(biāo)統(tǒng)計和修正，弱化了危機(jī)在指標(biāo)及數(shù)量關(guān)系上對經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的影響;另一方面，由于哈爾濱市的地理位置和對外發(fā)展?fàn)顩r，從經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)指標(biāo)以及房價的統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，危機(jī)的影響不能作為研究的關(guān)鍵因素，因此本研究不予考慮，這也充分體現(xiàn)了房價與區(qū)域經(jīng)濟(jì)互動關(guān)系的地域差異性。

 

　　2011~2012年間區(qū)域GDP增速放緩，區(qū)域房地產(chǎn)價格走低，就業(yè)人口總數(shù)穩(wěn)定增長。可見區(qū)域GDP對房地產(chǎn)市場有一定依賴作用，彼此呈正相關(guān)作用。2011年7月起，各地緊隨“國八條”推行限購限貸政策，一時價格走低;然而穩(wěn)步發(fā)展的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢刺激就業(yè)，增長的就業(yè)人口也一定程度上推動了區(qū)域GDP的發(fā)展，兩者呈正向影響，但人口增長對區(qū)域GDP作用效果并不明顯，有理由推測新增的就業(yè)人口為簡單勞動力。2012年后，地方政策作用效果減弱，房價反彈，又促進(jìn)了區(qū)域GDP的加速增長，再次證明了兩者正向影響的關(guān)系，且房價增長對區(qū)域GDP作用效果顯著。

 

　　2004~2013年區(qū)域GDP和房價的仿真結(jié)果，很好的擬合了區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)價格協(xié)調(diào)發(fā)展的理論結(jié)論，二者相互促進(jìn)，具有緊密的內(nèi)在聯(lián)系。

 

　　4結(jié)語

 

　　本文運(yùn)用系統(tǒng)動力學(xué)方法切入房價與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的互動性研究中，有重點(diǎn)地將房價與區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)拆分，進(jìn)行了理論的與實(shí)證的研究，通過建立區(qū)域經(jīng)濟(jì)、房價以及就業(yè)人口三個子系統(tǒng)，深入分析了各子系統(tǒng)之間的內(nèi)在聯(lián)系以及指標(biāo)間的密切關(guān)系。本文立足于大量樣本數(shù)據(jù)的分析，完善了以往對偏遠(yuǎn)地區(qū)房地產(chǎn)價格與地區(qū)經(jīng)濟(jì)的互動性關(guān)系研究不足的缺陷。通過實(shí)證結(jié)果，進(jìn)一步揭示了房地產(chǎn)價格與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的互動性本質(zhì)，這對研究房價規(guī)律以及宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域具有積極的借鑒作用。

 

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