摘要：本文提出了城鎮化對房地產發展的推動作用，在城鎮化進程不斷深入的情況下，對山東省房地產業的發展空間進行了分析，最后，提出了房地產業在新形勢下的幾點策略。

　　關鍵詞：房地產 城鎮化 山東省

　　城鎮化是當前重要的社會經濟現象之一，城市、鎮規模急劇擴張，隨之帶來的是城市建設尤其是房地產行業前所未有的發展機遇。山東省作為我國的人口第二大省和沿海發達省份，城鎮化的任務更是艱巨，但同樣給建筑和房地產行業留下了巨大的發展空間。

　　1.城鎮化與房地產業發展的關系

　　城鎮化是指農業人口轉化為非農業人口的過程。在我國計劃經濟時期，這一過程相當緩慢，但改革開放以后，這一過程明顯加快。同時，改革開放以來尤其是20世紀90年代以來，我國的房地產業一直以一種超常規的速度向前發展。筆者認為，房地產業的發展是與城鎮化不可分離的，城鎮化是房地產業發展的助推劑。

　　衣、食、住、行是人類的基本需求，在人們解決了基本的食物問題之后，住房成為首當其沖的問題。許多剛剛走出農村進入城市的人成為房地產業的潛在消費者，同時隨著人們生活水平的提高和對居住條件改善的需求的日益強烈，巨大的住房需求儼然吸引了開發商的眼球。同時隨著城鎮化帶來的城市規模的擴大和城市檔次的提升，工業用房地產、商業用房地產業以極快的速度發展，可以說，在一定程度上，正是城鎮化催生了我國的房地產業。

　　2.山東城鎮化進程的趨勢分析

　　按照城鎮化發展的一般規律，當一個國家或地區的城鎮化水平處于30%到50%之間時，其城鎮化將進入一個高速發展階段。根據統計資料顯示，2002年至2007年，山東省城鎮化水平由40.3%增至46.75%，每年提高1.29各百分點。按照這一速度，2010年底，山東省城鎮化水平將超過50%，意味著山東省的城鎮化進程經歷了高速發展后，將進入一個新的發展階段。

　　2011年山東省城市化領導小組向各市、縣、區下發《關于加快推進新型城鎮化工作的通知》。《通知》提出，根據新的形勢和任務，確定全省“十二五”城鎮化發展目標為，城鎮化水平達到55%以上，年均提高1個百分點，給山東省的城鎮化注入了一針強心劑。如果目前山東省總人口以9600萬計，那么每年就有96萬人口由農村進入城市，可想而知，這是一個非常大的數字。

　　3.山東房地產行業發展前景分析

　　最近幾年山東省房地產行業的發展態勢是十分良好的。結合未來五年山東省城鎮化進程的分析，筆者認為未來幾年山東省房地產行業的發展前景基本平穩，主要基于以下幾方面的原因：

　　第一，我國整體經濟運行態勢良好，這一點是房地產業發展的宏觀環境。房地產業是國民經濟的先導性產業，也是國民經濟的重要增長點，但房地產業也有其自身弱點，需要資金量大并且對宏觀經濟的變化非常敏感。如果宏觀經濟出現低潮，房地產業往往先于其他行業表現出來。改革開放以來，我國GDP的增長率一直保持在8%左右，顯示了政府對經濟的宏觀把握能力，也增強了房地產行業的信心。

　　第二，城鎮化進程的加快保持了需求拉動住房增長的良好態勢。正如上文分析，山東省每年約有100萬人口進入城市，如果人均住房面積就以15平方米計算，每年至少需要新增住宅1300萬平方米，事實上還遠不止這個數字。隨著城市居民人均可支配收入的逐年增加，如果再算上城市居民為改善居住條件而購買新房，每年新增的住宅需求還是相當大的。同時隨著城鎮化進程的加快，省內一些城市也逐漸的對老城區實行改造，這也在一定程度上增加了住房的需求。

　　第三，隨著經濟的發展和城鎮化進程的加快，其它類型房地產如工業房地產、商業房地產、辦公寫字樓等物業的需求也必將增長。而這部分房地產如商業房地產、寫字樓等由于其較高的進入門檻往往能創造出更大的價值，而且勢必會成為有實力的大企業競相投資的熱點。

　　第四，隨著房地產行業的競爭加劇，房地產市場必將越來越規范，而規范的房地產市場往往能帶來新的發展空間。當前山東省房地產企業比較多并且比較混雜，一些沒有資質、沒有實力的小企業嚴重擾亂了市場秩序，隨著市場經濟的發展和外資企業的進入，那些有資質等級有誠信的開發企業將逐漸主導市場并且形成行業內的良性競爭和發展，這對整個房地產行業來說無疑是一件好事。

　　第五，隨著房地產市場的不斷完善，房地產中介服務行業的發展空間必然會越來越寬闊。房地產行業是一個包含門類非常多的行業，它不但包括各類房地產開發企業，還包括各類房地產中介行業如房地產咨詢、評估、策劃、銷售代理等。目前山東省房地產中介服務業發育不健全，與南方房地產市場相對比較完善的城市相比，山東省的房地產中介代理行業還比較落后，沒有形成一套規范的運作體系，正因為如此，留給房地產中介行業的發展空間還是非常大的。

　　4.房地產行業應對城鎮化進程加快的經營戰略

　　山東省的房地產業應在以下幾方面采取措施以應對不斷深入的城鎮化：

　　第一，搞好房地產需求的市場調研工作。首先，開發企業應該做好市場需求的調查工作，查清短期和長期的市場需求，根據需求量確定開發量;其次，隨著經濟和社會的發展，人們的收入差距也越來越大，不同收入的檔次也越來越多，不同的收入檔次有不同的住房消費需求，房地產開發商應針對不同消費需求開發出價格各異的房地產產品。

　　第二，住宅產品的設計要突出居住理念，要符合人性化要求。當前人們對住房的要求已不再單單滿足于解決基本需求，而是對住房的舒適性、個性、高科技性等提出了很高的要求，開發商可以針對消費者的消費需求推出一批綠色住宅、高檔時尚住宅。

　　第三，應該大力發展房地產評估、咨詢、代理、策劃等中介組織，同時這些中介行業應進一步規范運作，要做到中介程序清晰化、簡潔化、合法化。要建立更多的評價和審查企業行為的組織，確保企業的公平競爭規范和幫助企業維護自身的權益，為企業提供多方預測、預警、報價、結算、技術交易等服務的監督機構。

　　第四，因為城鎮化的發展促進了城市密集區、城市群等的產生，正如山東半島城市群一樣，所以房地產開發企業也應該突破城市的界限，尋求房地產開發企業的跨區域投資以及不同區域房地產企業的聯合，只有這樣，才能將房地產企業做大做強，形成真正的品牌，而只有真正的品牌企業，才能夠在不同地域、不同背景中保持強勁的活力。

　　參考文獻：

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