近幾年，房地產開發已經成為我國經濟發展中非常突出的一個熱點。房地產開發建設過程中，不可避免的會對環境造成一定的影響。根據環保部《建設項目環境影響評價分類管理名錄》中有關規定，建筑面積10萬平方米以上、別墅區的建設需要編制環境影響評價報告書。在此筆者對房地產開發建設項目環境影響評價過程中的幾個常見問題進行探討。
1、環境空氣
1.1環境空氣質量現狀監測
環境空氣現狀監測因子確定原則為：①凡項目排放的污染物屬于常規污染物的應篩選為監測因子。②凡項目排放的特征污染物有國家或地方環境質量標準的，或者有TJ36-79中的居住區大氣中有害物質的最高允許濃度的，應篩選為監測因子；對于沒有相應環境質量標準的污染物，且屬于毒性較大的，應根據實際情況，選取有代表性的污染物作為監測因子。
房地產項目廢氣污染物主要為施工期揚塵，運營期采暖等所用鍋爐燃料燃燒廢氣，地下車庫集中排放的汽車尾氣以及餐飲飲食燃燒廢氣和烹調油煙等。因此環境空氣質量監測因子一般為TSP、PM₁₀、SO₂、NO₂等常規污染物。但是房地產項目運營期功能為居民居住，屬于被保護的對象，鑒于此特殊性，在制定現狀監測計劃時，除考慮項目本身產生的污染物外，還要在區域污染源調查的基礎上，結合周圍污染源的分布和污染物產排情況，增加周圍污染源主要污染物的監測，特別是特征污染物的監測。
同時一般工業企業項目環境空氣現狀監測點位，多選取廠址（場址）周圍的敏感點作為監測點位，而不對廠址（場址）進行監測。，由于房地產開發項目其運行期本身即為敏感點，因此筆者認為監測點位也應包含項目場址。
1.2施工期揚塵源強的確定
房地產項目施工期較長（一般在1年以上），施工場地揚塵產生量較大，加之其多位于城鎮建成區，周圍環境敏感點較多，因此施工期揚塵對周圍環境空氣的影響是房地產項目環評工作中的重點之一。考慮到建筑施工揚塵污染多呈無組織形式排放，具有難于監測其污染物排放量的特點，環評工作中建筑施工揚塵排放源強的確定相對較復雜。
目前我國對建筑工地揚塵排放量的核定還沒有統一的計算標準，但多數省市已經制定了建筑施工揚塵排放量的計算方法，這些方法的基本思路多是基本排放量+可控排放量，具體計算方法如下：
建筑工程揚塵排放量計算方式：
W=W_B+W_K
W_B=A×B×T
W_K=A×（P₁+P₂）×T
其中：
W：施工工地揚塵排放量（噸）；
W_B：基本排放量（噸）；
W_K：可控排放量（噸）；
A：建筑面積（萬平方米）；
B：基本排放量排放系數（噸∕萬平方米﹡月）；
P₁：各項控制揚塵措施所對應的一次揚塵可控排放量排污系數之和（噸∕萬平方米﹡月）；
P₂：控制運輸車輛揚塵所對應二次揚塵可控排放量系數（噸∕萬平方米﹡月），詳見表2；
T：施工時間（月）。
另外，根據建筑施工所需動用的機具以及建筑場上的部分特性，也可以參考原環保總局公布的礦山揚塵排放量的物料衡算方法進行計算^[1]。但是筆者建議，如果建筑工程所在省市有相應相關建筑施工揚塵排放量的計算方法，應優先采用相應計算方法進行計算。
1.3停車場廢氣
房地產開發項目基本上都配有停車場，停車場廢氣主要為汽車尾氣，其主要污染物為NO_X、CO和總烴等，污染物產生量可根據車輛類型、車輛進出場時間、車位數量及利用率等，并參考相關資料確定。目前部分環評報告中，對于停車場廢氣的評價重點為達到《大氣污染物綜合排放標準》（GB16297-1996）中的相關要求。
筆者認為，地下車庫排氣筒其主要作用是通風換氣，保證地下車庫的空氣質量，不是用于汽車尾氣的集中排放。并且根據目前環境管理的要求，地下車庫排氣筒也并不在環保驗收范圍內。考慮到地下車庫多位于居民樓的地下，其排氣口一般離居民樓較近，高樓風產生的背風渦和下洗現象，使得地下車庫排氣口排出的廢氣和污染物，難以擴散^[2]。如排氣筒位置設置不合理，將會對居民造成不利影響。因此在環評中，地下車庫汽車尾氣環境影響評價不應僅按照《大氣污染物綜合排放標準》（GB16297-1996）的要求，進行達標排放分析，其重點應關注于排氣口位置、排氣筒數量和高度的合理性。
2、聲環境
2.1施工期噪聲影響評價
一般房地產開發項目多位于城鎮建成區，周圍環境敏感點較多，施工期噪聲對周圍環境影響較大，因此房地產類環評中施工期噪聲的環境影響要作為重點來評價。由于施工場界外敏感點分布較多且近，環評中常常將評價范圍擴大到周圍敏感點，以評價施工噪聲對周圍環境敏感點的影響。
《噪聲污染防治法》中第二十八條中規定，在城市市區范圍內向周圍生活環境排放建筑施工噪聲的，應當符合國家規定的建筑施工場界環境噪聲排放標準。由此可知，建筑施工時只要施工場界噪聲可滿足《建筑施工場界噪聲限值》（GB12523-90）要求即可，因此施工期聲環境影響評價范圍應該為場界外1m，而不再對場界1m以外的環境敏感點進行影響評價。
2.2運營期聲環境影響評價
房地產開發項目的運營期噪聲主要為各種泵類、排引風機、變電室等公建設備噪聲。對于一般項目的聲環境影響評價要求為，給出各敏感目標的預測值及廠界（或場界、邊界）噪聲值[3]。由于房地產項目的特殊性，運營期自身即為敏感目標，且公建設備多在項目范圍內，其公建噪聲對項目自身的影響要大于對外環境的影響，因此房地產項目運營期聲環境影響預測應重點關注于項目公建噪聲對項目自身敏感建筑物的影響分析。
根據環函[2011]88號文《關于居民樓內生活服務設備產生噪聲適用環境保護標準問題的復函》：《中華人民共和國環境噪聲污染防治法》（以下簡稱《噪聲法》）未規定由環境保護行政主管部門監督管理居民樓內的電梯、水泵和變壓器等設備產生的環境噪聲。《工業企業廠界環境噪聲排放標準》（GB12348-2008）和《社會生活環境噪聲排放標準》（GB 22337-2008）都是根據《噪聲法》制定和實施的國家環境噪聲排放標準。這兩項標準都不適用于居民樓內為本樓居民日常生活提供服務而設置的設備（如電梯、水泵、變壓器等設備）產生噪聲的評價，《噪聲法》也未規定這類噪聲適用的環保標準。因此房地產項目運營期公建噪聲的影響評價，分析其是否能夠達標排放是無據可依的，應該在滿足小區聲環境質量的前提下，分析其防治措施的合理性，避免出現噪聲擾民現象。
2.3外界噪聲對項目的影響評價
對房地產項目產生影響的外界噪聲主要為交通噪聲。目前交通噪聲對項目產生的影響評價一般是在聲環境質量現狀監測和交通流量統計的基礎上，采用《環境影響評價技術導則 聲環境》（HJ2.4-2009）中推薦的道路交通運輸噪聲預測模式進行預測評價。這個過程中應注意如下問題：①車流量的確定。房地產開發項目的建設，會對周圍道路形成一定的誘增效應，使區域道路的車流量有所增加，因此在計算區域道路對本項目的影響時，應在現有車流量的基礎上，按項目建成后不同年份，考慮相應的車流量增加系數，確定項目建成后不同年份的車流量。②注意前排后排的關系。有些評價報告僅僅對臨近道路的第一排建筑進行預測評價，認為前排列入敏感點，后排影響較小，就不再考慮，筆者認為這種思路是不夠嚴謹的，由于距道路紅線不同距離執行的標準不同，因此應對各功能區進行影響預測，綜合評價周圍道路對房地產開發項目的影響。③考慮垂向的影響，目前房地產開項目樓層較高，而交通噪聲對不同高度的敏感點影響不同，且往往最大影響不在一樓，因此應增加道路噪聲對敏感建筑物垂向的預測，從而更全面的評價交通噪聲對項目的影響。
3場地土壤質量評價
隨著社會、經濟的不斷發展，城市規模不斷擴大，土地使用性質變更越來越頻繁，許多工業企業搬遷后遺留的一些原工業用地改變為居住用地，用于房地產開發建設。這種原工業用地轉變為居住用地的房地產開發項目，應對其進行相應的土壤質量評價。
①對原有工業企業進行調查，確定其可能產生的影響因子。②制定相應的監測計劃，對建設場地的土壤進行監測。③對照相應標準，判斷場地土壤受污染的程度。④必要時，提出治理措施和修復方案。
我國目前現行《土壤環境質量標準》（GB15618-1995），適用于農田、蔬菜地、茶園、果園、牧場、林地、自然保護區等地的土壤，沒有對居住區等地的土壤提出要求，如何判斷建設場地是否受到污染或者受污染的程度就有了一定的難度。我國正在對《土壤環境質量標準》（GB15618-1995）進行修訂，《土壤環境質量標準(修訂)》（征求意見稿）已于2008年發布，尚未形成發布稿。筆者認為目前環評工作中，可參照《土壤環境質量標準(修訂)》（征求意見稿）中的標準限值，對于該標準中未涉及的污染物濃度可參照《展覽會用地土壤環境質量評價標準（暫行）》（HJ350-2007）和國外標準，對于各種標準中均為涉及的有毒有害污染物，可以以人體健康和水體保護為目標，以人體最高允許攝入水平（考慮暴露方式的土壤環境基準）、土壤污染物淋濾強度(對地下水)、徑流侵蝕與沖洗用作為基本原則[4]，通過專家咨詢、專題探討等方式，綜合確定其相應的標準值。
4結論
作為一個環境影響評價一線工作人員，房地產類環境影響評價本身并不復雜，但是與我們的生活息息相關，做好了房地產類的環境影響評價，盡可能的將污染在源頭遏制，既保護了外環境，也保護了我們自己的生活環境。
 
參考文獻：
[1] 張明浩.關于開征建筑施工揚塵排污費可行性的思考.環境研究與監測第19卷 第3期 2006（09）
[2] 環境保護部環境工程評估中心.環境影響評價案例分析.中國環境科學出版社.2009（3）
[3] 環境保護部.環境影響評價技術導則 聲環境，HJ2.4-2009.
[4] 周國華，秦緒文，董巖翔.土壤環境質量標準的制定原則與方法.地質通報第24卷第8期 2005（8）
[5] 環境保護部環境影響評價工程師職業資格登記管理辦公室.社會區域類環境影響評價. 中國環境科學出版社.2007（8）