房產(chǎn)測繪與人們的生活密切相關(guān)。房屋建筑面積成了整個過程中的核心要素。房產(chǎn)測繪作為測繪學科的分支，是測繪技術(shù)與房地產(chǎn)管理業(yè)務相結(jié)合的測量工作，有普通測量技術(shù)的應用又有自身的顯著特點。房產(chǎn)測繪的特點可歸納為法定性、專業(yè)性及現(xiàn)勢性。通過對房產(chǎn)測繪的特點及技術(shù)應用的分析，進一步說明從事房產(chǎn)測繪的技術(shù)人員，必須熟悉房地產(chǎn)的相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)范，確保房屋建筑面積測算成果的可靠性。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；法定性；專業(yè)性；現(xiàn)勢性；共有建筑面積
 
房屋是人民生產(chǎn)和生活的基本物質(zhì)要素，這一要素信息的采集和表達，必須經(jīng)過房產(chǎn)測繪，所以房產(chǎn)測繪是房地產(chǎn)管理工作的重要基礎，是為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費，以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設提供數(shù)據(jù)和資料。由此可將房產(chǎn)測繪的特點歸納為法定性、技術(shù)性及現(xiàn)勢性，下面對其特點及技術(shù)應用分別進行闡述。
一、法定性
房產(chǎn)測繪作為服務于產(chǎn)權(quán)登記和產(chǎn)籍管理的社會性工作，房產(chǎn)測繪成果與人們的切身利益密切相關(guān)。統(tǒng)一的法律規(guī)定對于保證房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量，維護房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍當事人的合法權(quán)益和做好產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作具有重要意義。
目前，我國已經(jīng)初步建立了由法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章、政府規(guī)章、重要規(guī)范文件等共同組成的測繪法律體系。房產(chǎn)測繪帶有一定的法定性，其中重要的依據(jù)如下：
《中華人民共和國測繪法》（以下簡稱《測繪法》）于2002年修訂通過并施行，其中對房產(chǎn)測繪制度進行了規(guī)定，即與房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍相關(guān)的房屋面積的測量，應當執(zhí)行國務院建設行政主管部門、國務院測繪行政主管部門組織編制的測量技術(shù)規(guī)范。
建設部和國家測繪局于2000年聯(lián)合發(fā)布了《房產(chǎn)測繪管理辦法》，自2001年5月1日起施行，其中對房產(chǎn)測繪的委托、資格管理、成果管理、法律責任等房產(chǎn)測繪行為做出了具體規(guī)定。
2000年由國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布實施了《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000），作為房產(chǎn)測量國家標準規(guī)定了城鎮(zhèn)房產(chǎn)測量的內(nèi)容與基本要求，是落實《測繪法》確定的房產(chǎn)測繪管理職能的具體體現(xiàn)；是房產(chǎn)測繪活動中編寫技術(shù)設計書、成果檢查驗收、制定細則、處理糾紛、建立測繪數(shù)據(jù)庫及管理工作中的主要依據(jù)。
《中華人民共和國物權(quán)法》于2007年施行，其中對不動產(chǎn)的登記、業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)、共有、抵押權(quán)等方面提供了法律依據(jù)。
2008年由建設部發(fā)布的《房屋登記辦法》中指出：“房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為”，進一步規(guī)范了房屋登記行為，維護房地產(chǎn)交易安全，保護權(quán)利人合法權(quán)益。
以《測繪法》為基本準則的房產(chǎn)測繪活動和管理中，在資質(zhì)管理、行政許可、招投標、競爭行為、合同、標準化、計量、保密、成果質(zhì)量管理等諸多方面都有相應測繪行政法規(guī)、部門規(guī)章、規(guī)范性文件及地方性標準等文件為依據(jù)。
同時在房產(chǎn)測繪過程中還涉及《國有土地使用權(quán)證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《房屋竣工驗收備案表》、公安部門批準的項目坐落證明文件、人防部門批準或備案的文件、審查合格的建設工程施工圖等多個部門審批或頒發(fā)的文件，這些文件不僅是房產(chǎn)測繪的法律依據(jù)，更是房產(chǎn)測繪的技術(shù)保障，也是房產(chǎn)測繪法定性的具體體現(xiàn)。
由政府房產(chǎn)管理部門最終確認的房產(chǎn)測繪成果具有法律效力，是進行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)；是保障房地產(chǎn)占有者和使用者的合法權(quán)益、加強社會主義法制管理的重要依據(jù)。
二、專業(yè)性
房產(chǎn)測繪作為測繪學科的一個分支，是測繪技術(shù)與房地產(chǎn)管理業(yè)務相結(jié)合的測量工作，它以房產(chǎn)調(diào)查為依據(jù)、測繪技術(shù)為手段，因此比一般測繪工作更具有鮮明的專業(yè)性。下面對房產(chǎn)測繪中容易產(chǎn)生房屋建筑面積差異的原因進行分析，希望能為房產(chǎn)測繪人員解決類似的問題提供借鑒。
（一）客觀原因：實測數(shù)據(jù)和預測圖紙不符
房屋預測主要是依據(jù)經(jīng)審查機構(gòu)審定的建筑工程施工圖進行，數(shù)據(jù)采集、共有部位確認、分攤方法等只能是“紙上談兵”，沒有直觀的感受和認識。而在竣工驗收后的實測中，所有數(shù)據(jù)采集都是經(jīng)過現(xiàn)場勘測而來。在房屋建筑施工過程中，建筑設計可能會因各種原因發(fā)生變更，前期設計與工程竣工情況不一致是造成預測面積和實測面積差異的主要原因。
對于預測時若涉及規(guī)劃許可指標（如建筑面積、層數(shù)、外形尺寸、用途等）的變更，或者工程竣工后實測現(xiàn)狀與規(guī)劃報建的設計圖紙不一致時，應讓委托單位出具原設計單位的變更圖紙或變更資料，并且其變更的設計資料應重新經(jīng)過規(guī)劃部門審核批準，方能作為有效資料使用。
（二）主觀原因：技術(shù)應用原因
房產(chǎn)測繪具體操作過程可以分成：外業(yè)數(shù)據(jù)測量、內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理、資料整理與歸檔三個階段。
1.外業(yè)數(shù)據(jù)測量
外業(yè)測量工作的標準：所測量尺寸能夠保證在沒有相關(guān)圖紙參考的情況下，獨立測算出建筑物的總建筑面積和分層分戶的建筑面積。
在外業(yè)采集中，房屋邊長是計算房屋建筑面積的主要依據(jù),實地測量房屋邊長可采用經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、手持式測距儀或全站儀直接測量長度,實地丈量房屋邊長時應注意下面一些問題:
　　（1）使用鋼卷尺測量水平距離時,保持尺子處于水平位置，減少測量誤差。
（2）當房屋存在一些圓弧以及其他不規(guī)則形狀,可使用全站儀沿該邊線實測若干特征點或拐點的點位坐標,通過解析法計算邊長及房屋建筑面積。
（3）外業(yè)原始草圖上的數(shù)據(jù)不得涂改、擦拭。對建筑物凈空尺寸、關(guān)系尺寸、陽臺尺寸、校核尺寸的標注要準確且全面，對建筑物的特征（如層高、陽臺是否封閉、窗臺是否落地等狀況）描述要翔實。
外業(yè)測量的檢查內(nèi)容有：房產(chǎn)要素的測量方法是否正確、調(diào)查內(nèi)容是否完整；草圖記錄是否正確；相關(guān)依據(jù)文件的收集是否齊全。
2.內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理
在內(nèi)業(yè)計算過程中，分攤計算方法的選擇和分攤部位的確定一直成為房屋建筑面積計算中爭論的焦點。在下面的內(nèi)容中逐步進行分析。
（1）房產(chǎn)測繪中幾個關(guān)鍵的房屋面積測算術(shù)語
1)幢
幢是指獨立的，具有相同共有部位且地下基礎或地上建筑為同一結(jié)構(gòu)整體的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋，幢與幢之間以通道或公共空間相連的除外。
2)功能區(qū)
根據(jù)房屋的使用功能和各共有建筑部位的服務范圍而劃分的區(qū)域稱為功能區(qū)。功能區(qū)的確定，是進行全幢分攤的先決條件。可依據(jù)《建設工程規(guī)劃許可證》中的指標，結(jié)合施工圖進行劃分。
3)專有部分
專有部分是指建筑物內(nèi)具有獨立構(gòu)造和用途的住宅、經(jīng)營性用房等房屋或者特定空間。具有構(gòu)造上和利用上的獨立性，能夠登記成為待定業(yè)主所有權(quán)的客體。
4)共有部分
共有部分是指建筑物內(nèi)供業(yè)主使用的人員通行、公共設施（樓內(nèi)部分）等以及建筑物以外、建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、共用設施、物業(yè)服務用房等。共有部分分為可分攤部分和不可分攤部分。
5)房屋基本單元
房屋基本單元是指有圍護結(jié)構(gòu)或固定界線、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號的房屋或者特定空間，同時，它也是房產(chǎn)測繪、分攤計算、房屋登記中的最小單位。
6)公共通道
公共通道是指為滿足建筑物消防或通行需要而設置的與市政或小區(qū)道路連通的穿越建筑的通道。不特定的社會公眾均可通行的道路是不計入建筑積的。
（2）共有建筑面積部位的確定
根據(jù)共有建筑面積使用功能及其所服務的對象，共有建筑面積可以分成三類：一是為整幢服務，由全幢進行分攤的整幢共有建筑面積；二是專為某一功能區(qū)服務，由該功能區(qū)分攤的共有建筑面積；三是由于功能設計的原因，由各層各自進行分攤的共有建筑面積。
根據(jù)建筑平面圖、《建設工程規(guī)劃許可證》及規(guī)劃附圖上的技術(shù)經(jīng)濟指標，在平面圖中明確各項指標和各類房屋的位置、用途及面積，特別要標明社區(qū)服務用房、各類附屬設施和物業(yè)管理服務用房等，實測時進一步結(jié)合實際建設情況，來劃分每幢建筑的功能區(qū)及共有建筑面積范圍。
與本幢不相連的公用建筑面積，《規(guī)范》中明確指出作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，以及人防工程等建筑面積是不應計入共有建筑面積的。
（3）共有建筑面積分攤計算方法
共有共用面積的處理原則為：產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進行分攤。
按相關(guān)建筑面積進行共有或共用面積分攤，按下式^[1]計算（國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)定》附錄B中B2）：
δS_i=K·S_i
K=ΣδS_i /ΣS_i
式中：K——為面積的分攤系數(shù)；
S_i ——為各單元參加分攤的建筑面積，m²；
δS_i ——為各單元參加分攤所得的建筑面積，m²；
ΣδS_i ——為需要分攤的分攤面積總和，m²；
ΣS_i——為參加分攤的各單元建筑面積總和，m²。
在分攤方法中可分為普通住宅樓和多功能綜合樓（商住、綜合樓）兩種情況。
1)普通住宅樓
分攤計算方法的依據(jù)是《規(guī)范》中關(guān)于住宅樓共有建筑面積分攤方法中的明確規(guī)定，即“住宅樓以幢為單元；依照B2的方法和計算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。”
普通住宅樓的共有建筑面積分攤方法主要有兩種。
①以幢為單元進行分攤。對于普通住宅樓，應測量各套套內(nèi)建筑面積和全幢的共有建筑面積，然后根據(jù)前述共有建筑面積分攤公式進行計算，即全幢各套房屋為同一個分攤系數(shù)。
②按單元分別計算分攤系數(shù)。在多單元住宅樓（或者聯(lián)體別墅）中有可能出現(xiàn)下面這種情況：既含有水箱間、配電室等全幢共有設施，同時各單元的結(jié)構(gòu)、層數(shù)、電梯等情況又會有所不同。這種情況下進行分攤計算時，先把全幢共有建筑面積分攤至各個單元，再將各單元分得的共有建筑面積加入到本單元自身的共有建筑面積中，從而計算出各單元的分攤系數(shù)。對全幢共有建筑面積的分攤計算過程中，遵循了《規(guī)范》中對住宅樓以幢為單元進行分攤計算的要求。
2)多功能綜合樓建筑物，即這幢建筑物內(nèi)有住宅、商業(yè)、辦公等多種用途，各共有建筑面積的功能與服務對象也并不相同。在分攤計算過程中，按照國家標準《規(guī)范》的規(guī)定，采取由上而下逐級分攤模式，即首先分攤整幢的共有建筑面積，把它分攤至各功能區(qū)；再把功能區(qū)分攤來的面積和功能區(qū)原來自身的共有建筑面積加在一起，再分攤至功能區(qū)內(nèi)各個層；然后再把各層分攤來的面積和層原來自身的共有建筑面積加在一起，最后分攤至套或戶。如果各功能區(qū)內(nèi)層的結(jié)構(gòu)相同、共有建筑面積也相同，則可免去層這一級分攤，由功能區(qū)直接分攤至套或戶。
3.資料整理與歸檔
房產(chǎn)測繪的成果資料可以分為：
（1）測算依據(jù)，包括房產(chǎn)測繪技術(shù)設計書、電子施工圖、分攤原則、委托方提供的相關(guān)資料及說明。
（2）成果數(shù)據(jù)，包括測繪報告書、成果圖、成果表、匯交數(shù)據(jù)等。
（3）檢查數(shù)據(jù)，包括外業(yè)原始草圖、質(zhì)量檢查流程單、質(zhì)量評定、技術(shù)總結(jié)等相關(guān)資料,并保存相應的紙質(zhì)及電子數(shù)據(jù)文檔。
房地產(chǎn)測繪資料通過整理實現(xiàn)其條理化并將其有關(guān)內(nèi)容、成分揭示出來。整理工作是管理工作的基礎。整理工作對于充分發(fā)揮測繪資料的作用，實現(xiàn)測繪資料的檔案化管理及有效利用具有重要的意義。^[2]
三、現(xiàn)勢性
隨著房地產(chǎn)商品化的發(fā)展，一方面由于城市擴建、改造等原因，致使房屋現(xiàn)狀及原有控制成果發(fā)生了變化。另一方面，因為房產(chǎn)交易、抵押、融資、司法等各個方面原因，致使房屋權(quán)屬發(fā)生了變更。為了保持圖、卡、表冊與實地情況一致，需要隨時隨地進行房產(chǎn)變更測量。房產(chǎn)變更測量是保持房產(chǎn)測繪現(xiàn)勢性的主要內(nèi)容。
變更測量分為房屋現(xiàn)狀測量和房產(chǎn)權(quán)屬變更測量。現(xiàn)狀變更測量屬于修補測，權(quán)屬變更測量屬于產(chǎn)權(quán)證明測量。變更測量應根據(jù)房地產(chǎn)變更資料，先進行房地產(chǎn)要素調(diào)查，包括現(xiàn)狀、權(quán)屬和界址調(diào)查，再進行分戶權(quán)界和面積的測定，調(diào)整有關(guān)的房地產(chǎn)編碼，最后進行房地產(chǎn)資料的修正。通過對房屋及其附屬建筑物的權(quán)屬、位置、界線、數(shù)量、質(zhì)量的變更調(diào)查和測量，可不斷完善房產(chǎn)測繪成果的內(nèi)容，使其具有良好的現(xiàn)勢性。
隨著城市的快速發(fā)展，房產(chǎn)測繪的現(xiàn)勢性還表現(xiàn)在數(shù)字房產(chǎn)、數(shù)字城市的建設上。房產(chǎn)測繪形成的數(shù)據(jù)具有更多的信息元，涉及房地產(chǎn)的各個領(lǐng)域的調(diào)查，因此它為建立數(shù)字房產(chǎn)、數(shù)字城市提供重要的基礎信息，同時也為城市大比例尺地圖更新提供主要基礎資料。沒有城市地理空間數(shù)據(jù)，數(shù)字城市就成了無本之木，而房產(chǎn)測繪在城市地理空間數(shù)據(jù)采集中發(fā)揮著十分重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對房產(chǎn)測繪的準確性與現(xiàn)勢性也提出了更高的要求。
法定性、專業(yè)性及現(xiàn)勢性的特點決定了房地產(chǎn)測繪要不斷應對新的變化，不僅需求數(shù)量迅速增長、范圍不斷擴大,而且需求結(jié)構(gòu)、內(nèi)容、方式等都在發(fā)生深刻變革。從事房產(chǎn)測繪的人員，要結(jié)合房地產(chǎn)市場實際狀況及新的發(fā)展動向，在實踐中掌握房產(chǎn)測繪的特點，使房產(chǎn)測繪在社會服務中發(fā)揮更大的作用。
 
 
 
 
 
 
參考文獻：
[1] 國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局.GB/T17896-2000房產(chǎn)測繪規(guī)范[S].北京:中國建筑工業(yè)出版社，2000.34
[2]郭玉社主編.房地產(chǎn)測繪.機械工業(yè)出版社，2008年11月.264
[3]呂永江主編.房產(chǎn)測繪規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術(shù)[M].北京:中國標準出版社,2001