造成房?jī)r(jià)上漲預(yù)期剛性的首要原因是供需錯(cuò)配，其他因素都是次要和輔助因素。房地產(chǎn)稅雖然短期內(nèi)會(huì)增加囤房和炒房行為的成本，使得市場(chǎng)供給增加，但長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)稅并沒(méi)有改變住房供需狀況和土地財(cái)政，可能難以抑制房?jī)r(jià)上漲。

　　近期，房地產(chǎn)稅及相關(guān)話題熱度持續(xù)上升。今天5月中旬召開(kāi)的房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)被普遍看作是房地產(chǎn)稅加速推進(jìn)的信號(hào)。6月財(cái)政部發(fā)文，自2022年起，在全國(guó)范圍內(nèi)將土地使用權(quán)出讓收入等非稅收入全部劃轉(zhuǎn)給稅務(wù)部門征收。此舉被視為房地產(chǎn)稅正式出臺(tái)前的重要準(zhǔn)備，房地產(chǎn)稅中“地”的部分已經(jīng)就緒，接下來(lái)的工作將主要聚焦于解決與“房”相關(guān)的稅制設(shè)計(jì)。

　　在梳理國(guó)外現(xiàn)行房地產(chǎn)稅主要模式和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，本文分析我國(guó)房地產(chǎn)稅可能采取的方案，重點(diǎn)針對(duì)房地產(chǎn)稅是否能夠抑制房?jī)r(jià)上漲的話題展開(kāi)討論，并提出相關(guān)政策建議。

　　中國(guó)房地產(chǎn)稅方案已有傾向性選擇

　　從稅收要素看，房地產(chǎn)稅在世界范圍內(nèi)并無(wú)定式。稅收最關(guān)鍵的要素是計(jì)稅依據(jù)和稅率，計(jì)稅依據(jù)又叫稅基。多數(shù)國(guó)家和地區(qū)以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值作為稅基，主要包括三種計(jì)算方式。一是市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值;二是評(píng)估租值，根據(jù)所取得的租金收入計(jì)算年度價(jià)值;三是政府公示價(jià)值、地籍價(jià)值或賬面價(jià)值，一般都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)值。

　　稅率的確定方法大致分為兩大類：一是由法律規(guī)定的稅率;二是基于以支定收原則，由地方政府在法律框架內(nèi)根據(jù)每年支出預(yù)算和房地產(chǎn)稅基倒推的稅率。不同國(guó)家和地區(qū)稅率水平差異巨大，從1%以下到10%左右不等，即使在一國(guó)范圍內(nèi)，不同地區(qū)的稅率也可能存在差異(圖1)。

　　市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值能夠綜合城市、地段、折舊等因素，科學(xué)合理地反映房產(chǎn)現(xiàn)值，因而成為大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)稅的選擇，也很有可能被我國(guó)房地產(chǎn)稅所采用。而稅率方面的爭(zhēng)議相對(duì)較大。近期國(guó)內(nèi)相關(guān)研究為房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)了五套稅率。從結(jié)構(gòu)上看，多數(shù)研究人員主張實(shí)行累進(jìn)稅制，這與多數(shù)國(guó)家的選擇一致，邊際稅率從0.1%到2%不等，稅級(jí)為4～9級(jí)不等。也有學(xué)者認(rèn)為實(shí)行比例稅即可。

　　未來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)需要綜合考慮政策的目標(biāo)定位和居民的稅負(fù)可接受度。對(duì)政府而言，房地產(chǎn)稅的主要目標(biāo)是將其作為地方主體稅種，促進(jìn)稅制結(jié)構(gòu)完善，協(xié)調(diào)政府間財(cái)政關(guān)系。同時(shí)，在調(diào)節(jié)財(cái)富分配、控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲等方面，房地產(chǎn)稅也被寄予期望。目前，土地出讓金入稅可能意味著房地產(chǎn)稅中“地”的部分已經(jīng)完成，剩下的工作將聚焦于“房”的稅制設(shè)計(jì)。如無(wú)特殊說(shuō)明，本文剩余部分中房地產(chǎn)稅均指針對(duì)住房課征的稅收。對(duì)國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市家庭和居民而言，房產(chǎn)是其最為重要的財(cái)產(chǎn)和負(fù)債。如果房地產(chǎn)稅稅負(fù)過(guò)高，很可能會(huì)產(chǎn)生很大的社會(huì)負(fù)面影響。因此，目前有兩種方案可供選擇：一種是以所有個(gè)人經(jīng)營(yíng)性住房的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)的“窄稅基”，搭配各級(jí)邊際稅率相對(duì)較高的累進(jìn)稅率結(jié)構(gòu)，即“窄稅基+高稅率”方案。另一種則是將個(gè)人經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性住房的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值之和進(jìn)行綜合計(jì)算，按照人均居住面積扣除適當(dāng)寬免額后作為計(jì)稅依據(jù)的“寬稅基”，搭配各級(jí)邊際稅率相對(duì)較低的累進(jìn)稅率結(jié)構(gòu)，即“寬稅基+低稅率+個(gè)人免征面積”方案。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和國(guó)內(nèi)各方傾向性意見(jiàn)來(lái)看，后者比較符合政策導(dǎo)向與客觀現(xiàn)實(shí)。

　　房地產(chǎn)稅涉及政府、房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和廣大城鎮(zhèn)居民的切身利益，影響重大，出臺(tái)會(huì)十分審慎。財(cái)政部高層最近幾次關(guān)于房地產(chǎn)稅的講話均為“按照‘立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)’的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”。樂(lè)觀估計(jì)，房地產(chǎn)稅最快明年能夠進(jìn)入立法程序，“十四五”末有可能在人大通過(guò)立法程序，之后正式頒布施行。但不排除部分省市繼續(xù)推進(jìn)試點(diǎn)的可能性。未來(lái)在較短時(shí)間內(nèi)，試點(diǎn)城市會(huì)修改原有方案，大致按照“寬稅基+低稅率+個(gè)人免征面積”設(shè)計(jì)新的方案。新的方案很可能對(duì)包括首套房在內(nèi)的全部居民房產(chǎn)征稅，但稅率會(huì)比現(xiàn)行方案低。鑒于免征面積會(huì)達(dá)到較高水平，中高收入群體可能成為主要的納稅人。

　　房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)上漲難有抑制效應(yīng)

　　從理論上看，增加稅收通常會(huì)使產(chǎn)品的使用、交易或持有成本上升，最終導(dǎo)致其價(jià)格上升。住房兼具商品和財(cái)產(chǎn)屬性。從商品稅角度看，在供給曲線和需求曲線不變的情況下，加稅將導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升和交易量下降。而從資本稅角度看，加稅會(huì)導(dǎo)致投資房地產(chǎn)的資本數(shù)量減少，價(jià)格漲跌取決于供給和需求曲線的相對(duì)彈性。

　　假設(shè)房?jī)r(jià)不發(fā)生變化，那么房屋租金將是持有房產(chǎn)的主要收益。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)大中城市租售比位于0.001-0.0035之間。這表明，只要房地產(chǎn)稅稅率超過(guò)0.4%，在大多數(shù)一、二線城市中，居民持有的超過(guò)個(gè)人免征面積的非自用住房就將變得不經(jīng)濟(jì)。因此在房?jī)r(jià)不變的假設(shè)下，房地產(chǎn)稅可能在短期內(nèi)通過(guò)抑制炒房和囤房行為，使得市場(chǎng)供給暫時(shí)增加，從而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的向下壓力。但長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)稅不僅不會(huì)改變住房市場(chǎng)的供求格局，而且會(huì)通過(guò)增加持有成本，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。如果土地出讓金上升，漲價(jià)效應(yīng)將更多地傳導(dǎo)至需求端，其結(jié)果是房地產(chǎn)稅可能難以有效抑制房?jī)r(jià)上漲。

　　現(xiàn)實(shí)中，國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)購(gòu)房行為源于房地產(chǎn)的保值增值屬性。2009～2020年，中國(guó)10年期國(guó)債(到期收益率與資本利得收益率之和)和上證A股指數(shù)的收益率分別為44.67%和90.42%，而同期全國(guó)住宅價(jià)格的漲幅達(dá)到179.11%，分別是10年期國(guó)債和上證A股指數(shù)收益率的4倍和2倍，是過(guò)去20年國(guó)內(nèi)累計(jì)收益率最高的資產(chǎn)類別。同時(shí)，歷年全國(guó)住房?jī)r(jià)格始終保持正增長(zhǎng)，從未跌落負(fù)值區(qū)間，最低增速為2014年的1.43%，最高增速為2009年的24.72%。如果聚焦北上廣深等一二線主要城市，房?jī)r(jià)總漲幅更高。與資本利得相比，房子的租金收益幾乎微不足道。在稅負(fù)大大低于房?jī)r(jià)上漲收益的前提下，只要房?jī)r(jià)上漲預(yù)期存在，房地產(chǎn)稅不僅難以抑制房?jī)r(jià)上漲，而且還會(huì)起到助推作用。

　　造成房?jī)r(jià)上漲預(yù)期剛性的首要原因是供需錯(cuò)配。在中國(guó)傳統(tǒng)思想和文化中，房子是安居樂(lè)業(yè)的基礎(chǔ)。這種觀念一定程度上決定了國(guó)人擁有房產(chǎn)的意愿較為強(qiáng)烈。經(jīng)過(guò)近四十年的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭收入和財(cái)富出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。收入和財(cái)富的顯著增長(zhǎng)為住房需求上升提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2019年城鎮(zhèn)居民家庭擁有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。1999～2019年，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住宅面積從22平方米增加至39.8平方米。而2010年至今，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額(住宅)中，90～144平方米的占比保持穩(wěn)步上升，今年以來(lái)已經(jīng)超過(guò)65%，較2010年上升近20個(gè)百分點(diǎn)(圖2)。供需兩端的數(shù)據(jù)皆表明，城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的新增需求和改善需求持續(xù)增加，而房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)則反過(guò)來(lái)刺激了投資和投機(jī)需求增長(zhǎng)。