摘 要：農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格是市場價(jià)格，是供求雙方在權(quán)衡了自身利益的基礎(chǔ)上達(dá)成的市場交易價(jià)格，所以應(yīng)該遵循市場規(guī)則和估價(jià)原理,對(duì)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。本文主要對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估采用的法定補(bǔ)償擴(kuò)充法和準(zhǔn)建設(shè)用地剩余法進(jìn)行了闡述，主要的目的是為了通過對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格的合理確定，為農(nóng)村土地交易創(chuàng)造一個(gè)公平的競爭環(huán)境。并且采用市場交易價(jià)格，這就使價(jià)格機(jī)制和供求機(jī)制充分的發(fā)揮重要的調(diào)節(jié)作用，加強(qiáng)了政府對(duì)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的管理，加快了我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程，與此同時(shí)引導(dǎo)農(nóng)民對(duì)土地資源實(shí)施集約利用。

　　關(guān)鍵詞：農(nóng)村,集體建設(shè)用地,土地流轉(zhuǎn),價(jià)格評(píng)估,市場價(jià)格

　　鑒于我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)取得了令人可喜的成績，我國國有建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估的理論和方法已經(jīng)相對(duì)成熟，在城鄉(xiāng)中形成了以基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)為基礎(chǔ)的地價(jià)體系。但是在我國還沒有出臺(tái)對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估的規(guī)范，所以在農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格的評(píng)估過程中，加大對(duì)價(jià)格評(píng)估問題的探究是當(dāng)前新農(nóng)村建設(shè)中關(guān)于土地問題重點(diǎn)所在。

　　一、我國集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格的現(xiàn)狀分析

　　集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是我國土地市場的重要組成部分，因此要遵循市場供求關(guān)系和價(jià)格規(guī)律的變化，通過市場來調(diào)節(jié)和平衡我國土地的供求。我國所特有的土地是所有制度和使用制度，決定我國集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)活動(dòng)并不是完全公開的，農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋氐男问?，主要的途徑就是征用，盡管在實(shí)際上我國城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地和房屋交易活動(dòng)頻繁，但是很多的情況下都是屬于私下交易，因此交易的價(jià)格不能反映市場的真實(shí)供求情況。政府對(duì)土地的征用，補(bǔ)償和出讓的價(jià)格之間的差距會(huì)造成較低的征地補(bǔ)償和較高的出讓價(jià)格，帶來對(duì)征地要求的不斷提高。并且城鄉(xiāng)建設(shè)用地范圍會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的膨脹，農(nóng)用地逐漸的被侵占，越來越少。這個(gè)巨額的差價(jià)會(huì)吸引集體以非征方式把集體土地拿到市場上進(jìn)行私下的交易，從而擾亂了我國土地市場的穩(wěn)定。

　　二、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格的構(gòu)成

　　隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷的加快，城市的擴(kuò)展，土地區(qū)位條件也隨著土地區(qū)位價(jià)值的變化而改變，從而使位于城鄉(xiāng)結(jié)合部的集體土地在流轉(zhuǎn)中產(chǎn)生巨大的價(jià)格增值。無論是政府對(duì)農(nóng)民的農(nóng)地征用，還是集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，價(jià)格都會(huì)發(fā)生增值，而集體建設(shè)用地在流轉(zhuǎn)的過程中，市場價(jià)格所包含的土地所有價(jià)值和發(fā)展權(quán)的價(jià)值。

　　發(fā)展權(quán)價(jià)值，是指由于用途和區(qū)位變化造成價(jià)值的增加。城市的發(fā)展和擴(kuò)大，在使農(nóng)地不斷轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的同時(shí)，也使土地的區(qū)位條件發(fā)生相對(duì)變化，相應(yīng)的使土地的價(jià)格也發(fā)生變化，這種變化使集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格構(gòu)成中，除了所有權(quán)價(jià)值以外，還應(yīng)該包括發(fā)展權(quán)的價(jià)值。

　　所有權(quán)價(jià)值就是集體建設(shè)用地所有權(quán)在農(nóng)業(yè)用途時(shí)的未來收益價(jià)值體現(xiàn)，是農(nóng)業(yè)級(jí)差地租與絕對(duì)地租之和。

　　三、我國農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格的評(píng)估方法

　　1、法定補(bǔ)償擴(kuò)充法

　　(1)對(duì)法定補(bǔ)償擴(kuò)充法的概述

　　近幾年來，我國主要通過采用試點(diǎn)的形式在征地制度改革中積累了大量的經(jīng)驗(yàn)，并且根據(jù)其中的理論研究成果不難發(fā)現(xiàn)，集體土地流轉(zhuǎn)價(jià)格實(shí)際上就是國家征收集體土地時(shí)的補(bǔ)償價(jià)格。我國的《土地管理法》中的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，主要是按照土地農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的原有用途進(jìn)行加倍后測算征地補(bǔ)償費(fèi)，但是主要的問題對(duì)土地本身潛在的收益和價(jià)值被忽略了，對(duì)于社會(huì)主義市場存在的因素也被忽略了。把土地只是簡單的看作了農(nóng)民所擁有的生產(chǎn)資料，而土地對(duì)農(nóng)民的其他功能，以及土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)因素等都沒有考慮。之所以《土地管理法》中對(duì)于農(nóng)民土地有眾多的忽略，這主要是受到農(nóng)作物品質(zhì)的差異、物價(jià)波動(dòng)等因素影響，對(duì)同一塊地內(nèi)，由于植物不同，畝產(chǎn)值存在差異而造成的征地補(bǔ)償費(fèi)的差異很難用科學(xué)衡量。政府征用的集體建設(shè)用地，由于各種差異因素的影響，也就無法科學(xué)的進(jìn)行測算。

　　(2)法定補(bǔ)償擴(kuò)充法公式

　　根據(jù)我國《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，目前農(nóng)用土地的征用補(bǔ)償價(jià)格只能是由政府規(guī)定的“法定補(bǔ)償價(jià)格”，而非是市場價(jià)格。所以以我國傳統(tǒng)的價(jià)格核算為基礎(chǔ)，立足原有農(nóng)業(yè)土地的用途，把法定補(bǔ)償含義的使用范圍擴(kuò)充到集體建設(shè)用地，把農(nóng)用地或是位于同一水平線的集體建設(shè)用地價(jià)格要全部的補(bǔ)給農(nóng)戶，這樣就得到了法定補(bǔ)償擴(kuò)充法，來測算土地征收的價(jià)格。征地補(bǔ)償主要包括了安置補(bǔ)助費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗和附著物補(bǔ)償費(fèi)，集體建設(shè)用地價(jià)格參照集體農(nóng)用地價(jià)格計(jì)算，其公式是：土地征收價(jià)格=農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)+最低生活保障躉交保險(xiǎn)費(fèi)≈農(nóng)用地質(zhì)量價(jià)格+農(nóng)地保障價(jià)格=土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)+青苗和附著物補(bǔ)償費(fèi)

　　2、準(zhǔn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)剩余法

　　(1)準(zhǔn)建設(shè)用地

　　“準(zhǔn)建設(shè)用地”就是按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)定的建設(shè)用地，而目前屬于集體所有土地的區(qū)域，測算征收的價(jià)格主要是以規(guī)劃用途的準(zhǔn)市場價(jià)格作為依據(jù)進(jìn)行推算的。

　　(2)準(zhǔn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)剩余法的公式

　　集體土地征收價(jià)格=準(zhǔn)建設(shè)用地綜合基準(zhǔn)地價(jià)-國家綜合投資回收-轉(zhuǎn)換成本稅費(fèi)-征地調(diào)節(jié)基金。(以上的綜合基準(zhǔn)地價(jià)，主要是以基準(zhǔn)地價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，按照工業(yè)、商業(yè)、住宅、輔助用地比例以及商業(yè)、工業(yè)、住宅分類定級(jí)的級(jí)別疊加區(qū)片測算的綜合地價(jià)。)

　　縱觀世界對(duì)地租的定義，其中馬克思主義認(rèn)為，地租就是土地使用者在使用了土地而繳納給土地的所有者，超出平均利潤以上的剩余價(jià)值。按照地租產(chǎn)生的原因和條件，我們把地租主要分為了三大類：級(jí)差地租、絕對(duì)地租、壟斷地租。我國是社會(huì)主義國家，我國的土地可以分為集體所有和國家所有，農(nóng)民個(gè)人只是擁有土地的使用權(quán)。農(nóng)村集體所有的土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地以后，土地所具有的經(jīng)濟(jì)效益大大的高于經(jīng)營農(nóng)業(yè)的收益，假如這筆不小的“增值收入”無償?shù)娜繗w為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或是國家所有，無論是從理論上，還是從實(shí)際上，都是不符合經(jīng)濟(jì)原理的，因此只有在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和國家之間進(jìn)行合理的分配，才能實(shí)現(xiàn)公平公正。

　　3、合理分配機(jī)制的分析

　　以上闡釋的在集體和國家之間進(jìn)行合理分配的機(jī)制是以集體土地權(quán)利的實(shí)現(xiàn)和土地投資的回收為基礎(chǔ)的。

　　(1)土地權(quán)利的實(shí)現(xiàn)

　　集體所有土地權(quán)利，只要包括農(nóng)用地的占有、使用、收益、處分，這些權(quán)利在集體土地征用中全部得以補(bǔ)償。我國的農(nóng)用土地的地租全部歸農(nóng)民集體所有，作為土地的所有者，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織擁有取得征用前農(nóng)用地全部絕對(duì)地租、級(jí)差地租的權(quán)利，該部分是對(duì)集體所有土地權(quán)利中農(nóng)用地的占有、使用、收益、處分權(quán)利的補(bǔ)償。因征用后土地用途改變、土地位置差異而形成的“準(zhǔn)建設(shè)用地新增級(jí)差地租”，其收取的權(quán)利，要在集體與國家之間合理分割，而并非自然而然地全部歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)所擁有。

　　(2)土地投資的回收

　　土地投資的回報(bào)主要是指農(nóng)地所有者對(duì)農(nóng)地投資所形成的土地資本要得到回收，其中與土地結(jié)合在一起不可分割的部分已經(jīng)包含在農(nóng)用地地租中，理論上已經(jīng)回收。社會(huì)性的基本建設(shè)投資輻射到“準(zhǔn)建設(shè)用地”上而形成的外部輻射性土地資本也要得到回收，歸國家所有，這部分投資已經(jīng)包含在“準(zhǔn)建設(shè)用地”地租中，理論上已經(jīng)回收，用于征地調(diào)節(jié)基金。

　　四、總結(jié)

　　本文主要對(duì)我國集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，介紹了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格的構(gòu)成，重點(diǎn)對(duì)我國農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格的兩種評(píng)估方法進(jìn)行了探究，主要的目的就是通過對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格的合理確定，為城鄉(xiāng)土地交易創(chuàng)造一個(gè)公平的競爭環(huán)境,從而提高我國農(nóng)村土地資源的合理利用。

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