摘　要：地產經濟是我國市場經濟結構中的重要支柱產業，我國的地產經濟從建國初期的計劃經濟開始，經歷了較長時間的緩慢發展。自2000年開始，隨著改革開放的進一步深入和城市發展進程的加快，以房地產經濟為代表的地產經濟迅速發展，在一定程度上帶動了我國經濟發展的步伐，對城市建設起到了巨大的推動作用，極大地改善了城鎮居民生活條件。

　　關鍵詞：宏觀調控;地產經濟;市場機制;行政管理;發展趨勢

　　中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8772(2013)35-0000-02

　　在地產經濟發展進程中，逐漸出現的無序發展混亂局面，非理性的投資行為和由此帶來的經濟發展泡沫，嚴重影響到了社會安定和經濟結構的健康發展，不利于中國長期可持續的宏觀經濟形勢。因此，必須對地產經濟采取切實可行的宏觀調控政策，引導和保障地產經濟的健康、可持續發展。

　　一、房地產市場的發展現狀

　　1.房地產經濟過熱

　　根據國際統計局統計數據分析，從2000年以后，我國的房地產在投資總額和市場利潤兩大方面都在不斷攀升，投資增長速度遠高于國際正常5%的水準，年度增長最高達到30%以上，房產利潤空間和價格上升速度也遠高于居民收入增長速度和國民經濟增長速度，經濟炒作愈來愈明顯。

　　2.市場調控力度疲弱，調控效果不明顯

　　在2010年之后的幾年里，國家陸續出臺了一系列宏觀調控政策抑制房產市場過熱現象。但是，真正的調控標準并沒有適合市場發展的無序狀態，并一度更加刺激了房產的炒作。弱勢的調控政策刺激了地產經濟中地塊成本的上升，地產開發商將成本加倍附加到房產價格上，反過來更加削弱了宏觀調控力度。

　　3.地產發展的市場監管力度不足

　　政府一方面要抑制地產過熱，一方面又大量開發城市地產經濟。各種開發區、新城建設如雨后春筍競相出現，政府發展的宏觀設計失控，出現了諸如遼寧鐵嶺市新區、內蒙鄂爾多斯新城、鄭州新開發區等一系列空城。

　　4.地產價格過高和炒作過熱

　　這加大了貧富差距、影響了居民的正常消費和社會資金流動的良性發展，不利于經濟格局的健康可持續發展。

　　4.地產過熱、相關行業的建材價格波動、虛假宣傳等

　　地產過熱和相關行業的建材等價格波動，加上市場發展中存在的虛假宣傳，不規范操作，出現的爛尾工程或囤積居奇等，嚴重擾亂了市場經濟的正常發展。

　　三、宏觀調控政策對地產經濟的影響

　　地產經濟的過熱波動其實是有一定必然性的，我國的地產經濟在長期計劃經濟壓抑下，必然會經過開放后的爆發期，這也是市場經濟的發展規律。因此，這也正是宏觀調控政策對地產的影響之表現。

　　第一，地產經濟在經歷了需求嚴重大于供給的計劃經濟時期，一旦市場放開房地產供給，必然會帶來膨脹式的需求過熱。這是市場經濟波動周期的正常反應。第二，地產經濟的發展帶動了一大批相關產業的綜合發展，必然會引起相關的鏈式反應，給經濟發展布局帶來有利或不利局面，這就給宏觀調控政策的制定提出新要求。第三，地產經濟的持續增長周期越長，對于市場經濟的影響越大，對地產經濟的投資趨向就越熱，這是人們趨利避害的必然心理，是對宏觀經濟調控下通貨膨脹現象的消極表現。第四，宏觀調控政策的力度和合理性直接影響投資取向，在宏觀調控力度過大或者過小時，都會影響投資取向的判斷失誤，引起相反的控制效果。例如，控制土地出售政策，在增加了地產開發成本時，反而變相提高了市場價格，喪失了宏觀調控的根本作用。第五，宏觀經濟增長率與地產經濟增長率之間的相互影響，當宏觀經濟增長越高時，人們的投資取向越趨向于非理性。因此，它們兩者之間是相輔相成的[3]。

　　四、地產經濟與宏觀調控政策的良性發展策略

　　地產經濟與宏觀調控之間的關系是決定地產經濟是否能夠健康可持續的發展的關鍵，如何做好宏觀調控政策和地產經濟發展的監督與監管，以保證地產經濟和宏觀經濟的良性發展，需要做好以下幾點。

　　第一，宏觀調控政策的合理性，地產經濟的宏觀調控不是單純的一個方面，是關乎到地產經濟相關的很多產業政策調整，必須制定全面合理的宏觀調控政策，避免出現產業的大幅波動帶來的不利影響，保證地產經濟的小幅波動基礎上穩定控制。

　　第二，地產經濟發展的區域性與經濟發展的不平衡，需要在宏觀調控政策的制定上考慮區域之間的實際情況，不能一刀切，要因地制宜，解決區域之間的地產經濟和綜合發展的矛盾。

　　第三，銀行貨幣政策的調整，減少熱錢流動的集中性，控制境外資金的投機性投資趨向和境內囤積居奇的投資，在經濟政策的平衡上注重調控方式和控制力度，控制貨幣政策調整幅度，減少通貨膨脹，謹慎控制金融市場流動性，延緩周期波動。

　　第四，制定合理的地方財政政策，減少地方財政支出力度，控制地方財政的收支績效考核，避免地方政府盲目賣地、建開發區等擴張性的財政政策，加大地方財政收支的監督監管，避免財政政策的不合理導致地產經濟的大幅波動。

　　第五，調整住房的供給結構政策，調整消費模式的合理化，在土地使用審批上控制項目投資的浪費，提倡中小戶型和中低價位的住宅項目，控制大型娛樂性設施和高檔別墅的開發在建比例，建立合理的居民住房保障體系。

　　第六，加大政府在房地產開發過程中的監管力度，控制盲目夸大宣傳，虛假炒作等不正當商業行為，規范房地產營銷活動，加大質量監管，保證市場秩序。

　　第七，參照國外土地所有權與使用權的政策標準，改善我國的房地產土地所有權形式，是地權與使用權分離，以物業稅和使用權限來合理規范土地所有權和房屋所有權，以物權稅征管替代目前的買房貸款調控政策。同時，完善土地所有權，完善稅制，改善地方政府對土地轉讓和買賣的獲利渠道，以遏制地方政府投機行為。

　　第八，完善地方政府土地管理績效考核，在可利用耕地和城市建設用地的開發利用方面建立嚴格的考核政策，減少盲目占用耕地開發地產項目的行為，切實保護農業耕地。

　　第九，嚴厲查處地方政府參與地產投資于經營行為，實行執法問責制，加大反腐倡廉力度。

　　第十，制定地方政府的區域發展長期發展戰略，在經濟發展平衡和城市發展規劃基礎上，建立長期發展目標，杜絕行政機關朝令夕改、方向模糊或政策錯位，只求表象盲目發展的行為。

　　五、結語

　　地產經濟是一把雙刃劍，它在一定時間段內對我國的經濟發展和改善居民生活條件都起到了巨大的推進作用，但是，如果沒有宏觀調控政策來引導其健康發展，它將對我國的經濟發展帶來不可預計的風險，依據宏觀調控政策來平衡地區之間的地產經濟發展格局，建立健康的、可持續的地產經濟發展環境，是目前我國經濟發展的必要途徑。建立和完善地產經濟的宏觀調控政策體系，適當的兼顧區域之間的經濟發展平衡，在稅收政策、金融體系、政策監管、輿論引導等各個方面落實宏觀調控體系，改變傳統的計劃經濟管理理念是做好地產經濟宏觀調控的前提。這對目前我國的經濟戰略再平衡調整具有十分重要的社會意義。

　　參考文獻：

　　[1]黃志強.如何看待近期政府對房地產價格的宏觀調控[J].福建論壇,2005(8):12-13.

　　[2]皮舜,武康平.房地產市場發展和經濟增長間的因果關系——對我國的實證分析[J].管理評論,2004(3):33-34.

　　[3]沈悅,劉洪玉.房地產價格與宏觀經濟指標關系的研究[J].價格理論與實踐,2002(8):4-5.