市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開(kāi)中介服務(wù)，而作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一種中介服務(wù)行為——房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)行為。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)如雨后春筍般布滿(mǎn)了城市的大街小巷。而各類(lèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，在維護(hù)正常的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的公正和公平，降低整個(gè)社會(huì)的交易成本，適應(yīng)政府職能轉(zhuǎn)變，聯(lián)接、溝通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)消費(fèi)等方面發(fā)揮了重要橋梁紐帶作用。在安丘市區(qū)，大約有80%的新建商品房銷(xiāo)售和90%多的二手房買(mǎi)賣(mài)是通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)的。因此信譽(yù)良好，業(yè)績(jī)優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可以更好地滿(mǎn)足人們買(mǎi)賣(mài)房屋、租賃房屋的需要，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。但是，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展起步較晚，隊(duì)伍素質(zhì)、服務(wù)意識(shí)、執(zhí)業(yè)質(zhì)量和技術(shù)水平與國(guó)外同行相比差距較大，就算在國(guó)內(nèi)，不同地域、不同城市之間差距較大，很不適應(yīng)房地產(chǎn)整體行業(yè)的發(fā)展要求。因此，積極適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新形勢(shì)，抓住機(jī)遇，深入研究我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展面臨的問(wèn)題，對(duì)于加快我國(guó)房地產(chǎn)這一經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)的快速發(fā)展，具有非常重要的意義。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)現(xiàn)有的問(wèn)題，主要有以下幾個(gè)方面：
一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的法律、法規(guī)不健全?，F(xiàn)有的法規(guī)的廣泛和深度不能滿(mǎn)足實(shí)際需要。目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)缺乏相應(yīng)的比較完整的上位法規(guī)和行政法規(guī)，只有在《城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》中對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的法律地位、收取報(bào)酬的條件、經(jīng)紀(jì)人的法定權(quán)利和義務(wù)作了原則性的規(guī)定，但對(duì)于如何規(guī)范其經(jīng)紀(jì)活動(dòng)等內(nèi)容幾乎沒(méi)有。有些城市雖然制定了一些地方性規(guī)章，但總的來(lái)說(shuō)還不成體系，可操作性差，對(duì)具體問(wèn)題難以操作，許多問(wèn)題難以涵蓋。
二、政府部門(mén)管理的不統(tǒng)一，行業(yè)監(jiān)管行不成合力。市場(chǎng)和行業(yè)監(jiān)管體系尚未形成，在對(duì)行業(yè)實(shí)施管理中，政府管理部門(mén)多，而且職能不清，各相關(guān)部門(mén)之間協(xié)調(diào)不暢，不同部門(mén)各自為政，職能和規(guī)定缺乏統(tǒng)一性，存在多頭管理的問(wèn)題。目前，雖然山東省、濰坊市等有關(guān)部門(mén)多次通知，要嚴(yán)格監(jiān)管、加大查處房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的力度，我局也組織專(zhuān)門(mén)人員，到市區(qū)的各個(gè)路段，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行挨家挨戶(hù)的摸底檢查，責(zé)令其整改、并規(guī)定了整改期限。但由于法律法規(guī)的滯后和部分監(jiān)管職能的重疊和空白，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)督管理部門(mén)不能很好的依法監(jiān)管和及時(shí)有力地懲處違法、違規(guī)行為，從而助長(zhǎng)了行業(yè)的不正之風(fēng)。
三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制不健全。按照有關(guān)法律規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，僅需向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后就可開(kāi)業(yè)。這種不需要前置專(zhuān)業(yè)行政許可的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，對(duì)于加速發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有一定的推動(dòng)作用，但由于專(zhuān)業(yè)化管理環(huán)節(jié)的缺失，也在一定程度上導(dǎo)致了上述問(wèn)題的發(fā)生。例如在安丘市區(qū)，大大小小的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有二十多家，成規(guī)模的也有四五家，但都是僅有營(yíng)業(yè)執(zhí)照就開(kāi)始營(yíng)業(yè)而已，這種無(wú)資質(zhì)前置的規(guī)定，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)無(wú)資質(zhì)、無(wú)證書(shū)，甚至無(wú)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)、非法異地經(jīng)營(yíng)。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過(guò)考試、注冊(cè)并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員，而未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，除應(yīng)符合《合同法》、《合伙企業(yè)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)及其實(shí)施細(xì)則和工商登記管理規(guī)定之外，還應(yīng)當(dāng)具備足夠的專(zhuān)業(yè)人員——房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，應(yīng)當(dāng)符合擬設(shè)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所在地政府有關(guān)部門(mén)的規(guī)定。雖然，上級(jí)業(yè)務(wù)主管部門(mén)對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入制度和從業(yè)人員的上崗都放低了門(mén)檻，只要經(jīng)過(guò)省級(jí)有關(guān)部門(mén)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，有三名取得崗位合格證書(shū)的人員，即可辦理資質(zhì)證書(shū)，但還是有很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)無(wú)法達(dá)到要求，致使許多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只有“一部電話(huà)、兩三張桌子、三五個(gè)人”就開(kāi)張營(yíng)業(yè)，沒(méi)有完整的內(nèi)部組織體系，缺乏必要的臺(tái)賬記錄和會(huì)計(jì)記錄等，擾亂了市場(chǎng)秩序。
四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 從業(yè) 人員的職業(yè)資格管理制度執(zhí)行不力。目前我國(guó)已基本建立起房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格 制度，但是由于缺乏對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的懲治機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)從業(yè)人員資格管理制度執(zhí)行不力，導(dǎo)致有關(guān)規(guī)定在現(xiàn)實(shí)工作中沒(méi)有很好的貫徹執(zhí)行。執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)制度只是執(zhí)業(yè)資格管理的開(kāi)始，目前還缺乏切實(shí)可行的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員經(jīng)營(yíng)過(guò)程管理制度和退出機(jī)制。根據(jù)《暫行規(guī)定》的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。前者實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度，由人事部、建設(shè)部共同組織實(shí)施，自2002年12月首次組織考試以來(lái)，每年舉行一次，已正?；６笳邔?shí)行全國(guó)統(tǒng)一大綱、各省、自治區(qū)、直轄市命題并組織考試制度。自2003年以來(lái)，只有少數(shù)省陸續(xù)開(kāi)始舉行當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試，多數(shù)省份未啟動(dòng) 。再就是按照有關(guān)規(guī)定，取的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或協(xié)理職業(yè)資格證的人員受聘時(shí)，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)辦理注冊(cè)手續(xù)；在注冊(cè)有效期內(nèi)，變更執(zhí)業(yè)或從業(yè)機(jī)構(gòu)者，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更手續(xù)；再次注冊(cè)者，須提供接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)的證明。每三年中，必須完成全國(guó)和省組織的規(guī)定學(xué)時(shí)的培訓(xùn)。但現(xiàn)實(shí)情況是：許多取得資格證的人員 受聘時(shí)未及時(shí)辦理注冊(cè)手續(xù)，未取得《注冊(cè)證》而從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；變更執(zhí)業(yè)或從業(yè)機(jī)構(gòu)者未及時(shí)辦理變更手續(xù)；繼續(xù)教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作不規(guī)范，參加培訓(xùn)的人數(shù)少，尤其是協(xié)理級(jí)的繼續(xù)教育工作在多數(shù)地方還未開(kāi)展起來(lái)。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的迅速擴(kuò)張，并爭(zhēng)相開(kāi)設(shè)分店、連鎖店，產(chǎn)生了對(duì)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書(shū)的大量需求，又由于每年只舉行一次考試，且對(duì)參加考試人員的要求相對(duì)較高，需具有較高的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專(zhuān)業(yè)理論水平，從而出現(xiàn)了出租、轉(zhuǎn)借房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書(shū)的交易市場(chǎng)，導(dǎo)致了從業(yè)人員整體素質(zhì)參差不齊，高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人員匱乏。從業(yè)人員缺乏必要的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，而又沒(méi)有經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)的職業(yè)道德和專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)，加上從業(yè)人員流動(dòng)性較大，使得從業(yè)人員之間無(wú)論在專(zhuān)業(yè)素質(zhì)還是道德素質(zhì)及服務(wù)意識(shí)等方面都有較大差距。
五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)中存在誠(chéng)信缺失、信譽(yù)差的現(xiàn)象。在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)行為不規(guī)范，業(yè)務(wù)流程混亂，超標(biāo)收費(fèi)甚至賺取差價(jià)、隱瞞重要交易信息、不當(dāng)承諾與誘導(dǎo)、不當(dāng)代理、同業(yè)間低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)等執(zhí)業(yè)不規(guī)范行為時(shí)有發(fā)生。更有甚者，代辦二手房貸款就收取2000-3000 元 不等的代理費(fèi)，損害了消費(fèi)者的利益。這種犧牲誠(chéng)信而獲取利益是一種短期行為，由此將失去消費(fèi)者的信任，有損房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的信譽(yù)、有損房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的品性，將使企業(yè)失去后續(xù)業(yè)務(wù)，使企業(yè)無(wú)法發(fā)展壯大，這無(wú)異于殺雞取卵。
誠(chéng)信，是道德的基礎(chǔ)，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 的靈魂。沒(méi)有誠(chéng)信，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)將無(wú)立足之地 。早在奴隸社會(huì)，我國(guó)就已產(chǎn)生了“誠(chéng)信”觀念，春秋時(shí)期的大思想家、教育家孔子提出了“言必信，行必果”的社交準(zhǔn)則，到了封建社會(huì)，“誠(chéng)信”在社會(huì)生活的各個(gè)領(lǐng)域已形成道德規(guī)范。而在西方國(guó)家中，90%的交易方式都是采用信用交易。因?yàn)樾庞媒灰资鞘袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)和完善的表現(xiàn)，也是每一個(gè)發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家所追求的目標(biāo)。
而誠(chéng)信反映在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中，是誠(chéng)實(shí)地對(duì)待客戶(hù)，以客戶(hù)利益為己任，坦誠(chéng)地向客戶(hù)傳遞交易信息，真誠(chéng)而熱情地為客戶(hù)提供服務(wù)，要讓客戶(hù)相信自己、信任自己，從而達(dá)成一樁樁交易。真誠(chéng)是做人的美德，是社會(huì)規(guī)范，人人渴望真誠(chéng)、享用真誠(chéng)，而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的有償服務(wù)更需要真誠(chéng)！
作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中的一員，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展前景寄予了很高的期望。要規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，主要對(duì)策有：
一、逐步建立健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法律法規(guī)體系，進(jìn)一步健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)制度，規(guī)范服務(wù)行為。各地從實(shí)際出發(fā)，結(jié)合本地實(shí)際情況，制定出一些切實(shí)可行的配套管理制度，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為的每一個(gè)細(xì)節(jié)都有章可循，有法可依。
二、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，嚴(yán)格推行從業(yè)人員認(rèn)證制度，健全行業(yè)自律。我們房地產(chǎn)管理部門(mén)，作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的管理部門(mén)，要在相應(yīng)法律法規(guī)賦予的強(qiáng)制手段的前提下，加大對(duì)違規(guī)行為的查處力度，切實(shí)履行好監(jiān)管職能。同時(shí)，要把工作重心放在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的從業(yè)資格上，從源頭上防范不規(guī)范行為，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，加大扶持和引導(dǎo)，加強(qiáng)統(tǒng)籌規(guī)劃，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，及時(shí)披露有關(guān)房產(chǎn)信息，簡(jiǎn)化辦事程序，提高工作效率，大力促進(jìn)行業(yè)龍頭企業(yè)的發(fā)展，以帶動(dòng)整體行業(yè)發(fā)展，推動(dòng)其上檔次、上規(guī)模、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，優(yōu)化人員配置，壯大企業(yè)規(guī)模，提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)規(guī)模小、人員老化、業(yè)務(wù)素質(zhì)差、執(zhí)業(yè)資格單一的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要促其合并，減少數(shù)量，提高質(zhì)量，改變經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)“多、小、差”的狀況。嚴(yán)格管理從業(yè)人員、注冊(cè)人員的經(jīng)紀(jì)行為，建立健全獎(jiǎng)懲和退出機(jī)制，實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員年度注冊(cè)驗(yàn)證制度，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)個(gè)人會(huì)員掛牌與信息記錄制度，修訂完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織自律規(guī)則、探索建立行業(yè)協(xié)會(huì)約束從業(yè)人員機(jī)制，組織行業(yè)教育培訓(xùn)。隨著房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展，行業(yè)協(xié)會(huì)將最終代替政府管理部門(mén)成為行業(yè)具體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理者。
三、大力開(kāi)展行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)，樹(shù)立行業(yè)品牌。通過(guò)行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)，全面提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)道德水平，塑造良好的職業(yè)形象，增強(qiáng)職業(yè)責(zé)任感，提高行業(yè)的社會(huì)公信力，在贏得社會(huì)尊重和信任的同時(shí)，增強(qiáng)了自我約束力，提高了執(zhí)業(yè)水平。作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，要根據(jù)自身特點(diǎn)，選擇合適的細(xì)分市場(chǎng)，選擇有利的經(jīng)營(yíng)模式，規(guī)范業(yè)務(wù)流程，堅(jiān)持以客戶(hù)為中心，注重實(shí)踐終身客戶(hù)的觀念，創(chuàng)建誠(chéng)信體系，向客戶(hù)提供真誠(chéng)而周到的服務(wù)，塑造自己的企業(yè)品牌形象。只有這樣，才能在消費(fèi)者品牌意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)的今天，樹(shù)立起獨(dú)特的企業(yè)形象，在今后的市場(chǎng)中做大做強(qiáng)。
總之 ，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨發(fā)展繁榮 ，作為向進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)事人提供居間代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，始終貫穿于行業(yè)的發(fā)展之中，并逐漸凸現(xiàn)出在行業(yè)中的重要地位，但因房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)還剛剛起步，沒(méi)有走向成熟，只有每一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，堅(jiān)持從自身做起、從點(diǎn)滴做起，嚴(yán)守職業(yè)操守，誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)、真誠(chéng)服務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)才能有長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。