摘要：隨著土地市場的不斷完善，土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價入股、拍賣等活動日趨活躍。土地評估作為專業(yè)化的咨詢服務行業(yè)，在為地產(chǎn)交易雙方提供土地價值量化依據(jù)方面扮演著重要角色。論文剖析了土地評估行業(yè)的執(zhí)業(yè)現(xiàn)狀，指出了行業(yè)面臨的問題，闡述了土地評估風險的內(nèi)涵與類型，提出了推進土地評估行業(yè)改革的思路與規(guī)避行業(yè)風險的對策。

　　關(guān)鍵詞：土地評估;行業(yè)現(xiàn)狀;改革措施;風險規(guī)避

　　Abstract: with the development of land market ceaseless and perfect, the transfer of land use rights, transfer, mortgage, price of shares, the auction activity is brisk with each passing day. Assessment of the land as a professional consulting service industry, in both land value for real estate transactions provide quantitative basis plays an important role. This paper analyses the current situation of land assessment industry practice, points out the problems facing the industry, elaborated land to assess the risk of connotation and type, put forward to advance land assessment industry reform ideas and to avoid the industry risk countermeasure.

　　Key words: land assessment industry present situation and reform measures of risk aversion

　　中圖分類號：{F123.17} 文獻標識碼:A 文獻編碼：

　　1、土地評估行業(yè)的執(zhí)業(yè)現(xiàn)狀

　　隨著城市化進程的不斷推進，土地日漸成為重要的經(jīng)濟要素之一。在土地資產(chǎn)市場化交易過程中，土地評估行業(yè)日漸發(fā)展、壯大。我國土地評估行業(yè)在蓬勃發(fā)展的同時也出現(xiàn)了一些問題，如執(zhí)業(yè)標準有待規(guī)范、部分地價評估機構(gòu)規(guī)章制度不健全、監(jiān)管薄弱、公信力較差、風險意識不夠、執(zhí)法人員素質(zhì)有待提高。這些問題阻礙了土地評估行業(yè)的進一步發(fā)展，成為土地估價行業(yè)發(fā)展的瓶頸，具體表現(xiàn)如下：

　　1.1部分地價評估機構(gòu)規(guī)章制度不健全

　?、贈]有地價評估內(nèi)部技術(shù)質(zhì)量控制制度，無人對估價報告的質(zhì)量進行把關(guān);

　?、跊]有嚴格的財務管理制度，財務運作不夠規(guī)范;

　　③沒有土地估價報告檔案管理制度，給資料的查找和使用帶來了極大的不便。

　　1.2土地評估企業(yè)內(nèi)部治理問題

　?、倨髽I(yè)組織形式過于單一，一部分評估企業(yè)承接業(yè)務時惡性競爭，競相壓價，執(zhí)業(yè)時隨意省略評估程序，造成評估質(zhì)量下降;甚至迎合委托單位的不當要求，出具虛假報告，導致行業(yè)的社會公信力下降。土地資產(chǎn)評估或是其他資產(chǎn)評估的評估細則還不夠明確，使得執(zhí)業(yè)規(guī)范化水平亟待提高。

　　②業(yè)務流程不夠科學。土地評估企業(yè)多以條線型管理模式為主，存在著明顯的弊端：一是業(yè)務承接、承辦、出具報告、收費等全過程是條線形的，易使客戶產(chǎn)生只與公司的條線發(fā)生業(yè)務關(guān)系，而不是與公司發(fā)生業(yè)務關(guān)系的錯覺;二是三級復核的人員均來自于承辦業(yè)務的條線內(nèi)部，易使三級復核流于形式;業(yè)務收入與工資獎金等個人收入緊密掛鉤，利益的驅(qū)動難以保證條線人員嚴謹?shù)膱?zhí)業(yè)態(tài)度;三是條線內(nèi)部人員較長時間一起工作，利益結(jié)合又很緊密，很容易形成小團體。

　　1.3土地評估行業(yè)的監(jiān)管力度不夠，監(jiān)管主體不明確

　　土地作為價值待估資產(chǎn)，按照目前來看其價值的確定方式劃分可以由土地估價師、房地產(chǎn)估價師甚至可由資產(chǎn)評估師提供其價值的評估報告，則勢必要對相應的不同執(zhí)業(yè)人員進行具體監(jiān)管?，F(xiàn)實中多方監(jiān)管帶來的是監(jiān)管的低效和執(zhí)業(yè)中的嚴重違規(guī)，從而導致了土地估價機構(gòu)存在短期行為多、惡性競爭嚴重的現(xiàn)象。

　　①部分評估工作以“公關(guān)”為中心，迎合顧客的不合理要求，置評估規(guī)程和規(guī)范于不顧;影響了評估服務的質(zhì)量，危害了行業(yè)的聲譽，損害了行業(yè)的利益;

　　②各估價機構(gòu)變相改動收費價格。評估服務收費是由行業(yè)行政主管部門規(guī)定，收費標準實行全國統(tǒng)一。有些評估機構(gòu)為了達到爭取市場份額的目的，自行推出收費標準，并向金融機構(gòu)、企業(yè)、法院等公開，給行業(yè)造成了不良影響;

　?、弁兄g互相詆毀，大搞價格戰(zhàn)，在市場競爭中不擇手段。監(jiān)管不力勢必導致土地評估行業(yè)中出現(xiàn)不合理競爭格局。

　　1 .4土地評估執(zhí)業(yè)人員的執(zhí)業(yè)素質(zhì)不高，土地估價師職業(yè)道德水平有待提高

　?、俨糠值貎r評估人員不了解土地市場行情，不收集土地市場中地價交易樣點，不研究土地市場運行規(guī)律，造成土地估價工作質(zhì)量低下。

　　②土地評估過程中廣泛存在“人情價”、“以收費高低定評估結(jié)果”等違規(guī)做法，違背了評估人員獨立、客觀、公正的基本原則。

　　③部分估價人員接受估價委托后，不分析待估宗地周圍各種因索對待估宗地地價的影響程度，不調(diào)查待估宗地的房地產(chǎn)權(quán)利狀況，只是室內(nèi)查看、翻看委估人送來的幾份材料，就進入評估程序，造成土地估價報告缺乏科學性與可信性。

　　2、推進土地評估行業(yè)改革的措施

　　2.1完善內(nèi)部質(zhì)量控制制度。評估報告質(zhì)量是土地評估企業(yè)的生命線，是立身之本。評估企業(yè)內(nèi)部治理的終極目標，就是提高評估報告的質(zhì)量，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務。設立風險管理機構(gòu)、不斷推進土地評估行業(yè)的自律監(jiān)管，充分發(fā)揮行業(yè)自律職能對會員機構(gòu)的約束作用。制定“土地估價行業(yè)職業(yè)道德標準”、“土地估價師守則”，規(guī)范土地估價機構(gòu)和估價師的行為，用法制的手段規(guī)范內(nèi)部土地評估機制。

　　2.2逐步實現(xiàn)土地評估企業(yè)組織形式的多元化。逐步限制土地評估企業(yè)的有限責任制形式，鼓勵采用合伙制或有限責任合伙制。制定相關(guān)的配套措施如提高評估收費標準，增加評估收入，提高估價師和評估機構(gòu)承擔風險的能力，完善個人財產(chǎn)登記制度。同時加強評估業(yè)務流程的控制。建立逐級質(zhì)量檢查制度。針對線條管理模式中的三級復核制度流于形式的問題，實行評估質(zhì)量責任制，使評估過程中的每一個層次的評估人員的評估工作都有高一層次的評估人員來檢查。實行評估項目全過程質(zhì)量管理，把評估過程中影響土地評估報告質(zhì)量的因素消滅在它的形成過程中。

　　2.3繼續(xù)加強和完善行政監(jiān)管力度.充分發(fā)揮行政監(jiān)管對評估機構(gòu)的約束和規(guī)范能力。要對原來的監(jiān)管模式和監(jiān)管方法進行思考、進行創(chuàng)新，營造土地評估行業(yè)公平、公開、公正的競爭環(huán)境。盡快制定土地估價行業(yè)管理的各項規(guī)章，明確行業(yè)協(xié)會、土地評估機構(gòu)和注冊土地估價師的權(quán)利、義務和職責。完善處罰措施，使違規(guī)者、失信者在利益上受到損失，建立接受社會監(jiān)督的反饋機制。

　　2.4切實加強土地評估人員執(zhí)業(yè)素質(zhì)的后續(xù)教育, 提高土地評估行業(yè)的整體業(yè)務服務水平與職業(yè)道德水平。對估價機構(gòu)在實踐中遇到的重大的、帶有普遍性的問題要集中起來研究;學習行業(yè)發(fā)展的新趨勢、新理論、新方法和新技術(shù);規(guī)范行業(yè)從業(yè)人員的社會公德和行業(yè)道德。

　　3、土地評估風險的內(nèi)涵、類型

　　土地估價風險，是指由于估價人員的估價活動所可能帶來的經(jīng)濟上和法律上的責任，這種責任不但包括行政責任、民事責任，還可能包括刑事責任，承擔責任的主體即包括土地估價機構(gòu)，也包括土地估價人員。土地估價風險中的行政責任、民事責任包括警告、停業(yè)整頓、吊銷機構(gòu)等。主要類型如下：

　　3.1故意性風險：估價機構(gòu)和人員不執(zhí)行行業(yè)標準和不遵守職業(yè)道德規(guī)范所致，

　　3.2過失性風險：由于估價人員專業(yè)水平不高，或粗心大意，而使出具的估價報告失實，造成嚴重后果，從而承擔經(jīng)濟上的損失和法律上的責任。

　　3.3委托方提供虛假情況的風險。如果估價師不能洞察這些虛假信息和資料，必然會出具與事實不符的評估報告。

　　3.4技術(shù)操作風險。估價人員素質(zhì)水平低，對于土地估價基本理論掌握不牢靠，缺乏實際估價經(jīng)驗，在參數(shù)選擇和方法運用上存在這樣或那樣的漏洞，也會產(chǎn)生一定的估價風險。

　　3.5內(nèi)部管理和不協(xié)調(diào)風險。如代表機構(gòu)的公章被隨意使用;機構(gòu)內(nèi)無統(tǒng)一的評估報告書格式;內(nèi)部沒有定期的案例討論以使土地估價師分享項目經(jīng)驗和技巧。

　　4、土地評估風險的規(guī)避

　　4.1對土地評估項目進行可行性分析

　　可行性分析的重要性與內(nèi)涵：隨著土地評估的工作量急劇增加，為了規(guī)避風險，減少費用，在接到一個土地評估項目后，應先對該項目進行可行性分析，得出是否可行的結(jié)論。其本質(zhì)是在正式評估之前對評估項目的一種考察和鑒定，通過對擬議的項目進行全面與綜合的技術(shù)、經(jīng)濟能力的調(diào)查，合理安排時間及人員，規(guī)避風險，保證估價質(zhì)量。內(nèi)容包括確定估價對象;土地位置描述包括地產(chǎn)座落位置、街道、街坊、地號、門牌號;土地范圍的界定;土地類型的界定;對估價對象存在的抵押權(quán)、擔保權(quán)、地役權(quán)、地上地下權(quán)等他項權(quán)利、相鄰關(guān)系權(quán)利要詳加說明。

　　4.2可行性分析的方法

　　4.2.1經(jīng)濟可行性分析

　　成本估計與效益分析兩個方面。對于成本估計應該全面規(guī)劃，避免因?qū)て诳紤]不周而導致工作日不斷增加，費用一次次追加的狀況。效益分析是對直接經(jīng)濟效益、間接經(jīng)濟效益的分析。

　　4.2.2技術(shù)可行性分析

　?、亠L險分析。社會經(jīng)濟環(huán)境的復雜多變是土地評估存在著各種風險的根源。估價機構(gòu)必須進行科學合理的決策，在一定收益下使風險最小甚至完全回避風險。

　?、诩夹g(shù)分析:根據(jù)該項目的目標，考慮目前的技術(shù)能否完成項目評估。

　?、圪Y源分析:論證是否具備評估項目所需的各類人員和工作環(huán)境。

　　4.3建立土地評估的信息查詢系統(tǒng)

　　土地估價執(zhí)業(yè)環(huán)境存在的一個重要問題是信息不暢。要改變目前的狀況，最好由行業(yè)協(xié)會和有條件的估價機構(gòu)來建立信息網(wǎng)絡，盡力收集迅速變化而有眾多的地產(chǎn)交易信息和規(guī)范性文件，從而使土地估價師在執(zhí)業(yè)中能夠及時、準確地掌握信息和文件，為客戶提供準確的專業(yè)意見，使客戶滿意。

　　4.4建立土地估價風險保障制度

　　4.1建立土地估價機構(gòu)風險保障金制度。定期從估價機構(gòu)的純收入中提取一定數(shù)額的資金，作為風險保障金，建立估價機構(gòu)風險保障金賬目。

　　4.2建立土地估價人員執(zhí)業(yè)風險保障金制度。使估價人員強化執(zhí)業(yè)風險意識，時時意識到應遵守職業(yè)道德、按照評估法規(guī)、技術(shù)規(guī)范從業(yè)，為委托方提供客觀、公正、可信的估價報告。

　　4.5強化估價人員的風險意識

　　土地估價師應強化風險意識，保持應有的職業(yè)謹慎，嚴格按照國家有關(guān)法律法規(guī)進行評估工作，擬定科學的評估計劃采用正確、恰當?shù)脑u估程序和方法，制作全面規(guī)范的估價報告，

　　參考文獻：

　　【1】劉秀娟：加強監(jiān)管 規(guī)范市場——土地估價行業(yè)存在的問題與破解途徑，《中國土地》，2006年第6期。

　　【2】韓冰：淺析土地評估行業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展，《現(xiàn)代經(jīng)濟》，2008年第1期。

　　【3】李謝昕：《土地估價的風險與風險規(guī)避》，《國土資源》，2005年第5期。