摘 要：在房價高企的當下，很多人沒錢買房是一個問題。然而也有一部分人有了一定的經濟能力打算買房時，此時同樣也面臨著不小的問題。諸多購房者面對如此多的房源，往往不知如何選擇，很多人都是憑自己的主觀感覺來判斷一套房子的好壞，缺乏理論根據。本文介紹了模糊綜合評價法在購房方案選擇上的應用，以期能為購房者在買房時提供一種理論依據。
一、引言
據新華網2010年和2011年連續兩年關于兩會的調查顯示：住房問題都是廣大民眾最為關注的熱點話題。民眾之所以如此的關注住房的問題，這也是情理之中的事，因為現在的房價漲的實在是太快了，“北上廣”的房價飆升程度自不必說，就以鄭州房價為例來看一下房價的瘋狂吧：據相關材料顯示鄭州市2010年7住宅房均價為5318元/平方米， 2011年1月的數據為6559元/平方米，在這短短的七個月內，漲幅達到約23%，而同期商品房的均價從6025元/平方米上升到7301元/平方米，漲幅約為21%。這種漲幅不可謂不瘋狂。如果把買房僅僅當做一種投資行為的話，這種投資回報率絕對是非常可觀的，為什么那么多人都爭先恐后的去買房，也就不難理解了。很多人面對高企的房價只能是望房興嘆了。沒錢買房是問題，然而對于一部分人來說，有了一定的積蓄后準備買房，此時面臨問題同樣也不小。買房子對于現在的很多人來說算得上是頭等大事了，以當前的房價來看很多人一輩子能買起一套房子就不錯了。因所購房子的好壞直接決定著未來生活的質量，所以很多人在買房時是慎之又慎，不敢草率決定、掉以輕心。俗話說買東西要貨比三家，買房子更得如此。筆者本人就曾陪一位朋友去看了十幾套房，然而人生不如意事常八九，所看的房子不是這一點看不上，就是那一點不合適。更是有的時候同時看上了幾套，覺得這套也不錯，那套也不錯，心想著再看幾套可能還會有更好的，對比來對比去就是下不了決心到底該買哪一套。真是應驗了蘇格拉底的“最大的麥穗”的哲理。相信會有不少購房者會面臨類似的問題。
二、舉例說明
盡管不同的購房目的有著不同的考慮因素，但總結下來購房者在購房時考慮的主要因素有以下幾點：開發商的實力和信譽、單價、總價、面積、地段、上班(上學)方便程度、現有的環境、朝向與樓層、物業管理狀況、商業配套以及升值潛力等等。很多購房者都希望自己買到的房子能夠具備價格低、區位好、朝向好、上班(上學)距離近、配套設施完善等等很多優勢，但是等到真正去挑選樓盤時才發現要想找到具備各種優勢的十全十美的房子幾乎是不可能的，有時甚至是想在這些優勢因素中找到一個平衡也不是一件容易的事。正是基于這一點，模糊綜合評價法的應用旨在幫助購房者選擇一套能夠最大限度滿足購房者需求的房源。
現以一名購房者為例來介紹模糊綜合評價法在購房方案選擇上的應用。
該購房者較為理想的購房面積大概介于90到110㎡，80㎡以下就太小了，同樣120㎡以上雖是住著寬敞，但總價肯定也會更多;希望單價在8000元/㎡以下;總價在70萬元左右，但不能超過80萬;朝向最好是朝南，但如果其他各方面不錯的話，朝北也可以接受;由于該購房者購房的主要目的是用來居住，暫時沒有用來完全作為投資的打算，如果升值潛力大的話更好。在以上前提下，該購房者從幾個開發實力、信譽較好的開發商提供的諸多房源中，初步選定了五套比較滿意的房子，現打算從這五套房子中選出最為滿意的一套，作為最終的選擇。該五套房的基本信息如下：
表1 房源基本情況
|
方案 |
單價 |
面積 |
總價 |
上班距離 |
上學距離 |
環境 |
朝向 |
升值潛力 |
|
A |
6739 |
112 |
75.5萬 |
5 |
6 |
好 |
北 |
較大 |
|
B |
7742 |
88 |
68.1萬 |
8 |
4 |
好 |
南 |
一般 |
|
C |
6829 |
109 |
74.4萬 |
7 |
5 |
好 |
南 |
一般 |
|
D |
7044 |
101 |
71.1萬 |
12 |
4 |
較好 |
南 |
較大 |
|
E |
7521 |
94 |
70.7萬 |
3 |
8 |
好 |
北 |
一般 |
因為影響購房的各因素在購房者心目中的重要程度不同，也即各因素所占的權重不同。因此，就必須確定各因素在購房者心目中的權重值。
對于總價、面積、距離上班、上學距離等因素是用數字來表示的，而至于朝向則只能用南北來進行表示，升值潛力只能用大小來表示，無法用數字來量化，對于這些無法量化的因素可以采取打分制(百分制)的原則來進行量化。由于購房各因素的性質、量綱等各不相同，如單價的單位是元/㎡，而上班距離的單位是㎞，不能參與運算，必須對各因素進行規范化處理。將經量化后的結果通過規范化公式進行處理，可得各方案的綜合屬性值如下：
Z1(w )=0.606 ，Z2( w )=0.659， Z3(w )=0.733， Z4( w )=0.682， Z15(w )=0.590
故最優購房方案為C，C套房可以最大限度的滿足該購房者的需求。該購房者可以選擇C套房作為最終選擇。
三、結語
本文只是以一名購房者為例介紹了模糊綜合評價法在購房方案選擇上的應用，也就是說此套方案僅適用于這名購房者。盡管不同的購房者有著不同的購房目的，也即在購房時每個人所考慮的因素以及各因素在心目中的重要程度也各不相同。但只要掌握了此方法再結合各備選房源的具體情況，每位購房者都可以為自己量身打造一個適用于自身的購房方案。
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