摘要：澳門與珠海之間存在明顯的經(jīng)濟發(fā)展梯度，具備產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的基本條件，但是由于受到制度約束，其產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移不會像國內(nèi)產(chǎn)業(yè)區(qū)域轉(zhuǎn)移那樣順利，但是也具備相當(dāng)?shù)目尚行浴?/p>

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格,跨區(qū)域相關(guān)研究,澳門,珠海,實證

　　一、引言

　　澳門與珠海一直有著密切的經(jīng)濟聯(lián)系，兩地地理位置也極為接近，最近幾年，隨著CEPA協(xié)定和橫琴大開發(fā)戰(zhàn)略以及港珠澳大橋工程的實施，澳門與珠海以及香港之間的經(jīng)濟聯(lián)系更為緊密。

　　澳門僅約30平方公里，人口50余萬，是典型的微型經(jīng)濟體。澳門作為微型經(jīng)濟體，其經(jīng)濟社會結(jié)構(gòu)的主要特征包括，人口少、經(jīng)濟活動規(guī)模小、經(jīng)濟運行體制相對獨立、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對外部具有較高的依賴性。珠海作為當(dāng)初定位帶動澳門經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)地經(jīng)濟承接體，其產(chǎn)業(yè)發(fā)展也受到澳門經(jīng)濟發(fā)展的顯性影響。由于澳門與珠海房地產(chǎn)市場在兩種截然不同的社會制度和經(jīng)濟環(huán)境中，因此，受到經(jīng)濟發(fā)展直接影響的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在兩地的發(fā)展也可能存在差異和聯(lián)系。基于此，本文旨在探討澳門與珠海房價之間的相關(guān)關(guān)系，從產(chǎn)業(yè)層面來研究兩地房地產(chǎn)市場發(fā)展的內(nèi)在影響機制，分析澳門和珠海房價的內(nèi)在聯(lián)動機制，試圖厘清澳門與珠海房地產(chǎn)市場聯(lián)系的內(nèi)在機理。

　　二、兩地經(jīng)濟發(fā)展階段與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)成的比較

　　任何地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都是建立在一定的基礎(chǔ)之上的，經(jīng)濟發(fā)展階段決定了房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)態(tài)形式。從理論上來說，梯度轉(zhuǎn)移理論認為，區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展取決于其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的狀況，而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的狀況又取決于地區(qū)經(jīng)濟部門，特別是其主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)在工業(yè)生命周期中所處的階段(李萌、張佑林，2005)[1]。從澳門回歸祖國之后，澳門經(jīng)濟呈現(xiàn)持續(xù)增長趨勢，除了在金融危機期間出現(xiàn)小幅回落之外，其余年份的平均增長率超過了10%，這個增長速度甚至快于珠海。尤其是在近兩年，受到澳門賭權(quán)開放和橫琴大開發(fā)等因素的刺激，澳門實現(xiàn)了GDP快速增長，與此同時，澳門地區(qū)的房地產(chǎn)價格也呈現(xiàn)上漲趨勢。但是，一個明顯的現(xiàn)象就是在澳門房屋均價上漲的同時，珠海房屋均價也出現(xiàn)了快速上漲的局面，這種局面一致持續(xù)到珠海“雙限”時期。顯然，經(jīng)濟增長是房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)，以下部分本文將從宏觀層面分析珠海與澳門經(jīng)濟發(fā)展的階段差異，及其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)成的比較。

　　(一)澳門與珠海的經(jīng)濟發(fā)展階段和房地產(chǎn)發(fā)展階段比較

　　經(jīng)濟發(fā)展階段的比較主要從國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)、人均GDP和GDP增速三個方面來進行比較。

　　澳門與珠海一直保持著密切的經(jīng)濟往來關(guān)系，由于社會制度的差異，澳門回歸后實施“一國兩制”，澳門經(jīng)濟發(fā)展不僅沒有減速，而是一直呈現(xiàn)良好的上升勢頭。從兩地的經(jīng)濟總量水平來看，澳門經(jīng)濟總體水平一直高于珠海，在兩地人口存在巨大差距的背景下，澳門人均GDP水平更是遠遠高于珠海人均GDP水平，兩者之間的落差大約達到5倍左右(如圖1～圖3，表1)。

　　從GDP增長情況來看，珠海市GDP增長速度總體高于澳門GDP增長速度，人均GDP增速珠海也在大部分年份領(lǐng)先于澳門，但是在金融危機之后，由于澳門博彩業(yè)迅速發(fā)展，2010年后其GDP增速和人均GDP增速都明顯超過了珠海，其中2010年澳門GDP增速和人均GDP增速都超過珠海水平的兩倍以上，顯示了澳門經(jīng)濟強力的復(fù)蘇和增長趨勢。[論文網(wǎng)]

　　從以上分析可以發(fā)現(xiàn)，澳門和珠海實際上處于經(jīng)濟發(fā)展的不同階段，按照錢納里對經(jīng)濟增長階段劃分的標準，澳門2011年人均GDP達到66 300美元，處于發(fā)達經(jīng)濟階段中的高級階段，是經(jīng)濟發(fā)展的最高層次，處于此階段的國家和地區(qū)制成品收入彈性減少，制成品在國內(nèi)需求中的份額逐漸降低，要素投入的綜合貢獻率逐漸減少，全要素生產(chǎn)率增長較快;珠海2011年的人均GDP為14 208.73美元，處于工業(yè)化階段的高級階段，處于此階段的國家和地區(qū)經(jīng)濟重心逐漸向高級產(chǎn)品制造業(yè)轉(zhuǎn)移，資本積累貢獻率較高，生產(chǎn)率對產(chǎn)出增長的貢獻增加。

　　按照房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展階段的關(guān)系，第一階段，是在人均GDP 8 000美元以前，這時市場上所謂的房地產(chǎn)問題都是住宅問題。第二個階段，是人均GDP從8 000美元到25 000美元，這時市場上的房地產(chǎn)問題就升級為商業(yè)不動產(chǎn)的問題。第三個階段，是人均GDP達到25 000美元以后，此時房地產(chǎn)問題就是商用不動產(chǎn)和金融配合，逐步形成金融引導(dǎo)、支持高端的商用不動產(chǎn)長期持有和在此基礎(chǔ)上形成的金融產(chǎn)品交易(馮侖，2011)[2]。按照這樣的標準，澳門房地產(chǎn)市場應(yīng)當(dāng)屬于第三階段，即商業(yè)不動產(chǎn)和金融配合形成的金融產(chǎn)品交易問題。珠海房地產(chǎn)市場應(yīng)當(dāng)屬于第二階段中的早期市場，即從住宅逐漸向商業(yè)不動產(chǎn)升級，但此時的商業(yè)不動產(chǎn)的形態(tài)主要表現(xiàn)為社區(qū)商業(yè)。待人均GDP增長到15 000美元之后，則進入商業(yè)不動產(chǎn)的高級階段，即由社區(qū)商業(yè)向CBD核心區(qū)的投資性商用不動產(chǎn)、商用物業(yè)升級(如表2)。

　　(二)澳門與珠海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較

　　澳門產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，主要是以第三產(chǎn)業(yè)為主，第二產(chǎn)業(yè)主要的產(chǎn)業(yè)形態(tài)為建筑業(yè)。從建筑業(yè)和博彩業(yè)的關(guān)系來看，具有一定負向關(guān)聯(lián)關(guān)系，在澳門博彩業(yè)陷入衰退的2003—2006年，建筑業(yè)呈現(xiàn)上行趨勢，但當(dāng)博彩業(yè)從2007年開始快速增長后，建筑業(yè)在澳門產(chǎn)業(yè)中的比重就呈現(xiàn)明顯的下降趨勢。澳門的第三產(chǎn)業(yè)主要包括博彩業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)，這樣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)符合澳門經(jīng)濟發(fā)展階段對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的要求，但是，由于博彩業(yè)的“一業(yè)獨大”，使得澳門產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有明顯的單一性，博彩業(yè)在眾多產(chǎn)業(yè)中無論是總產(chǎn)值還是貢獻度都遠遠領(lǐng)先于其他產(chǎn)業(yè)。

　　珠海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第二、三產(chǎn)業(yè)占據(jù)了對珠海市經(jīng)濟發(fā)展的主要貢獻，在珠海市三次產(chǎn)業(yè)的貢獻構(gòu)成中，第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)都有過成為珠海市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的時期，呈現(xiàn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不明確的特征。在第二產(chǎn)業(yè)中，建筑業(yè)貢獻較為穩(wěn)定，但是在2008年至2010年呈現(xiàn)出了較大波動，第三產(chǎn)業(yè)在2009年的貢獻率顯著超過了第二產(chǎn)業(yè)，到2010年工業(yè)貢獻率再次顯著超過第三產(chǎn)業(yè)。從珠海市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展過程來看，其產(chǎn)業(yè)機構(gòu)組成基本符合珠海市目前經(jīng)濟發(fā)展階段特征，工業(yè)化后期的經(jīng)濟發(fā)展階段對珠海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整來說具有工業(yè)逐漸穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)快速增長的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要求。

　　通過對澳門和珠海兩地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展變化的比較，可以發(fā)現(xiàn)兩地在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方面的異同。兩地的共同點體現(xiàn)在第三產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中都占據(jù)重要位置，尤其是在金融危機時期。兩地的第三產(chǎn)業(yè)在自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中都具有重要地位，澳門是完全以第三產(chǎn)業(yè)為主，而珠海在其經(jīng)濟發(fā)展歷程中，工業(yè)發(fā)展增速一直不快，這樣，相對于珠三角其他地區(qū)，其對第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的依賴更強，其中，主要是房地產(chǎn)行業(yè)。另外，兩地的建筑業(yè)在金融危機期間都出現(xiàn)了先增長后衰退的情況，當(dāng)然，內(nèi)在原因有巨大區(qū)別。澳門主要是由于金融危機導(dǎo)致博彩業(yè)需求減少，建筑業(yè)作為替代產(chǎn)業(yè)獲得了成長，這種成長在博彩業(yè)恢復(fù)后就消失了。珠海則是來自金融危機后國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資增加，在進入后金融危機時期，國家投資減少，房地產(chǎn)調(diào)控，使這種增長趨勢消失。但是，由于兩地經(jīng)濟發(fā)展階段存在差別，澳門第三產(chǎn)業(yè)尤其是博彩業(yè)的發(fā)展使得澳門經(jīng)濟的主要發(fā)展模式要依賴第三產(chǎn)業(yè)，而珠海正在試圖從工業(yè)化進程中獲得新的增長。

　　從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度來看，澳門房地產(chǎn)業(yè)對澳門經(jīng)濟貢獻較為穩(wěn)定，一直在6%左右，這一方面顯示澳門房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)進入成熟期，受到經(jīng)濟周期影響較小，另一方面也可以看到澳門房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在澳門本地發(fā)展已經(jīng)進入穩(wěn)定期，向外轉(zhuǎn)移是澳門房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的主要方向。珠海第三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成中，房地產(chǎn)投資長期是固定資產(chǎn)投資的主要部分，從圖6中可以看到，從1990年起，珠海市房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資占珠海市新增固定資產(chǎn)投資比重的均值是17.8%，中位數(shù)是42%，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展對珠海市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有主導(dǎo)作用。

　　從以上分析可以看出，澳門房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在本地發(fā)展進入零增長甚至負增長時期，向外轉(zhuǎn)移是趨勢，珠海房地產(chǎn)則正處于成長期，澳門房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)向珠海轉(zhuǎn)移具備產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的動機和梯度條件(如圖4～圖7)。

　　三、澳門與珠海房地產(chǎn)市場的聯(lián)系：基本假設(shè)與驗證

　　從兩地的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段來看，也存在梯度轉(zhuǎn)移的前提，一方面住宅和社區(qū)物業(yè)等房地產(chǎn)初中級的產(chǎn)業(yè)形態(tài)在澳門已經(jīng)逐漸衰退，產(chǎn)業(yè)資本有將這些投資和產(chǎn)業(yè)進行轉(zhuǎn)移的動機，另一方面，兩地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移除了制度成本之外，其他成本相對較小(陳赤平，2006)[3]。基于此，我們提出以下假設(shè)：