摘要：據《中國房地產行業(yè)月度市場監(jiān)測分析報告前瞻》數據統(tǒng)計，從2013年1-3月總資金來源構成情況來看，國內貸款占房地產資金來源的19%，利用外資占比低于1%，自籌資金占38%，其他資金占43%。從3月單月總資金來源構成情況來看，國內貸款占房地產資金來源的15%，利用外資占比不到1%，自籌資金占35%，其他資金占49%。文章發(fā)表在《房地產導刊》上，是國家級建筑論文發(fā)表范文，供同行參考。

　　關鍵詞：房地產,房地產開發(fā),開發(fā)風險

　　2013年3月份國房景氣指數比上月回落0.36點，一季度，全國土地市場量跌價漲，后續(xù)商品房供應量堪憂;房地產投資增速明顯回落，新開工面積再次負增長;商品房銷售增幅出現(xiàn)下滑，價格增幅放緩。總體而言，潛在供應依然偏緊。

　　1、房地產開發(fā)風險的涵義及其特征

　　所謂房地產開發(fā)風險，是指在房地產開發(fā)活動過程中存在影響開發(fā)利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預料、控制，使得企業(yè)實際開發(fā)利潤可能與預計利潤發(fā)生背離，因而使企業(yè)有蒙受經濟損失的機會或可能性。房地產開發(fā)風險作為一種客觀存在的現(xiàn)象。

　　2、房地產開發(fā)面臨的主要風險

　　2.1　政治風險

　　是指一個國家所處的國際國內政治環(huán)境變動(如戰(zhàn)爭、罷工、社會動蕩)及相應的政策法律調整(如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革)，造成房地產開發(fā)商經濟上的損失。對房地產開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購買者所持有的資本，影響項目的開發(fā)和出售。

　　2.2　經濟風險

　　是指由于經濟形勢(如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等)變動導致房地產開發(fā)商經濟上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結構及單元面積的偏好也會發(fā)生變化。原來的細分市場上該類物業(yè)還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。

　　2.3　自然風險

　　是指由于自然因素(如洪水、火災、地震等)對房地產開發(fā)造成的影響，從而使房地產開發(fā)商造成經濟上的損失。自然風險出現(xiàn)的機會較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當大的。

　　3、導致房地產開發(fā)風險的因素剖析

　　3.1　政策環(huán)境與經濟形勢

　　房地產開發(fā)由于與國家經濟形勢緊密相關，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對租金售價的控制，對外資的控制，對土地使用的控制，對環(huán)境保護的要求，尤其對投資規(guī)模和金融的控制，以及新稅務政策的制訂，都可能對房地產開發(fā)商構成風險。在我國尤其需要關注。

　　3.2　房地產市場的發(fā)育程度與供求狀況

　　在市場經濟條件下，一個發(fā)育完善的市場應具備：信息充分、商品同質、廠商買者自由出入以及交易雙方數量眾多四個基本條件。而一個發(fā)育不充分的市場必然會給房地產開發(fā)商帶來一定的風險。

　　從總體上講，房地產市場是地區(qū)性的市場，當地房地產市場供求變化對開發(fā)商的影響要比整個國家房地產市場供求變化對開發(fā)商的影響大的多。只要當地經濟發(fā)展是健康的，房地產需求就不會發(fā)生大的變化。房地產開發(fā)的強度取決于潛在的開發(fā)商對租售收益的預期。當租金、售價因房屋供應短缺而上升時，開發(fā)商便會紛紛開發(fā)房地產，但由于開發(fā)需要一定的時間，待開發(fā)完成時，市場供求可能已發(fā)生了變化，致使開發(fā)的物業(yè)難以租售。

　　3.3　開發(fā)時機的選擇

　　經濟運行有快速和滯緩交替出現(xiàn)的周期性特點，房地產投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復四個階段。在高峰期，國民經濟迅速增長，經濟處于高峰期，由于各產業(yè)擴大生產，使得房地產供不應求，房地產價格不斷升高。

　　3.4　開發(fā)地點的選擇

　　房地產的不可移動性、區(qū)域性和個別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見房地產開發(fā)地點的選擇對開發(fā)商至關重要。房地產開發(fā)商搶占中心或門戶區(qū)位是普通常識，問題的關鍵是如何預測近期將形成的新的中心區(qū)位或新的門戶區(qū)位。在繁華地段開發(fā)房地產項目將實現(xiàn)最大的開發(fā)利潤，但這一范圍可能已不存在一塊可供開發(fā)的土地，開發(fā)商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤。

　　此外，開發(fā)商的素質、開發(fā)方式的確定也是導致房地產開發(fā)風險的重要因素。

　　4、處置房地產開發(fā)風險的具體措施

　　4.1　事先有效避開風險源地

　　例如，放棄某地區(qū)的房地產開發(fā)以防止市場風險。通常是，預測到在某邊貿地區(qū)長期效益不能保證或某個地區(qū)將有自然災害頻繁發(fā)生等而作出的決策。有效地避開風險源地可完全解除某種風險，但意味著同時也放棄了從事該活動所帶來的利益，故此種避免風險的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風險投資費用。

　　4.2　采用多樣化(或組合化)投資

　　就是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產開發(fā)項目上。可投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產的開發(fā)風險大小不一，收益高低相應不同。一般而言，開發(fā)項目收益率相對較高的風險大，開發(fā)項目收益率相對較低的風險小。

　　4.3　以財務方式控制風險

　　通過正當、合法的非保險手段(如合同條款的擬定)將風險轉嫁給其他經濟單位。如房地產開發(fā)商將施工中危險性較高的工作轉包給其他的專業(yè)性施工單位，從而減少自己的風險責任。再如實行項目股份化，將經營風險分散到全體股東身上等。對某些超過開發(fā)商能力的風險，或保險無法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。

　　4.4　對房地產市場進行全面的調查，作出科學的預測

　　要仔細分析房地產開發(fā)周期并預測其變動，以選擇最佳開發(fā)時機;分析房地產開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預測其變化，以及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊;要了解國家政策并預測國家未來對房地產政策有何變化，是限制還是鼓勵，同時，要分析社會對房地產市場的需求類型和需求量并預測其變化，以確定開發(fā)項目和開發(fā)規(guī)模;要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開發(fā)項目的競爭，盡可能準確地預測擬開發(fā)項目的費用與收益。

　　4.5　在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預售合同

　　這樣，工程完工后房地產空置的風險，租金下降的風險，售價跌落的風險，都可通過預租預售的安排來避免。當然，預租、預售時，還應注意一個問題，這就是開發(fā)商的風險降低意味著與其交易的客戶的風險提高。所以，開發(fā)期越長，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開發(fā)商簽定固定價格的合同。若要預租或預售，則租金、售價就會被壓得較低。

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