【摘要】美國的全國房地產師職業道德規范內容簡明，注重實效。每個州的房地產委員會一般設有調查機構，可以在任何時候到經紀人辦公室檢查業務紀錄，發現問題向房地產委員會報告，由該委員會討論決定是否向法院控告。同時，美國各地都有專門的檢察機構處理此類案件。

　　【關鍵詞】房地產中介 行業對比 制度規范

　　一、房地產中介行業的現狀及特點

　　1、特點。房地產中介機構不從事房地產開發經營活動，只為房地產經營活動提供中介服。房地產中介不占有房地產商品，也不直接從事買賣活動，只向買賣雙方提供溝通服務。房地產中介活動具有非連續性和流動性的特點。房地產中介具有很強的靈活性。房地產中介機構以傭金為主要收入來源。

　　2、存在的問題。一是門檻不高，業務人員隨意聘用，素質良莠不齊。二是誠信不良。虛假信息、屢吃差價、私下交易、協議陷阱、陰陽合同……種種“黑幕”不勝枚舉。三是管理不善。內部管理粗放，“私單”頻頻亂走，經紀人員難以約束，違規操作屢禁不止。四是擴張不當。資金不足、管理不力、人員不齊等等，在這種情況下，一批房產中介就盲目“跑馬圈地”。市場交易活躍時，這些內部缺陷被掩蓋，一旦市場行情“調頭向下”，緊繃的“弦”隨時會斷。五是監管不嚴。

　　二、國外房地產中介的現狀和特點

　　國外及港臺房地產中介服務具有悠久的發展歷史，具有一套較為完善的獨立法規體系，包括市場準入法規、執業人員職業道德法規以及執業質量控制標準等。美國作為一個發達國家，其房地產及經紀業的發展先于我國許多年，已經具有成熟的運作模式和管理經驗，正確認識并借鑒美國的經驗和做法對于發展我國房地產經紀業將不無裨益。

　　1、國外中介機構管理制度。

　　(1)經紀人資質等級。在美國，從事房地產中介業的機構或個人，必須擁有州政府機構——房地產委員會頒發的營業執照。房地產經紀人主要有兩類人員：經紀人，具備獨立的法人地位，具有經紀人執照;銷售員，具有銷售員執照，為一個經紀人的雇員，代表經紀人行事，只能執行經紀人所制定的任務，無權訂立契約和收取傭金，僅能以經紀人的名義對外接洽業務，同時對經紀人負責。

　　美國房地產經紀人如果發生損害當事人的欺詐行為，不但會因賠償而被罰得傾家蕩產，而且被逐出經紀人行業后，很難再在這種講究信譽的行業中謀生。可見，美國對房地產經紀人的管理，無論是當初準入，還是加入本行業后的管理，都是相當嚴格的。

　　(2)法規制度。美國有關房地產中介的法規主要有：一般代理法規、契約原則、州執照法、聯邦法、專業倫理法規。不動產執照法是有關房地產交易的最嚴密的法令。執行房地產執照法的是“州房地產委員會”，主要的執法方式包括拒發執照、扣留執照和吊銷執照。一般美國經紀人的傭金是以最終銷售價格的百分比來支付，傭金數目由委托人與經紀人自由商定。經紀人不涉及金錢，可減少很多麻煩。(3)職業道德。美國非常重視中介的職業道德，商業法典10176項和10777項中列舉了從業執照暫停與吊銷的規定。