一、房地產項目開發成本的構成
房地產開發企業的成本費用構成大致可分為三部分,一是開發成本,二是期間費用,三是稅費。
1、開發成本按照內容具體包括:
(1)土地征用及拆遷補償費,指開發商為取得土地使用權而支付的費用,包括土地征用費、拆遷補償費、耕地占用稅等;
(2)前期工程費,指取得土地使用權后、項目開發前發生的項目前期準備費用,包括項目籌建、規劃設計、可行性研究、勘察測繪及三通一平等費用;
(3)建筑安裝工程費,指項目開發過程中發生的建筑、安裝工程費用,包括建筑費用、安裝費、裝修費、工程監理費等;
(4)基礎設施費,指項目開發過程中發生的建設安裝工程施工預算圖以外的費用,包括供水、供電、道路、供熱、燃氣、排洪、通訊、照明、綠化及場地平整等費用;
(5)配套設施費,指項目建成后產權不歸開發商所有,收益也不歸開發商的公共設施,包括景觀、門庭、垃圾處理站等費用。
2、期間費用,指無法計入項目開發直接成本之外的其它費用,包括營銷費用、管理費用、財務費用三項費用。
3、稅費,包括營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、房產稅、土地使用稅、綜合規費七項。
二、房地產項目開發成本控制的內容和措施
1、項目策劃階段的成本控制
此階段是開發項目的成敗關鍵,決定著項目的形象品質、配套檔次、投資規模、市場定位、運作手段等,猶如一場戰役的戰役構思和作戰方案,統領全局。研究表明:一個項目策劃的好壞最終對成本和效益影響可以達到30%左右。
此階段的成本管理表現為項目的選址和項目的建設方案。在地塊的選擇上除了看地價和土地出讓金的高低外,還要比較補償費和配套設施費用的高低,結合銷售價格進行綜合平衡,選出最佳經濟效益。接著是建設方案的確定,通常是進行建設方案招標。在方案評定時由技術專家和經濟專家共同組成評審專家組,選定的中標方案必須是技術和經濟指標綜合評價俱佳的方案,并由經濟專家在評標時對投標人的投資估算進行審計評估,確認其真實可靠程度。
2、項目設計階段的成本控制
設計階段的成本控制,是項目建設全過程成本管理的重點。項目設計要盡可能采用國家和省級的設計標準,有利于降低投資、縮短工期,給項目帶來經濟效益。開發商通過招投標方式選擇設計單位,在委托設計范圍之前一定要對項目投資進行詳細分析,保證有效的成本管理。
加強設計階段成本控制的主要措施:
(1)完善招標制度,擇優選擇設計單位。這是設計階段控制項目成本的第一步。開發商對擬建項目的功能及投資有明確的要求,編制完整的招標文件,要設立健全的評價結構,確定合理的評價標準以及評價方法,招標前應對投標設計單位的資質信譽等方面進行必要的審查。公開、公平、公正的競爭,對設計單位起到鞭策的作用,從而提高項目的設計質量,有效控制成本。
(2)強化設計單位的經濟責任感以及設計人員的經濟觀念。首先要從思想上明確設計人員不僅要對設計的技術指標負責,還要對設計的經濟指標負責。可以引入適當的獎懲激勵機制,促使技術人員利用新材料、新工藝,采用新材料、新技術,從而把經濟觀念貫穿到設計的每一個步驟之中,主動控制項目成本,達到優化設計的目的。
(3)建立健全限額設計的管理體系,落實限額設計。必須加強限額管理,著重考慮以下兩點:
①設計前的投資估算。通過對社會同類項目的價格、材料、設備、人工費用、稅收、管理費用、利潤的調查,在項目評估的基礎上進行詳細的綜合比較、進行投資估算,作為初步設計控制的依據。
②初步設計要重視方案的選擇,按投資估算進一步落實成本費用,將施工圖預算嚴格控制在批準的范圍內,同時應加強設計變更的管理工作。
3、項目施工階段的成本控制
施工階段的成本控制工作主要包括:
(1)熟悉圖紙和施工要求,編制成本計劃和工作流程圖,落實管理人員各自的職能任務;
(2) 注重合同簽訂、修改和補充工作,制定嚴密的適合本項目特點的合同條款,避免因合同歧義或不明確引起的糾紛或索賠;
(3)審查施工組織設計,廣泛采用新材料、新工藝、新方法,是在技術上對項目投資進行的有效控制;
(4)控制工程變更,嚴格簽證管理。不隨意變更圖紙及增減項目,詳細進行工程計量,復合工程付款賬單,建立健全工程簽證管理制度,明確各部門的職責分工,確保簽證質量,杜絕不實及虛假簽證的發生;
(5)定期進行工程費用超支分析,提出控制工程成本突破預算的方案和措施;
(6)做好工程施工記錄,保存好各類文件圖紙,特別是施工變更圖紙,為處理可能發生的索賠或反索賠提供依據;
(7)做好市場調查,建立詢價體系,及時掌握國家、省、市等有關部門的各種定額和收費標準的變化等。
施工成本控制是在不斷變化的環境下進行的管理活動,涉及到項目的整個周期。因此,成本控制要伴隨項目施工的每一階段,包括事前管理、事中控制及事后分析,同時在項目的全過程中,堅持實行動態控制。
4、保修服務階段的成本控制
保修服務階段的成本高低,取決于工程設計和施工質量好壞,做好工程質量監督工作,則可以將保修費用降到最低水平。
(l)明確開發商、物業管理公司和用戶各方應承擔的保修責任和費用,認真作好商品房的使用說明書和保修書,杜絕非開發商自身責任所發生的保修費用支出。
(2)選擇業務水平高、管理素質高的物業管理公司承擔開發項目的物業管理工作,加大對物業的監管力度和維護保養,從而達到減少保修量提高開發商信譽的目的。
三、成本控制總體上應注意的問題
1、成本控制的全面性
房地產項目的成本控制是貫穿于整個房地產開發實施過程,包括整個房地產開發建設及銷售過程中的所有費用。在成本控制中,要對具體的房地產項目費用組成、項目結構內的所有子項目或單項工程費用、所有合同的付款以及費用發生的時間等方面進行控制。
2、成本控制的綜合性
成本目標不是孤立的,它只有與質量目標、進度目標要求、資源消耗等相結合綜合考慮才能有價值。不能一味強調成本控制而忽視了質量、進度要求,不但達不到降低成本的目的,也會損害項目的整體功能和利益。因此,在項目實施過程中,成本控制必須與質量控制、進度控制、合同控制同步進行。
通過以上幾個方面對成本控制的簡略闡述,我們認識到降低項目的成本,才能使企業在競爭中發揮自己的優勢。在成本控制的過程中,房地產企業必須依靠各方面的專業人才,要做到統觀全局,靈活運用,真正發揮人才的能動性,才能在當今激烈競爭的市場經濟大潮中穩步發展、站穩腳跟。
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