內(nèi)容提要：在實務(wù)中,有些地區(qū)按照《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》、《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》的規(guī)定出售公有住房,購房職工同時取得房屋所有權(quán)和基地的土地使用權(quán);另有些地區(qū)則有所不同,購房職工只能領(lǐng)取房屋所有權(quán)證,不能獲得房屋基地的使用權(quán),拿不到國有土地使用權(quán)證(建設(shè)用地使用權(quán)證) 。在房屋買賣中,買受人拿到了所購房屋的鑰匙,即使尚未辦理變更登記(過戶登記) 手續(xù),也已經(jīng)取得了房屋所有權(quán),只是不能以該所有權(quán)對抗善意第三人。

　　關(guān)鍵詞:：土地權(quán)利,建筑物所有權(quán),國有土地租賃權(quán)

　　一、問題的提起

　　案例一:農(nóng)戶甲取得A 地的宅基地使用權(quán)后,舉家到B 市販賣蔬菜,鄰居農(nóng)戶乙出資在A 地建造住房,竣工后聲稱擁有該住房的所有權(quán)。甲對此持有異議,并訴至法院,請求確認該住房的所有權(quán)。

　　案例二:甲房地產(chǎn)公司擁有A 地的國有土地使用權(quán),因缺少資金而與乙公司簽訂合作協(xié)議,約定乙公司投入3000 萬元人民幣,建成的商品房由乙公司取得三分之一的所有權(quán),甲房地產(chǎn)公司擁有三分之二的所有權(quán)。后因雙方發(fā)生爭議,甲房地產(chǎn)公司告知乙公司,建成的商品房全部歸屬于自己。乙公司堅持自己擁有三分之一的商品房所有權(quán),并訴至法院。但該項合作協(xié)議被認定為名為合作實為拆借資金,歸于無效。在這種情況下,建成的商品房所有權(quán)歸屬于誰?

　　二、建筑物所有權(quán)必須以地權(quán)為其正當根據(jù)

　　建筑物所有權(quán)不可能憑空孤立存在,必須以地權(quán)作為自己的正當根據(jù)。其道理在于:自羅馬法以來,法律奉行土地吸收地上物的原則,尚未收割的農(nóng)作物、生長于土地上的樹木、豎立于土地上的建筑物都屬于土地的成分,甚至于落在土地上的小鳥都要如此認定。

這固然周到地保護了土地所有權(quán)人的利益,可也阻礙了人們投資于他人的土地且保有建筑物所有權(quán)的熱情和行為,衡平地協(xié)調(diào)土地所有權(quán)人和投資于土地的非所有權(quán)人之間的利益,讓土地所有權(quán)人僅僅取得非所有權(quán)人利用土地的對價,使非所有權(quán)人保有建造在他人土地上的建筑物的所有權(quán),法律創(chuàng)設(shè)了地上權(quán)制度,只要非所有權(quán)人在他人的土地上取得地上權(quán),建筑物便不被土地所吸收,而是與地上權(quán)相結(jié)合,成為地上權(quán)人的所有物。

　　我國法借鑒了這種思想及路徑,但沒有采用地上權(quán)的稱謂,而是使用了宅基地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)、國有土地使用權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等概念。其中,宅基地使用權(quán)作為農(nóng)戶在集體所有的土地上建造住房并保有住房所有權(quán)的正當根據(jù),集體土地使用權(quán)作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建造建筑物并保有所有權(quán)的正當根據(jù),在廣東省也能作為中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外資獨資企業(yè)等建造建筑物并保有所有權(quán)的正當根據(jù),國有土地使用權(quán)作為在國有土地上建造建筑物并保有所有權(quán)的正當根據(jù)。

　　《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱為《物權(quán)法》) 放棄了國有土地使用權(quán)的稱謂,改稱建設(shè)用地使用權(quán),其目的及功能沒有變化。關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)作為建筑物所有權(quán)的正當根據(jù),其法律依據(jù)是《物權(quán)法》第142 條關(guān)于“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人,但有相反證據(jù)證明的除外”的規(guī)定。

　　理解該條規(guī)定,疑問之一是,非建設(shè)用地使用權(quán)人在建設(shè)用地上建造建筑物,所有權(quán)歸屬于誰? 根據(jù)上文所述,建設(shè)用地使用權(quán)是阻擋建筑物屬于土地、使建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)相結(jié)合的法律制度,因而,即使是他人出資建造的建筑物,該建筑物所有權(quán)歸屬于建設(shè)用地使用權(quán)人,而不歸出資者,除非建設(shè)用地使用權(quán)人補辦手續(xù),國土資源管理部門將建設(shè)用地使用權(quán)變更為雙方共有。出資者若不能取得出資建造的建筑物,可以基于《中華人民共和國民法通則》(以下簡稱為《民法通則》) 第92 條的規(guī)定,請求建設(shè)用地使用權(quán)人返還不當?shù)美Ｓ诖藞龊?需要出資者舉證建設(shè)用地使用權(quán)人獲得了多少利益,在個案中,舉證困難,尤其損失大于利益時,出資者會遭受損失,更不要說在房價日益飚升背景下的情形了。在上述案例二和案例三場合,因合作協(xié)議、合作建房協(xié)議無效,出資者也可以基于《中華人民共和國合同法》(以下簡稱為《合同法》) 第58 條的規(guī)定,請求建設(shè)用地使用權(quán)人賠償損失。不過,在許多情況下,受害人也有過錯,得實行過失相抵規(guī)則,受害人所獲賠償數(shù)額有限。

　　理解《物權(quán)法》第142 條的規(guī)定,疑問之二是,但書所指為何種情形。有專家認為:“在現(xiàn)在的城市房地產(chǎn)建設(shè)中,一部分市政公共設(shè)施,是通過開發(fā)商和有關(guān)部門約定,由開發(fā)商在房地產(chǎn)項目中配套建設(shè),但是所有權(quán)歸國家。這部分設(shè)施,其性質(zhì)屬于市政公用,其歸屬就應(yīng)當按照有充分證據(jù)證明的事先約定來確定,而不是當然地歸建設(shè)用地使用權(quán)人。后續(xù)通過房地產(chǎn)交易成為建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利人也應(yīng)當尊重這種權(quán)屬劃分。”[1]此其一。由于歷史的原因,各個機關(guān)、國有企事業(yè)單位利用行政劃撥的國有土地建造了住房,出租與本單位的職工。在公房改制過程中,單位依法及政策將職工承租的公房出賣與職工,僅僅按照成本價(或者標準價) 向購房職工收取了房價款(《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第2 條、第15 條《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》第3 條) ,國土資源管理部門沒有收取土地使用權(quán)出讓金。