摘　要：為了能夠在當前市場經濟競爭中長久生存，評價機構使用低收費、高服務的手段來獲取利益，這樣雖然有利可謀，但是還是需要提高估價成本。在工作過程中，記錄的所有報告都應該及時報告給上級，有些評估機構報告質量混亂。針對于這一情況，應對其做出一個專門的系統，把所有上報的報告細致的錄入到系統當中，對報告編制序號，并且注有銀行水印。

　　關鍵詞：房地產估價,風險,防范措施

　　中圖分類號：F293.35 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8772(2013)29-0000-02

　　一、房地產估價風險的主要表現

　　房地產估計風險對于房地產行業的健康發展有著十分不利的影響，在今后的房地產行業的發展中需要進一步了解房地產風險的主要表現和產生的原因，進一步控制房地產股價風險。當前，房地產估價風險主要表現在以下幾個方面。

　　1.由于政策調整導致的風險

　　隨著房地產行業的發展，國家對于房地產行業進行了相關的調控，穩定房地產行業的健康發展。由于國家對于房地產行業進行了宏觀調控，導致房地產行業的發展受到一定的影響，房地產行業的供需情況受到嚴重的影響。另外，國家經濟政策的變化也會影響房地產行業的健康發展，國家對于稅收政策，金融政策的調整也會影響房地產行業發展所需要的資金，進而影響房地產行業的發展，導致房地產估價的風險。

　　2.估價業務中導致的風險

　　房地產估價業務中導致的風險也是當前房地產估價風險的主要表現之一。由于房地產估價人員導致的估價風險或者是估價體系不完善導致的估價風險依然存在，嚴重影響房地產行業的健康發展。一方面，房地產估價人員的素質有待于提高。房地產估價需要專業的人員從事，但是由于當前一些估價人員對于房地產估價知識掌握不熟悉，缺少一些房地產估價的經驗，導致房地產估價中存在潛在的風險，這對于房地產估價工作的順利進行造成了十分不利的影響。另一方面，房地產估價體系不完善或者是估價不規范。當前我國的房地產估價工作還不規范，雖然國家制定了相應的估價規范，但是很多估價人員往往不遵守相應的估價規范，導致估價未能充分發揮應有的作用。房地產估價規范雖然確立，但是針對當前房地產行業的不斷發展，房地產行業估價仍然存在問題，嚴重影響估價工作的順利進行。另外，由于一些房地產估價機構對于房地產估價信息獲取不完善或者不真實導致的房地產估價風險仍然存在，甚至會對房地產行業的發展造成十分不利的影響。

　　二、房地產估價風險的主要防范措施

　　1.制定相關法律法規以規范房地產評估行業

　　為了能夠確保房地產評估行業在我國當今經濟體制之下長久發展，理應對其制定相關法律法規的實施原則和行業技術規范。這樣既解決了行業之間存在的惡性競爭，又解決了行業內的技術需求，提高機構評估師的風險防范意識與自我責任感，規范評估步驟與評估方法。在我國，房地產評估市場是否能夠長久健康發展，不僅受地方政策所限，還應和整個市場的經濟體制接軌。很多城市主要依靠國家推行的相關法規政策來約束評估市場、評估機構和評估人員，政策難免會有無法涉及的地方，且很多法規已經不能和如今的經濟體制相容。因此，應當申請相關部門制定或是完善相關法規政策，形成完整的規章制度和法律體系，令整個評估機構能夠規范、健康的運作。

　　2.培養高素質人才

　　可以說，房地產估價師是目前房地產估計市場中的主體形象，專業素質是一個優秀的估價師最應該具備的，扎實的房地產估價理論和良好的專業素質，加上豐富的實踐經驗，可以養成估價師良好的職業道德。從其他方面來說，一個合格的估價師，不僅自身需要具有良好的職業道德和個人素養，還要有豐富的實踐經驗與理論知識。這樣，在行業中，估價師的行為才符合理論規范。對于估價師來說，良好的職業道德、豐富的實踐經驗以及專業性的理論知識是他公正、科學開展評估業務的基本準則。而評估機構是否擁有優秀的評估師，通常都是以注冊條件與專業資格考試為前提。就目前的房地產評估市場來說，估價師注冊條件制度與執業資格考試的條件略寬。譬如：從事評估工作時間不足和相關工作經歷受限人員，就沒有資格參加執業評估考試，需要在評估崗位上繼續積累工作經驗才有機會進行考試。考試內容有面試與筆試。面試方面，主要注重估價師的書寫報告能力和臨場應變能力，筆試涉及的專業知識和理論則較多。還引進了西方地區的先進理念，估價師在注冊時，還要附上幾份極具代表性的評估報告。另外，為了鼓動估價師積極主動的學習，還要對估價師設置級別。機構可以以評估師的工作年限和業績來定義其級別。譬如：機構可以考核有十年或者是十年以上工作年限的評估師，不同級別考試內容也不同，要嚴格把關評估師的考核紀律，不能發生抄襲和替考等不良現象。這樣一來，估價師為了能夠達到更高的級別，會督促自己積極主動的學習專業的評估知識和評估理論。

　　3.通過嚴格估價工作行為、提高估價成本來規范市場中的不正當競爭

　　制約我國房地產估價市場的主要因素為：政府規范因素、房地產估價技術條件因素、房地產估價需求因素以及房地產估價供給成本等因素。在房地產估價行業當中，其經營的最終目標是為企業贏得更多的利益。但是，企業在運行過程中依然會出現許多問題，其中影響房地產估價成本就涵蓋了好幾種因素。如：恢復名譽產生的成本、訴訟損失產生的成本、預期損失費用、人工支出費用以及出具報告產生的費用等。其中，估價工時與估價工作人員的級別影響最大。

　　這樣一來，所有的報告都不會發生重復等情況。倘若系統錄入的報告當中沒有水印與序列號，那么就不歸屬于合格報告，需要經紀人承擔相關的法律責任。在平時，運營系統需要一定的費用，通常此項費用由各個評估來進行支付。如此，機構完成了從根本上提高了估計成本的目的。另外，估價系統還需定期對經紀人進行培訓，積極開展有關信息處理、房地產估價方法及理論方面的培訓內容，各個行業協會或估價機構理應多多開展估價師研討會。在會議上，可以跟大家一起溝通平時不能解決的問題，時刻優化評估機構人員的知識配置;除此之外，還要在評估機構構建項目負責人制度，保證在一項評估業務當中，至少有兩個評估師進行參與，同時還要選定負責此次項目人員，一旦發生意外情況，能夠承擔起估價責任;還需加強估價機構中估價師對待估物業的了解及實地勘測。在客觀評估理念中，若是要對一個項目進行評估工作，那么估價師必須要到實地進行勘測以后才能進行評估，杜絕出現缺乏實地考察從而導致的評估失誤，所以說估價師到實地勘測是十分必要的。最后，所有參與此次項目的評估師，要對項目技術路線以及評估方法進行評議，然后整改成評估報告遞交給上級。在評估房地產行業當中，落實并加強行業復核制度是一個長久戰，機構應該嚴格遵循審核制度對項目評估結果進行復核，倘若出現違規等情況，那么不會重新給予機會進行修正或評估，還要處罰項目當事人與負責人。

　　三、結語

　　對于我國房地產評估師來說，除了需要研究國外評估動態、行業學術、行業規范、政策法規、理論水平和實例分析等問題之外，還要定期參加行業內開展的函授活動。可見，作為一個優秀的評估師，并不能只在自己的業務領域內進行探索，還要學習相關法律，了解合法與違法這二者之間存在的區別。

　　參考文獻：

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