摘　要：為了能夠在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)競爭中長久生存，評價機(jī)構(gòu)使用低收費(fèi)、高服務(wù)的手段來獲取利益，這樣雖然有利可謀，但是還是需要提高估價成本。在工作過程中，記錄的所有報告都應(yīng)該及時報告給上級，有些評估機(jī)構(gòu)報告質(zhì)量混亂。針對于這一情況，應(yīng)對其做出一個專門的系統(tǒng)，把所有上報的報告細(xì)致的錄入到系統(tǒng)當(dāng)中，對報告編制序號，并且注有銀行水印。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價,風(fēng)險,防范措施

　　中圖分類號：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1000-8772(2013)29-0000-02

　　一、房地產(chǎn)估價風(fēng)險的主要表現(xiàn)

　　房地產(chǎn)估計風(fēng)險對于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有著十分不利的影響，在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進(jìn)一步了解房地產(chǎn)風(fēng)險的主要表現(xiàn)和產(chǎn)生的原因，進(jìn)一步控制房地產(chǎn)股價風(fēng)險。當(dāng)前，房地產(chǎn)估價風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

　　1.由于政策調(diào)整導(dǎo)致的風(fēng)險

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了相關(guān)的調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。由于國家對于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到一定的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的供需情況受到嚴(yán)重的影響。另外，國家經(jīng)濟(jì)政策的變化也會影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，國家對于稅收政策，金融政策的調(diào)整也會影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所需要的資金，進(jìn)而影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價的風(fēng)險。

　　2.估價業(yè)務(wù)中導(dǎo)致的風(fēng)險

　　房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)中導(dǎo)致的風(fēng)險也是當(dāng)前房地產(chǎn)估價風(fēng)險的主要表現(xiàn)之一。由于房地產(chǎn)估價人員導(dǎo)致的估價風(fēng)險或者是估價體系不完善導(dǎo)致的估價風(fēng)險依然存在，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。一方面，房地產(chǎn)估價人員的素質(zhì)有待于提高。房地產(chǎn)估價需要專業(yè)的人員從事，但是由于當(dāng)前一些估價人員對于房地產(chǎn)估價知識掌握不熟悉，缺少一些房地產(chǎn)估價的經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價中存在潛在的風(fēng)險，這對于房地產(chǎn)估價工作的順利進(jìn)行造成了十分不利的影響。另一方面，房地產(chǎn)估價體系不完善或者是估價不規(guī)范。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)估價工作還不規(guī)范，雖然國家制定了相應(yīng)的估價規(guī)范，但是很多估價人員往往不遵守相應(yīng)的估價規(guī)范，導(dǎo)致估價未能充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。房地產(chǎn)估價規(guī)范雖然確立，但是針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)估價仍然存在問題，嚴(yán)重影響估價工作的順利進(jìn)行。另外，由于一些房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對于房地產(chǎn)估價信息獲取不完善或者不真實(shí)導(dǎo)致的房地產(chǎn)估價風(fēng)險仍然存在，甚至?xí)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成十分不利的影響。

　　二、房地產(chǎn)估價風(fēng)險的主要防范措施

　　1.制定相關(guān)法律法規(guī)以規(guī)范房地產(chǎn)評估行業(yè)

　　為了能夠確保房地產(chǎn)評估行業(yè)在我國當(dāng)今經(jīng)濟(jì)體制之下長久發(fā)展，理應(yīng)對其制定相關(guān)法律法規(guī)的實(shí)施原則和行業(yè)技術(shù)規(guī)范。這樣既解決了行業(yè)之間存在的惡性競爭，又解決了行業(yè)內(nèi)的技術(shù)需求，提高機(jī)構(gòu)評估師的風(fēng)險防范意識與自我責(zé)任感，規(guī)范評估步驟與評估方法。在我國，房地產(chǎn)評估市場是否能夠長久健康發(fā)展，不僅受地方政策所限，還應(yīng)和整個市場的經(jīng)濟(jì)體制接軌。很多城市主要依靠國家推行的相關(guān)法規(guī)政策來約束評估市場、評估機(jī)構(gòu)和評估人員，政策難免會有無法涉及的地方，且很多法規(guī)已經(jīng)不能和如今的經(jīng)濟(jì)體制相容。因此，應(yīng)當(dāng)申請相關(guān)部門制定或是完善相關(guān)法規(guī)政策，形成完整的規(guī)章制度和法律體系，令整個評估機(jī)構(gòu)能夠規(guī)范、健康的運(yùn)作。

　　2.培養(yǎng)高素質(zhì)人才

　　可以說，房地產(chǎn)估價師是目前房地產(chǎn)估計市場中的主體形象，專業(yè)素質(zhì)是一個優(yōu)秀的估價師最應(yīng)該具備的，扎實(shí)的房地產(chǎn)估價理論和良好的專業(yè)素質(zhì)，加上豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，可以養(yǎng)成估價師良好的職業(yè)道德。從其他方面來說，一個合格的估價師，不僅自身需要具有良好的職業(yè)道德和個人素養(yǎng)，還要有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與理論知識。這樣，在行業(yè)中，估價師的行為才符合理論規(guī)范。對于估價師來說，良好的職業(yè)道德、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)以及專業(yè)性的理論知識是他公正、科學(xué)開展評估業(yè)務(wù)的基本準(zhǔn)則。而評估機(jī)構(gòu)是否擁有優(yōu)秀的評估師，通常都是以注冊條件與專業(yè)資格考試為前提。就目前的房地產(chǎn)評估市場來說，估價師注冊條件制度與執(zhí)業(yè)資格考試的條件略寬。譬如：從事評估工作時間不足和相關(guān)工作經(jīng)歷受限人員，就沒有資格參加執(zhí)業(yè)評估考試，需要在評估崗位上繼續(xù)積累工作經(jīng)驗(yàn)才有機(jī)會進(jìn)行考試。考試內(nèi)容有面試與筆試。面試方面，主要注重估價師的書寫報告能力和臨場應(yīng)變能力，筆試涉及的專業(yè)知識和理論則較多。還引進(jìn)了西方地區(qū)的先進(jìn)理念，估價師在注冊時，還要附上幾份極具代表性的評估報告。另外，為了鼓動估價師積極主動的學(xué)習(xí)，還要對估價師設(shè)置級別。機(jī)構(gòu)可以以評估師的工作年限和業(yè)績來定義其級別。譬如：機(jī)構(gòu)可以考核有十年或者是十年以上工作年限的評估師，不同級別考試內(nèi)容也不同，要嚴(yán)格把關(guān)評估師的考核紀(jì)律，不能發(fā)生抄襲和替考等不良現(xiàn)象。這樣一來，估價師為了能夠達(dá)到更高的級別，會督促自己積極主動的學(xué)習(xí)專業(yè)的評估知識和評估理論。

　　3.通過嚴(yán)格估價工作行為、提高估價成本來規(guī)范市場中的不正當(dāng)競爭

　　制約我國房地產(chǎn)估價市場的主要因素為：政府規(guī)范因素、房地產(chǎn)估價技術(shù)條件因素、房地產(chǎn)估價需求因素以及房地產(chǎn)估價供給成本等因素。在房地產(chǎn)估價行業(yè)當(dāng)中，其經(jīng)營的最終目標(biāo)是為企業(yè)贏得更多的利益。但是，企業(yè)在運(yùn)行過程中依然會出現(xiàn)許多問題，其中影響房地產(chǎn)估價成本就涵蓋了好幾種因素。如：恢復(fù)名譽(yù)產(chǎn)生的成本、訴訟損失產(chǎn)生的成本、預(yù)期損失費(fèi)用、人工支出費(fèi)用以及出具報告產(chǎn)生的費(fèi)用等。其中，估價工時與估價工作人員的級別影響最大。

　　這樣一來，所有的報告都不會發(fā)生重復(fù)等情況。倘若系統(tǒng)錄入的報告當(dāng)中沒有水印與序列號，那么就不歸屬于合格報告，需要經(jīng)紀(jì)人承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。在平時，運(yùn)營系統(tǒng)需要一定的費(fèi)用，通常此項(xiàng)費(fèi)用由各個評估來進(jìn)行支付。如此，機(jī)構(gòu)完成了從根本上提高了估計成本的目的。另外，估價系統(tǒng)還需定期對經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行培訓(xùn)，積極開展有關(guān)信息處理、房地產(chǎn)估價方法及理論方面的培訓(xùn)內(nèi)容，各個行業(yè)協(xié)會或估價機(jī)構(gòu)理應(yīng)多多開展估價師研討會。在會議上，可以跟大家一起溝通平時不能解決的問題，時刻優(yōu)化評估機(jī)構(gòu)人員的知識配置;除此之外，還要在評估機(jī)構(gòu)構(gòu)建項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制度，保證在一項(xiàng)評估業(yè)務(wù)當(dāng)中，至少有兩個評估師進(jìn)行參與，同時還要選定負(fù)責(zé)此次項(xiàng)目人員，一旦發(fā)生意外情況，能夠承擔(dān)起估價責(zé)任;還需加強(qiáng)估價機(jī)構(gòu)中估價師對待估物業(yè)的了解及實(shí)地勘測。在客觀評估理念中，若是要對一個項(xiàng)目進(jìn)行評估工作，那么估價師必須要到實(shí)地進(jìn)行勘測以后才能進(jìn)行評估，杜絕出現(xiàn)缺乏實(shí)地考察從而導(dǎo)致的評估失誤，所以說估價師到實(shí)地勘測是十分必要的。最后，所有參與此次項(xiàng)目的評估師，要對項(xiàng)目技術(shù)路線以及評估方法進(jìn)行評議，然后整改成評估報告遞交給上級。在評估房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，落實(shí)并加強(qiáng)行業(yè)復(fù)核制度是一個長久戰(zhàn)，機(jī)構(gòu)應(yīng)該嚴(yán)格遵循審核制度對項(xiàng)目評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核，倘若出現(xiàn)違規(guī)等情況，那么不會重新給予機(jī)會進(jìn)行修正或評估，還要處罰項(xiàng)目當(dāng)事人與負(fù)責(zé)人。

　　三、結(jié)語

　　對于我國房地產(chǎn)評估師來說，除了需要研究國外評估動態(tài)、行業(yè)學(xué)術(shù)、行業(yè)規(guī)范、政策法規(guī)、理論水平和實(shí)例分析等問題之外，還要定期參加行業(yè)內(nèi)開展的函授活動。可見，作為一個優(yōu)秀的評估師，并不能只在自己的業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)進(jìn)行探索，還要學(xué)習(xí)相關(guān)法律，了解合法與違法這二者之間存在的區(qū)別。

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