摘要：受市場經(jīng)濟體制的自發(fā)性、盲目性的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的投機行為也非常普遍，鑒于此，我們要通過多種方式來完善相關(guān)的法律，盡可能的規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中的投機行為的發(fā)生，不僅要對兩個主要的法律進行修訂和完善、通過法律手段對相關(guān)概念進行準確的界定，還應(yīng)該完善信息的披露過程，保證市場交易信息的暢通、真實，最后要有效的促成多種法律配合，盡力保障房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行。文章發(fā)表在《中國房地產(chǎn)業(yè)》上，是房地產(chǎn)論文刊發(fā)范文，供同行參考。

　　論文關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 投機治理 法律探析 囤積土地行為

　　近年來，隨著市場經(jīng)濟的不斷向前發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)獲得了空前的發(fā)展，也在當(dāng)下成為了國民經(jīng)濟的重要支柱，不僅如此，還對其他一系列行業(yè)，包括旅游等產(chǎn)業(yè)的向前發(fā)展形成了積極的推動力。所以，在現(xiàn)時如何保證房地產(chǎn)行業(yè)在健康穩(wěn)定的狀態(tài)下不斷向前發(fā)展，具有非常重要的意義，也成為當(dāng)下政府必須要考慮的問題之一。隨著市場開放度的不斷增強，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也開始顯現(xiàn)出一些亂象，在急速發(fā)展的過程中，各種房地產(chǎn)投資商，利用國家大力發(fā)展地產(chǎn)行業(yè)的機會，投機倒把，哄抬物價，大量的囤積土地，并借此來操控房地產(chǎn)市場，利用這種手段來攫取了大量的利潤，對于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展造成了非常大的壓力，甚至對國民經(jīng)濟的順利發(fā)展、人民生活水平的穩(wěn)步提高也造成了威脅，這種現(xiàn)象已經(jīng)成為當(dāng)下全社會所關(guān)注的熱點話題。因此，我們現(xiàn)在來探討我國房地產(chǎn)投機治理的法律問題，是有著相當(dāng)大的現(xiàn)實意義的。

　　一、房地產(chǎn)投機行為的相關(guān)法律約束方式

　　(一)《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》的相關(guān)約束規(guī)定

　　現(xiàn)行的針對房地產(chǎn)市場上的專門法律就是《城市房地產(chǎn)管理法》以及《土地管理法》。首先我們來分析一下《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)內(nèi)容，這項管理法則是在上個世紀末期，我國的第八次人大第八次會議上通過的，當(dāng)時建立這項規(guī)定的首要目的就在于促進我國的房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的向前發(fā)展，這項法則中規(guī)定了許多的關(guān)于房地產(chǎn)的條例，譬如說在第九條之中，明確的規(guī)定了在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓過程中，這種權(quán)利的出讓必須要符合土地利用的總體的規(guī)則，也必須要符合城市規(guī)劃以及建設(shè)用地計劃。這一則條例的主要目的在于避免政府為了追求短期的利益盲目的進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)，也在一定程度上抑制了腐敗行為的發(fā)生，打擊了房產(chǎn)商的投機行為;為了避免土地使用權(quán)的變更過程中出現(xiàn)的土地性質(zhì)的改變，國家的政策可以簡單的概括為“認地不認人”，在第十七條中明文規(guī)定，為了防止投機者在權(quán)力轉(zhuǎn)變的過程中的投資及行為，土地權(quán)利的出讓必須要繳納足夠的出讓金，之后才能合法轉(zhuǎn)讓;為了避免政府利用自身的權(quán)力盲目的使用土地，在《城市房地產(chǎn)管理法》的第二十三條之中，明確的規(guī)定縣級以上的人民政府對土地權(quán)限的使用過程，對相關(guān)的使用范圍和轉(zhuǎn)讓需求都作了細致而又詳盡的規(guī)定，從很大程度上避免了政府職權(quán)的泛濫造成的房地產(chǎn)市場的混亂;在《城市房地產(chǎn)管理法》的第二十五條中，特別對包括炒地皮、長期閑置土地以及對土地資源的過度浪費等現(xiàn)象制定了相關(guān)政策，有效的防止了這種違規(guī)行為的衍生;在第二十九條之中，法律還對成立房地產(chǎn)公司的相關(guān)細則進行了明確的規(guī)定，這種對成立公司的規(guī)范可以有效的避免很多企業(yè)為了違規(guī)投資房產(chǎn)而成立皮包公司的行為，具體來講，在成立房地產(chǎn)公司的過程中，除過要具備相關(guān)的企業(yè)資質(zhì)，還需要有一定的注冊資本以及開發(fā)投資的具體數(shù)額;在房地產(chǎn)市場上，由于土地轉(zhuǎn)讓以及商品房的預(yù)售過程中出現(xiàn)的一系列問題，屢見不鮮，所以該法對這一環(huán)節(jié)中的問題，也做了非常詳細的說明，具體體現(xiàn)在第三十八條以及第四十四條之中。

　　分析完《城市房地產(chǎn)管理法》之后，我們來簡單分析一下土地管理法對房地產(chǎn)市場中投機現(xiàn)象的一系列說明。從根本上來講，我國的《土地管理法》頒發(fā)的主要目的在于對土地進行嚴格的控制和管理，有效的維護土地的社會主義公有制，從而保證這項資源能夠得到合理的開發(fā)和利用，重點對土地交易過程中所出現(xiàn)的投機行為進行打擊，因此，在對建設(shè)用地的利用以及土地用途的變更上，都做出了詳盡的規(guī)定。

　　(二)其他法律法規(guī)

　　《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》是規(guī)范我國房地產(chǎn)市場的兩項重要的法律法規(guī)，也在維護我國房地產(chǎn)市場順利運行的過程中起到了非常大的作用，但事實上，還存在其他的一系列法律也對房地產(chǎn)市場做出了相關(guān)的規(guī)定，起到了很重要的補充作用，在這方面，其中的反不正當(dāng)競爭法、消費者權(quán)利保護法、合同法等等，都是這些法律中的代表，我們可以對此進行逐一的分析和理解：

　　第一，反不正當(dāng)競爭法。這項法律對于打擊投機倒把行為，有效的保護消費者以及經(jīng)營者的合法權(quán)益起到了重要的推動作用，在關(guān)于房地產(chǎn)方面，這項法律針對地產(chǎn)市場中屢見不鮮的虛假廣告、全力經(jīng)營以及串通投標行為，都做出了非常詳盡的規(guī)定;

　　第二，消費者權(quán)益保護法。在這項法律之中，明確規(guī)定房地產(chǎn)市場中的開發(fā)商與消費者之間的關(guān)系，譬如說，相關(guān)的經(jīng)營者必須要向消費者提供與商品相關(guān)的最真實的信息，不得進行虛假的宣傳吸引和誤導(dǎo)消費者。這項法則對于規(guī)范房地產(chǎn)市場中隨處可見的虛假廣告、虛假標價的行為，進行了明確的規(guī)定，對于保證房地產(chǎn)消費者在購買房產(chǎn)的過程中不因開發(fā)商的虛假宣傳而上當(dāng)做出了重要的保障。

　　第三，合同法、民法通則以及物權(quán)法等等。所謂的合同法，顧名思義就是對交易合同中的相關(guān)具體事宜作出規(guī)定，這項法律也詳細的規(guī)定了在房地產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)合同法律問題的解決措施，對于合同雙方的權(quán)益都有了非常準確的說明;在民法通則中，也對由于房地產(chǎn)開發(fā)商的虛假宣傳而導(dǎo)致的合同不公等問題作出了規(guī)定，其中的第八十條，還對土地的使用與承包權(quán)利做出了規(guī)定，避免土地使用承包過程中所出現(xiàn)的權(quán)屬不明問題。物權(quán)法對包括動產(chǎn)以及不動產(chǎn)的權(quán)利歸屬問題作出明確規(guī)定，當(dāng)然，它也會對房地產(chǎn)市場的行為作出了細致的規(guī)定，對于打擊房產(chǎn)市場的投機行為起到了推動作用。

　　二、房地產(chǎn)投機行為法律規(guī)范中存在的問題

　　(一)總體法律的缺乏

　　從目前我國房地產(chǎn)發(fā)展過程的現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)投機行為的主體已經(jīng)悄悄的發(fā)生了變化，在以往，這部分群體主要是房地產(chǎn)開發(fā)商等，但在現(xiàn)時，房地產(chǎn)中介機構(gòu)甚至是個人也加入到了房地產(chǎn)投機的大潮之中，但是就目前來看，《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律，所規(guī)定的主體依然只是房地產(chǎn)開發(fā)商，與形勢已經(jīng)不相符合，對于房地產(chǎn)中介機構(gòu)和個人來說，僅僅只有反不正當(dāng)競爭法對此做了些許規(guī)定，涵蓋的范圍也非常的狹小。

　　(二)對房地產(chǎn)價格有效控制的相關(guān)法律缺乏

　　在對房地產(chǎn)市場的價格進行管理，加大房價的透明度方面，相關(guān)的法律已經(jīng)遠遠不能滿足市場的需求，對于由于房產(chǎn)價格的不穩(wěn)定所引發(fā)的供求關(guān)系的極度扭曲，相關(guān)部門如何才能緩解，是擺在政府單位面前的一個大問題。

　　(三)保有、消費環(huán)節(jié)的法律條文依然空缺

　　包括《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》兩大主法以及其他的一些法律，所強調(diào)的重點依然是流通環(huán)節(jié)的投機行為，對于房地產(chǎn)市場交易的保有、消費環(huán)節(jié)的規(guī)范，依然存在法律空缺的現(xiàn)象。

　　(四)對政府的行為約束不夠有力

　　在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，政府的相關(guān)行為可以在很大程度上引發(fā)地產(chǎn)市場的動蕩，有的政府單位只顧眼前利益，盲目的開放房地產(chǎn)市場，在一定程度上對房地產(chǎn)市場上的投機行為睜一只眼閉一只眼，目的只是為了提高GDP的增長，在當(dāng)下，相關(guān)的法律對于政府行為的規(guī)范做得還不夠好，權(quán)限不明、權(quán)責(zé)不清的現(xiàn)象非常普遍。

　　三、房地產(chǎn)投機治理的法律改善策略

　　(一)修訂和完善相關(guān)的法律法規(guī)

　　眾所周知的是，《城市房地產(chǎn)管理法》是一項保障我國房地產(chǎn)行業(yè)順利發(fā)展的基本法律，從上個世紀末期開始實行，至今已經(jīng)有了二十多年的發(fā)展歷史，在這二十多年內(nèi)，我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)有了翻天覆地的變化，其市場化程度也隨著對外開放的進一步加深而有了新的轉(zhuǎn)變，在這種態(tài)勢之下，《城市房地產(chǎn)管理法》顯然已經(jīng)不能完全符合當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展動向，所以，我們必須要采用必要的措施來盡快加強對《城市房地產(chǎn)管理法》的修訂與完善，在這其中，需要特別注意的幾個方面主要包括產(chǎn)權(quán)的歸屬以及法律的登記制度、開發(fā)建設(shè)的相關(guān)法律問題、在拆遷過程中需要注意的問題、交易過程中需要遵循的原則、消費保有問題、中介服務(wù)法律制度問題、物業(yè)管理制度問題等等，從多個方面對這項基本法律作出與時俱進的調(diào)整和完善。

　　(二)通過法律手段對相關(guān)概念進行準確的界定

　　要從根本上治理房地產(chǎn)行業(yè)的投機行為，必須對投機的定義做出一個準確的界定，在這之前，對于房地產(chǎn)的基本屬性也要有一個明確的闡述，特別是要突出房地產(chǎn)行業(yè)的住房以及消費的功能，為了從根本上打擊投機行為提供法律上的說明。在新時期，要關(guān)注個人以及中介機構(gòu)的投機行為對房產(chǎn)市場的影響，并建立相關(guān)的約束機制;針對房地產(chǎn)市場的保有性質(zhì)做好法律保障，從而進一步的對購房人的行為作出規(guī)范，從而在生產(chǎn)、交易以及消費保有的全過程中對房地產(chǎn)的投機行為進行完整的保證，從而建立起一個非常好的市場環(huán)境。

　　(三)完善信息的披露過程，保證交易信息的暢通、真實

　　在當(dāng)下，由于房產(chǎn)開發(fā)商的惡意競爭而導(dǎo)致的房地產(chǎn)行業(yè)信息嚴重不對稱的現(xiàn)象非常的普遍，這種信息的不對稱在很大程度上影響了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，從某種程度上來講，來是投機行為泛濫的一個原因，所以，需要從法律手段來對信息的披露過程做出一定的說明以及規(guī)范，從而有效的彌補市場運營機制的不足之處，保證市場價格在價值規(guī)律的協(xié)調(diào)之下，能夠維持在一個消費者能夠接受、開放商也能過夠盈利的范圍之內(nèi)。作為相關(guān)的政府部門來說，還應(yīng)該及時的對相關(guān)的信息做出披露，促進信息的正常流通，從而有效的抑制惡意操縱市場的行為，將投機者驅(qū)趕出房地產(chǎn)市場。

　　(四)多種法律互相配合，盡力保障房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行

　　房地產(chǎn)的投機行為事實上涉及到多種法律，譬如說房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)涉及到物權(quán)法、房地產(chǎn)企業(yè)就涉及到企業(yè)法、破產(chǎn)法等等，所以我們在判定相關(guān)的投機行為的過程中，必須要與其他的法律結(jié)合起來進行探討，盡最大的可能規(guī)避法律上的漏洞，保證市場的有序運行，從而保障包括消費者、經(jīng)營者在內(nèi)的多方利益。

　　四、結(jié)語

　　時至今日，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為一個成熟的、穩(wěn)健的、對國民經(jīng)濟的發(fā)展有著非常重要的促進作用的市場，但是，受市場經(jīng)濟體制的自發(fā)性、盲目性的影響，投機行為也非常普遍，鑒于此，我們要通過多種方式來完善相關(guān)的法律，盡可能的規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中的投機行為的發(fā)生，不僅要對兩個主要的法律進行修訂和完善、通過法律手段對相關(guān)概念進行準確的界定，還應(yīng)該完善信息的披露過程，保證市場交易信息的暢通、真實，最后要有效的促成多種法律配合，盡力保障房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行。

　　房地產(chǎn)論文刊發(fā)須知：建設(shè)部主管《中國房地產(chǎn)業(yè)》雜志是由國家新聞出版總署批準，中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部主管，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦，主要面向、建筑、房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝修、裝飾設(shè)計、家居建材、城市環(huán)境規(guī)劃、建筑院校、設(shè)計院等行業(yè)的房產(chǎn)建筑行業(yè)雜志。郵發(fā)代號： 82-510。