摘要：隨著人民生活水平的不斷改善和城市建設的大力發(fā)展，大型及特大型開發(fā)項目也在不斷涌現(xiàn)，我國房地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)進入了一個高速發(fā)展的階段。與此同時，對房地產(chǎn)項目的建造質(zhì)量的要求變得更加不容忽視。由于房地產(chǎn)業(yè)本身具有的投資大、投資行為不可逆轉(zhuǎn)性等特點，房地產(chǎn)項目一旦質(zhì)量不合乎要求，不但對各種人力物力資源是一大浪費，更主要是直接影響人民的生命和財產(chǎn)安全。因此，為保證房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的質(zhì)量能應對社會環(huán)境的不斷變化，對房地產(chǎn)項目進行全過程質(zhì)量控制成為一大基礎。那么我們采取怎樣的項目管理控制措施，才能建立一個具有可靠質(zhì)量保證的房地產(chǎn)項目呢?筆者將在下文中從以下一些方面進行詳細探究。

　　關鍵字：房地產(chǎn)項目,全過程,工程質(zhì)量,控制措施

　　1房地產(chǎn)項目全過程質(zhì)量控制的運用及現(xiàn)狀

　　在通常意義上,全過程質(zhì)量控制是指對產(chǎn)品或服務從其概念提出、策劃一直到完結(jié)整個過程的質(zhì)量進行控制。此質(zhì)量控制概念的提出,強調(diào)了對產(chǎn)品質(zhì)量控制的全程性,彌補了現(xiàn)階段一些企業(yè)對前期和后期質(zhì)量控制的認識不夠徹底的現(xiàn)狀。

　　1.1 全過程質(zhì)量控制在房地產(chǎn)項目中的運用

　　進行全過程質(zhì)量控制對房地產(chǎn)項目的完美實施意義重大。而現(xiàn)今房地產(chǎn)全面質(zhì)量的概念有了新的變化,它不僅包含了傳統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性, 還包括了房屋建筑滿足客戶需求的程度。通俗點來講就是，現(xiàn)在的全過程質(zhì)量控制已經(jīng)不再單純地考慮房屋質(zhì)量, 而是包括了其他各種有形或無形的質(zhì)量[1-2]。現(xiàn)在要想實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的完美竣工, 以前傳統(tǒng)的側(cè)重點如僅著重考慮施工階段質(zhì)量控制，已經(jīng)很難滿足市場的要求，如今項目前期的構(gòu)思以及規(guī)劃設計階段的重要性同樣不可忽視。現(xiàn)在全過程質(zhì)量控制的思路要求我們，必須將房地產(chǎn)項目的實施作為一個整體的過程進行綜合考慮。

　　1.2 房地產(chǎn)全過程質(zhì)量控制現(xiàn)狀分析

　　全面質(zhì)量管理理論是于1961年被美國學者費根堡姆提出的，歐美等國對房地產(chǎn)項目的質(zhì)量控制一般包含三個方面：一是建筑工程承包商進行的自我質(zhì)量檢測;二是建筑工程客戶業(yè)主進行的質(zhì)量驗收檢查;三是相關部門機構(gòu)及政府的監(jiān)督檢查，以確保項目符合政府規(guī)定的選址規(guī)范及其他安全健康等方面的有關規(guī)定。我國自1978 年開始積極推行全面質(zhì)量管理，但是通過實際調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，我國建筑施工質(zhì)量控制工作仍處于初級階段，且我國房地產(chǎn)建筑企業(yè)過程質(zhì)量控制水平參差不齊[3]。國內(nèi)大多數(shù)施工企業(yè)在過程中很少用到質(zhì)量控制，只是在施工完畢后對既定結(jié)果進行分析，在質(zhì)量控制基礎工作上還存在許多欠缺。

　　2房地產(chǎn)開發(fā)各階段的質(zhì)量控制措施

　　我們一般把一個房地產(chǎn)項目的整個過程劃分為四個階段: 項目開發(fā)者收集市場信息, 并將其形成項目構(gòu)思;再以設計任務書的形式將項目構(gòu)思傳達給設計方，并將要求轉(zhuǎn)換為具體的、有可操作性的實施方案;然后施工方按照實施方案進行施工,實現(xiàn)從方案到項目實體的轉(zhuǎn)化; 最后項目運營方對該項目實體進行操作、運轉(zhuǎn)、維護等活動以滿足用戶的需求[4]。然而, 對房地產(chǎn)項目進行質(zhì)量控制是為了給用戶提供高質(zhì)量的產(chǎn)品享受和服務,根據(jù)以上房地產(chǎn)項目開發(fā)過程的四個階段, 我們也可以將房地產(chǎn)項目的質(zhì)量控制分為以下四個階段。

　　2.1 項目前期策劃階段質(zhì)量控制

　　房地產(chǎn)業(yè)的日益成熟,使得很多開發(fā)商開始越來越重視前期策劃的研究工作，對于很多大型房地產(chǎn)開發(fā)項目,都會事先請專業(yè)研究咨詢機構(gòu)對其進行可行性研究。統(tǒng)計表明, 可行性研究工作的質(zhì)量, 與投資的風險程度有直接的關系, 它關系到項目建設能否順利進行, 關系到房地產(chǎn)項目的質(zhì)量是否可靠,關系到項目的最終效益目標能否達成等諸多問題。在項目開發(fā)前期階段, 質(zhì)量控制的主要目標就是在項目質(zhì)量目標、進度目標和成本目標三個方面尋找出一個有效的平衡點[5]。要想達到三個目標之間的平衡，就需要深入分析開發(fā)商對房地產(chǎn)項目的整體需求，全力做好市場調(diào)查工作。進行市場調(diào)研的目的是為了發(fā)現(xiàn)市場潛在的機會、探測投資空間、預測市場需求和判斷估測投資成本等。開發(fā)方案的設計，需要由專業(yè)人員進行一系列包括開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)步驟、項目投資融資方案、開發(fā)進度安排以及環(huán)境保護評價等在內(nèi)的活動。

　　2.2 項目規(guī)劃及設計階段質(zhì)量控制

　　規(guī)劃設計階段的質(zhì)量控制在整個房地產(chǎn)項目工程中起關鍵性作用。立項等有關內(nèi)容完成后，整個項目中的很多參數(shù)都取決于設計，例如采用的工藝和裝備是否先進合理, 產(chǎn)品的品種質(zhì)量和成本是否有市場競爭力，建筑結(jié)構(gòu)是否合理、功能是否齊全，還包括建設速度快慢、投資多少、質(zhì)量優(yōu)劣、效益高低等各方面因素。規(guī)劃設計中一旦發(fā)生錯誤哪怕只是一點都會在計劃、施工、運行中被擴展放大，引發(fā)更大的失誤甚至是事故。因此，我們對設計過程中的質(zhì)量控制進行了嚴格的要求.

　　(1)正確地編寫設計任務書。設計任務書應以項目前期的策劃定位、批準的規(guī)劃設計方案、編寫人的經(jīng)驗和以往設計的歷史記錄為依據(jù)進行編寫。對設計進行質(zhì)量跟蹤并對設計文件進行定期審核能夠有效地控制設計質(zhì)量，同時在設計進行過程中和完成時，項目設計主管人員還應對設計文件進行細致的審核。

　　(2)建立質(zhì)量監(jiān)督責任制。開發(fā)商主管人員應該在項目經(jīng)理的領導下，組織設計策劃并負責各專業(yè)之間的銜接，完成對設計過程的控制管理和監(jiān)督檢查，確保設計產(chǎn)品滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求。同時他們還應該負責組織或監(jiān)督檢查各設計階段的評審驗證，控制設計變更并對設計關鍵點進行檢查，遇到對設計質(zhì)量有重大影響的文件還應當親自組織或檢查。

　　(3)建設方各專業(yè)工程師要進行明確過程監(jiān)控。建設方各專業(yè)工程師要對各階段設計細度和深度有清楚的了解，實現(xiàn)其設計特點的體現(xiàn)，并采取措施對專業(yè)的設計過程實施有效的控制[6]。

　　2.3 項目施工階段的質(zhì)量控制措施。

　　施工環(huán)節(jié)是建筑工程質(zhì)量形成的關鍵環(huán)節(jié), 是工程各參與方的質(zhì)量控制工作的重點。由于房地產(chǎn)項目具有建設地點固定、施工人員流動、產(chǎn)品體積龐大、建設周期長、動用資金多、產(chǎn)品具有單件性等特點,施工過程中的質(zhì)量控制需要根據(jù)具體的工程環(huán)境、工程性質(zhì)等因素制定質(zhì)量控制方案。 并在實施控制方案的過程中, 應時時注意施工環(huán)境的變化，并不斷修正合適的質(zhì)量控制方案, 確保項目質(zhì)量目標的實現(xiàn)。

　　(1)明確質(zhì)量目標。項目投資人和項目團隊中應該增強質(zhì)量成本意識，因此對質(zhì)量投入的收益和費用進行分析是非常重要的，除了金錢上的成本概念，還要樹立起開發(fā)項目全周期的成本觀念。

　　(2)制定項目建設實施的質(zhì)量控制計劃。制定出實現(xiàn)質(zhì)量目標的措施和方法,編制切實可行的質(zhì)量計劃，明確項目團隊的相關質(zhì)量責任。

　　(3)開發(fā)項目建設的施工過程質(zhì)量控制。運用合同確定的質(zhì)量標準、施工圖及設計總說明與實際工作成品和半成品進行比較，或運用經(jīng)批準的施工方案、施工作業(yè)順序與實際工作過程順序進行比較，或運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業(yè)過程進行跟蹤。最后得出施工單位現(xiàn)場項目部的下一步活動結(jié)果，是繼續(xù)按現(xiàn)階段施工順序作業(yè)，還是進行相關整改。當施工現(xiàn)場出現(xiàn)質(zhì)量異常情況而且又未采取有效措施時，又或者是出現(xiàn)未經(jīng)檢驗而擅自封閉、使用不合格原材料或構(gòu)配件、未經(jīng)同意擅自修改設計圖紙等情況時，應立即下達停工指令。并于糾正后再下達復工指令，而且在這之前要對工程材料、受力鋼筋、混凝土試塊等進行現(xiàn)場取樣并送檢。

　　2.4 工程驗收質(zhì)量管理

　　(1)分項工程驗收。對于重要的分項工程,應根據(jù)該工程施工的實際情況并對照工程合同的質(zhì)量等級要求,按照有關質(zhì)量評定標準進行驗收。在驗收時,必須嚴格按規(guī)范要求檢查點數(shù),從而計算出檢驗項目和實測項目的等級包括優(yōu)良中差的百分比,然后確定出該分項工程的質(zhì)量等級,并以此為根據(jù)確定工程能否被驗收[7]。

　　(2)分部工程的驗收。這是以分項工程驗收為基礎的,根據(jù)已經(jīng)確定的分項工程質(zhì)量驗收結(jié)果,可得出該分部工程的質(zhì)量等級從而確定能否驗收。同樣的,工程進行轉(zhuǎn)交時，例如土建部分(包含在分部工程中)完工后轉(zhuǎn)交給安裝工程施工前,應對項目進行中間驗收,只有得到中間驗收的合格簽證后施工單位才能繼續(xù)施工。

　　(3)竣工驗收。竣工驗收是以上兩個驗收程序為基礎的，進行了對分項、分部工程質(zhì)量等級的統(tǒng)計計算后,再結(jié)合使用功能的質(zhì)量保證資料及單位工程觀感的質(zhì)量評判,便可核查結(jié)構(gòu)是否安全可靠,觀感質(zhì)量是否合格, 從而最終確定此項目能否達到工程合同所要求的質(zhì)量等級,最后再決定能否對其進行驗收。

　　3、結(jié)語

　　房地產(chǎn)項目的全過程質(zhì)量控制是一個動態(tài)的發(fā)展過程, 在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設中實施全過程質(zhì)量控制,關鍵是要注重抓住各個環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制要點。在當今乃至未來社會中, 要想擁有絕對競爭力，只有抓好各環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制,才有可能提高開發(fā)商的工作效率，才能真正實現(xiàn)全過程的質(zhì)量控制從而確保工作質(zhì)量, 降低成本投入。本文在探討房地產(chǎn)項目全過程質(zhì)量控制的基礎上，重點分析了進行全過程質(zhì)量控制的措施方法與策略。

　　參考文獻：

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