摘要：廉租房政策是我國住房保障制度中體現救助功能的一部分，其救助對象是城鎮低收入家庭中住房困難的群體，為了維護社會的公平正義，對該群體保障所動用的公共資源必須充分利用。而任何一個家庭的家庭收入、經濟狀況是動態變化的，對于已經享受廉租房保障的家庭，如果其家庭情況不再符合廉租房準入的標準，就應該退出將公共資源留給更有需要的家庭。因此，只有對廉租住戶進行有效的審查，讓收入或住房條件得到改善的廉租住戶通過一定渠道或方式退出，才能保證有限的廉租資源起到最大的保障作用。從這個意義上來說，建立和完善廉租房退出機制具有相當重要的意義。

　　一、現階段我國廉租房退出機制存在的問題

　　(一)缺乏層級高、細致有力的法律制度保障

　　完善的社會法制體系是退出機制得以有效執行的重要保障之一，但我國關于廉租房退出機制的法律制度存在長期缺位的問題，主要表現在：第一，立法層級較低。現階段與廉租房相關的法律文件多為部門規章、通知、辦法等，尚未出臺一部真正意義上有關廉租房的法律，法律效力層級低，權威性不足，在廉租住戶發生拒退或者轉租等違規行為后，管理部門難以訴諸法律強制執行。第二，細化程度不夠。目前有關廉租房的法律文件大多內容比較籠統，很多制度規定細化程度不足，例如對違規行為的界定不夠細致，相應處理程序和實施措施也不夠具體等，使得退出機制在執行上缺乏操作性。第三，懲罰力度過輕。目前我國對于違規廉租住戶的責任處理主要是退還或補交租金補貼、退出廉租房或者取消廉租戶資格，再嚴重的也只是處以1000元以下的罰款，這樣一方面違規成本過低對違規住戶起不到警示作用，另一方面違規轉租的收益遠大于違規成本會在一定程度上誘使部分住戶鋌而走險騙租謀取私利。

　　(二)收入資產動態信息監測難度大

　　廉租房保障對象的家庭收入資產情況是實施保障的基礎，也是執行退出機制的重要依據。但由于現階段我國還沒有建立起完善的個人信用體系和個人收入申報核查機制，目前對廉租住戶家庭收入資產情況的認定基本只能依靠住戶自行申報，管理部門通過民政、街道、社區等渠道進行核實的方式來操作，在實際操作中存在的收入申報信息失真、隱形收入無法統計等問題，使得管理部門無法準確掌握廉租住戶的家庭收入資產情況。尤其是廉租住戶的家庭成員大多屬于無穩定職業、常年外出打工或是靈活就業的群體，收入具有臨時性、隱蔽性的特點，其家庭收入資產動態信息更加難以跟蹤監測。政府相關部門對于廉租住戶收入資產動態信息的這種缺失使得退出機制在執行上缺乏依據。

　　(三)退出鼓勵機制與后續保障機制不健全

　　目前我國已初步形成了經濟適用房、廉租房、限價房和公共租賃房等多層次的住房保障體系，其中廉租房處于保障體系的最低端。對于因家庭經濟條件變化而不再享受廉租房保障的家庭而言，在退出廉租房后理論上應該進入到經濟適用房、公共租賃房和限價房的保障范圍，但由于廉租房和其它層次保障房要求的支付能力差距較大，很多家庭雖然經濟條件有所改善，超出了廉租房保障標準，但仍不具備購買或租住其它層次保障房的經濟能力，一方面主動退出廉租房享受不到有效的獎勵和政策支持，另一方面退出后得不到后續的住房保障，很可能就會落入無保障的“夾心層”。因此，多數家庭在利益權衡下會選擇繼續占用廉租房，不會主動退出。

　　二、完善我國廉租房退出機制的對策建議

　　(一)完善法律法規

　　1.提高有關廉租房的法律文件效力層級

　　從我國住房法制建設現狀看，出臺專門的《廉租住房法》不太現實，比較可行的辦法是在正處于醞釀階段的《住房保障法》內加入廉租房的專章內容，把與廉租房相關制度和辦法上升為法律法規，同時各地也應結合本地經濟發展的實際，制定地方性的廉租房法規，從而完善有關廉租房的法律制度體系。

　　2.制定廉租房管理的法律法規細則

　　在立法過程中，應從法律層面更加清晰地規定廉租房的保障對象、保障標準和水平、資金來源、退出機制、管理機構和監督機構的職責等，并適當地出臺一些相關的配套規定來對廉租房的申請條件、租金標準、退出管理辦法等進行細化，從行為多樣性的角度出發，細化對廉租住戶違法違規行為的界定，并有針對性地制定具體處理程序與實施細則，從而提高執行上的可操作性。

　　3.加大違法違規行為的懲罰力度

　　對目前存在的一些騙租、違法占用廉租房等行為，應加大懲罰力度，例如沒收違法所得、重金罰款、永久性取消保障資格、記入個人信用檔案甚至監禁等，以高強度的懲罰措施大幅度地提高住戶的違法違規成本，從而有效地遏制違法違規行為的發生。

　　(二)加強收入資產動態信息管理

　　1.建立個人信用體系

　　即根據居民的家庭收入與資產、已發生的借貸與償還、信用透支、發生不良信用時所受處罰與訴訟情況，對個人的信用等級進行評估并隨時記錄、存檔，以便查詢。政府可以成立或委托個人信用評價管理機構，建立覆蓋全社會的個人信用信息管理系統，并聯合銀行、證券、保險、法院、公安、稅務與審計等部門，實現個人信用信息的集中管理、資源共享

　　和及時溝通，徹底解決信息不對稱的問題，為退出機制提供信息支持。

　　2.完善收入資產申報制度

　　實行定期申報制，即要求申請廉租房的家庭和已經入住的家庭定期(半年或一年)將有關單位或者居住地有關部門證明的個人資產、收入、住房、家庭人數等變動情況向有關部門主動申報。可在廉租房的法律法規中明確違規申報行為的處罰細則，如拒不申報或申報信息失真構成騙租行為的，從嚴懲罰。通過完善申報制度加強對廉租住戶收入資產信息的動態管理。

　　3.強化社會監督

　　利用宣傳和教育手段，強化個人信用的重要影響，充分發揮社會公眾的監督作用。同時可開通社會檢舉通道，允許、鼓勵群眾舉報他人瞞報收入資產情況的行為，對檢舉屬實者實施獎勵，以增強社會監督的積極性和有效性，增加廉租住戶謊報收入資產信息的壓力。

　　(三)建立健全退出鼓勵與后續保障機制

　　1.建立退出鼓勵機制

　　即通過制定一系列優惠政策，鼓勵廉租住戶主動退出廉租房，自行置業。例如，規定廉租住戶如果主動退出，就能獲得低息或無息購房貸款、優先購買或租住其它層次保障房、購房稅費減免、財政補貼等政策性優惠，而若不主動退出，由管理部門強制執行后不僅得不到置業優惠，還要承擔相應的法律責任。這樣就可以在很大程度上調動一些經濟條件轉好的廉租住戶主動退出的積極性。

　　2.健全退出后續保障機制

　　應大力加強住房保障體系中各層次保障房的建設和投入，構建“廉租房——公共租賃房——經濟適用房”三層次或更多層次的住房保障模式。一方面加大經濟適用房的建設力度，使盡可能多的廉租住戶在經濟條件好轉后能獲得購買經濟適用房的機會;另一方面要增加租金低于市場水平但住房條件優于廉租房的公共租賃房的供應量，使廉租住戶在退出廉租房后又無力購買經濟適用房時能通過租住公租房來解決住房問題。退出后續保障機制的健全，不僅能有效保證廉租住戶退出后有房可住，還在一定程度上改善住戶的居住條件，以此提高廉租住戶自主退出的意愿。