【摘 要】房地產行業是我國國民經濟的重要支柱產業，對我國經濟發展具有重大影響，房地產行業投入資金大，建設周期長，資金回籠慢，經營風險大，其對國家的經濟形勢和宏觀經濟政策比較敏感是該行業的特點，因此對房地產行業的審計受到相關部門的特別關注。

　　【關鍵詞】房地產;審計

　　一、房地產行業審計現狀

　　由于房地產行業自身特點、內控制度的不健全、會計人員的素質以及個別開發商人為調節利潤等因素，導致房地產企業存在重大錯報風險，因此審計人員在審計中面臨很高的審計風險。

　　二、房地產審計內容

　　第一，房地產企業項目開發手續是否完備，有無從相關部門取得五證，《建設用地規劃許可證》《國有土地使用證》《開工證》《建設工程規劃許可證》《商品房銷售許可證》或商品房預售許可證。

　　第二，測試企業的內部控制。審計人員應當在進行實質性審計程序前，根據該企業的特點以及相關制度，執行相應的審計程序對該企業的內部控制制度的有效性、合理性進行測試，這主要體現在對房地產企業的項目立項，招投標情況、簽訂的合同、目前建設情況、工程預算、竣工結算、以及銷售的整個流程是否有遵守相應的內部控制度進行檢查，根據測試結果判斷該企業的內控是否值得信賴，從而確定下一步進行的審計范圍和程序。

　　第三，充分了解企業房屋的銷售情況，審計人員可以檢查相關房屋的銷售單據、證明文件、合同，與被審計單位相關人員溝通，詢問、還可以通過實地觀察、咨詢專家等方式，了解真實的房屋銷售價格、面積，賣出時間等具體的信息。

　　第四，執行實質性審計程序，對企業的財務情況做出評價。房地產企業一般涉及資金量比較大、投資建設的周期較長、受到國家相關的政策影響比較大，因此財務風險也比一般企業高出許多。審計人員在對其審計過程中，應關注企業的各項財務指標，有無異常波動，對企業的收入、成本核算、預收款項等列為審計中重點領域。

　　三、房地產重點項目審計方法

　　1.收入審計

　　房地產企業收入的確認是房地產企業審計的重點領域，收入的錯報風險，主要集中于收入確認時點不適當、前后期不一致等問題。

　　(1)收入時間點的確認。按照業務性質，房地產企業的業務可以劃分為一級土地開發業務、二級住宅及商業開發業務、物業出租業務、物業管理業務等多種類型。不同業務類型其業務流程以及對應的會計審計問題也不盡相同。首先是針對二級住宅及商業開發業務應該如何確認收入的時間點，在期房銷售階段，一是房屋竣工驗收，并按照合同約定向購房人發放入住通知，且通知約定的期限屆滿;二是房屋竣工驗收，并向購房人辦理完成入住手續。在現房銷售階段。一般在簽訂合同收取款項，并辦理入住時點確認銷售收入。此外，如果合同約定交房時點在后，但入住在前，則在入住時點確認收入。

　　由于房地產業務模式、流程及商品等的多樣性，監管法規各有不同。審計人員應根據不同情況，依據《企業會計準則第14號—收入》第四條的有關規定進行職業判斷。

　　(2)相關證據的取得及方法，

　　①取得商品房銷(預)售許可證，檢查內部審核記錄是否完整，以確定被審計單位按規定辦理銷(預)售許可證，獲取該企業收入確認的會計政策，與前期采用的會計政策、同行業收入確認政策進行比較，結合房地產企業實際情況及相關合同條款約定，判斷收入確認會計政策的合理性和延續性。同時，關注周期性、偶然性的收入是否符合既定收入確認原則及方法。

　　②檢查銷售合同條款及簽章和簽字是否齊全，以確定合同簽訂流程規范，合同主要條款經過審核;查詢預售項目是否已辦理入網手續，買賣合同是否已到房地產相關部門進行備案并公布在網上;獲取相關數據，如銷售臺賬、銷售報表等資料，重新計算主營業務收入，與實際入賬收入金額核對。

　　③檢查銀行進賬單與會計憑證是否相符，以確定銷售收款是否及時或全額入賬;檢查銀行進賬單與銷售合同是否相符，POS機刷卡單簽字與合同是否相符，以確定收款金額與銷售合同條款相符。④取得預收賬款記錄，檢查收款記錄與銷售發票金額是否一致，以確定收款金額與銷售發票金額相符;結合預收賬款(或應收賬款)的賬齡，判定企業是否存在收入造假的情況，尤其是賬期較長的客戶未辦理按揭貸款。如果存在預收款掛賬時間超過交房時間的，應根據重要性水平及形成差異的原因，結合存貨項目審計關注其真實性，判斷是否存在多計收入的情況。對于出現銷售退回的現象，嚴格檢查其合同、收據、及相關發票否符合規定，結合銷售清單、憑證檢查其賬務處理是否準確。

　　2.成本審計

　　對成本審計過程中，首先，檢查房地產公司賬面是否有大量預付賬款，預付賬款中有較大比重是房地產公司開發成本，這些企業為了調節成本，往往會以未結算為由在預付賬款掛賬。其次，調取開發商預算材料，從相關部門調取工程完工形象進度資料，從檔案管理部門調取企業與開發商之間簽訂的工程合同，判斷開發商是否有足夠實力支付商品房開發成本及是否有足夠實力支付承包商建造工程款。索取房地產開發企業完工成本結轉表，并復合其結轉方法是否正確。

　　3.債權債務審計

　　第一，檢查、分析被審計單位期末往來款項的形成原因、款項性質。

　　第二，對被審計單位與債權債務單位的往來對賬單據、結算資料、合同等相關資料的檢查來確定往來款項是否真實，債權債務是否真實，資金往來是否真實。

　　第三，對長期掛賬的往來款項進行分析，明確掛賬原因，結合債權債務單位經營情況等，對于款項收付可能性較小的款項進行提示，并考慮減值準備計提的恰當性。

　　第四，對往來款項執行必要的函證程序，取得債權債務單位的確認資料。

　　第五，對于該企業的長短期借款，應索取金融機構借款合同，企業償還本金、利息的銀行單據，核對合同金額與賬面金額是否一致，測算借款日到審計日應計利息是否全額入賬，測算數字是否與企業賬面金額一致，如存在差異依據重要性原則要做出相應審計調整。

　　4.實物資產審計

　　第一，檢查固定資產確認標準是否符合規定;折舊政策是否按照國家規定執行;后續支出的會計處理是否準確;檢查固定資產分類是否正確。

　　第二，檢查相關資產是否辦理產權證，產權證權屬關系是否清晰;檢查固定資產是否用于抵押或為他人作抵押擔保。

　　第三，對重要資產進行清點，確保公司賬面資產與實物、卡片賬一致。

　　第四，在清點過程中關注資產使用狀態，檢查是否有已損毀未及報損資產、是否存在已無法使用但未作處理資產，是否存在已損壞但未申報的資產。

　　5.稅費審計

　　首先，房地產行業是國民經濟的支柱產業，首先，房地產行業的發展帶動建材、水泥、玻璃、家裝等，涉及多個行業的發展。其次，房地產行業生產周期較長、占用資金大、覆蓋區域廣，導致難以檢查，房地產行業有立項、獲取土地、規劃施工、裝修、銷售等環節。由于其行業特殊性，稅費的核算也不同于一般企業，特別是國家營改增之后，房地產業繳納的流轉稅由價內的營業稅變成了價外的增值稅，確認收入的時間和金額也發現了變化，按照財稅36號及18號公告，預繳義務的時間為實際收到預收款時，預繳的基數為實際收到的全部預收款，強調是收到。土地增值稅暫行條件實施細則規定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，可以預征土地增值稅，具體辦法由各省(自治區、直轄市)確定。

　　所以，審計房地產企業時應注意企業是否有隱瞞收入、擠占、多提、虛列成本的情況發生這些都可導致偷漏稅款的發生。

　　第一，獲取或編制應交稅費明細表，審計人員應根據房地產企業的納稅特點測算應交稅費與企業計提是否一致，并審核其賬面余額和報表余額及相關明細是否一致。

　　第二，核對其賬面未交稅費是否準確，并與稅務機關確認，如不一致，查清楚原因并記錄，提請被審計房地產企業調整。

　　第三，提取被審計房地產企業月度、季度、年度納稅申報表，及企業所得稅匯算清繳相關資料，檢查納稅資料是否存在問題，其賬務處理是否符合國家相關財經法律規定。

　　第四，要結合資產項、負債項、權益項及相關稅費等項目審計，檢查房地產企業納稅是否合理，是否存在需要補繳稅款的情況。

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