摘要：文章從房地產(chǎn)企業(yè)進行“營改增”的必要性分析出發(fā)，然后結(jié)合政策改革研究了房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后財務管理出現(xiàn)的新問題，問題具體從經(jīng)營模式、發(fā)票管理和財務風險三個方面展開，最后根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀及財務管理問題表現(xiàn)給出了相應的改進對策，希望能為房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員提供一定的借鑒和參考。

　　關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);“營改增”;財務管理;問題及對策

　　《中外房地產(chǎn)導報》(月刊)創(chuàng)刊于1989年，是由深圳市規(guī)劃與國土資源局主辦的綜合性經(jīng)濟刊物。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)進行“營改增”的必要性分析

　　房地產(chǎn)企業(yè)實行“營改增”，主要有以下幾個方面的積極意義。一是該項政策調(diào)整了我國的經(jīng)濟結(jié)構，使得經(jīng)濟發(fā)展方式更加的科學化、合理化;二是實行“營改增”后營業(yè)收入成為不含稅收入，使得各行業(yè)的收入數(shù)據(jù)更加趨同，增強了不同行業(yè)數(shù)據(jù)與企業(yè)不同時期數(shù)據(jù)的縱橫可比性;三是該項政策的實施，合并了企業(yè)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的兩大稅種，簡化了稅務機構的稅收管理工作，進一步完善了我國的稅收制度體系;四是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)通過取消按營業(yè)收入全額征稅，只對增值部門進行增稅，減少了對企業(yè)的重復增稅現(xiàn)象，促進了稅收公平，強化了企業(yè)供應鏈上下游企業(yè)與企業(yè)內(nèi)部價值鏈上不同環(huán)節(jié)的聯(lián)系與分工，拓展了企業(yè)的經(jīng)營邊界，極大地降低了企業(yè)的納稅負擔，促進了其生產(chǎn)效益的提高，進而帶動了整個社會經(jīng)濟的提升與發(fā)展。目前我國增值稅在范圍還過于狹窄，與營業(yè)稅的征收范圍難以作出明確劃分，重復征稅現(xiàn)象仍然存在，稅收管理效率難以進一步提升，因此必須繼續(xù)深化改革，將房地產(chǎn)業(yè)納入增值稅征收范圍。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后財務管理出現(xiàn)的問題

　　(一)經(jīng)營模式層面

　　一方面“營改增”后，企業(yè)的增值稅率檔次較多，而一些房地產(chǎn)企業(yè)是以混合經(jīng)營模式進行運作的，此時如果企業(yè)不將各種業(yè)務進行分開核算的話，就需按照最高稅率進行稅費繳納，會給企業(yè)造成巨大的稅收損失。另一方面企業(yè)需要通過各種發(fā)票來完成稅款的繳納，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展聯(lián)營合作項目時的合作方大多沒有經(jīng)營合法資質(zhì)，會計核算體系不健全，也缺乏基本的工程成本核算，發(fā)票意識不足，在各種工程、設備、材料等方面均未開具合法票據(jù)。在征收營業(yè)稅時，一般是按工程造價來計稅，因此這對企業(yè)的經(jīng)營活動的開展不會產(chǎn)生太大影響，但在實行“營改增”后，進銷項稅額的計算方式與環(huán)節(jié)發(fā)生改變，增值稅除了與工程造價相關，與企業(yè)的成本費用也緊密關聯(lián)，如果在采購等成本費用環(huán)節(jié)，未能保證各票據(jù)如數(shù)獲取，就會導致企業(yè)的應繳稅款增加，稅負加大，甚至于超出實際的管理費率，使得企業(yè)的營業(yè)利潤出現(xiàn)大幅下降。

　　(二)發(fā)票管理層面

　　“營改增”后，由原來的對營業(yè)額征稅，改為征收通過銷項稅額減可抵扣進項稅而得到的增值稅，這在一定程度上加大了企業(yè)的會計核算難度，以該政策對會計科目設置的影響為例，在未實行“營改增”之前，主要征收營業(yè)稅，營業(yè)稅所涉及的會計科目較少，會計核算內(nèi)容相對簡單，但在實行“營改增”后，增值稅在企業(yè)的各項財務報表中缺乏體現(xiàn)，加上增值稅本身是由銷項稅額與可抵扣進項稅額作差得到，因此企業(yè)需要在原有科目的基礎上增設進項稅額、銷項稅額等多個二級科目，使得會計核算過程變得更加復雜。而且稅改后房地產(chǎn)企業(yè)的稅率也從營業(yè)稅的5%的稅率增加到增值稅中11%的稅率，這就意味著企業(yè)要想達到減稅目的，就必須做好稅收籌劃工作，而增值稅專用發(fā)票的管理是保障稅收籌劃得以有效開展的基礎保障，但當前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票管理制度并不健全，因此企業(yè)獲取增值稅發(fā)票會相對困難，使得其可抵扣進項稅額度較低，不僅無法實現(xiàn)減稅負擔，反而加大了企業(yè)的運營管理成本，降低了企業(yè)整體的經(jīng)營效益。而且企業(yè)的進銷項稅時間上不匹配，房地產(chǎn)企業(yè)的項目周期相對較長，尤其是在銷售環(huán)節(jié)，這使其成本與收入的發(fā)生時間不一致，也就意味著企業(yè)的可抵扣進行稅額相對于其銷項稅額的產(chǎn)生存在一定的滯后性，而此時如果企業(yè)無法獲得相應的增值稅發(fā)票，就會影響企業(yè)的資金流動，不利于其正常經(jīng)營活動的開展。

　　(三)財務風險層面

　　“營改增”政策的推行，實際上是在對企業(yè)的資本結(jié)構進行調(diào)整，對企業(yè)來說既是機遇也是挑戰(zhàn)，如果調(diào)整不當，必然會給企業(yè)帶來新的財務風險危機，不利于企業(yè)長久健康地生存與發(fā)展。財務風險主要來源于以下幾個方面。首先，財務人員對“營改增”政策不夠了解，或者自身財務專業(yè)技能水平有限，不能適應新政策的改革變化，也缺乏自主性的學習意識，導致企業(yè)改革進度緩慢，在激烈的市場競爭中喪失競爭優(yōu)勢;其次，在土地出讓管理環(huán)節(jié)，新舊項目在計稅方式、稅率以及土地出讓金等方面差別較大，若不清晰地對其進行界定，則會給企業(yè)造成巨大的經(jīng)濟損失，引發(fā)資金風險;最后，項目開發(fā)成本方面，在獲取增值稅專用發(fā)票時，上游建筑企業(yè)會將自身的稅負轉(zhuǎn)移給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本會因此有所增加，如果房地產(chǎn)企業(yè)對這部分成本控制不力，也會引發(fā)相應的成本風險。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后財務管理的改善策略

　　(一)調(diào)整管理模式，適應政策變化

　　首先，在經(jīng)營模式上，房地產(chǎn)企業(yè)可盡量采取“包工包料”的形式與建筑企業(yè)進行交易，不僅可避免材料價格虛高問題還可獲得稅率比例為11%的增值稅進項發(fā)票，增加可抵扣進項稅額，保證企業(yè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流量。其次，優(yōu)化會計核算方式，由財務部門牽頭組織企業(yè)內(nèi)部其他部門對業(yè)財管理各個環(huán)節(jié)進行全面梳理，制定相應的二級科目類別，并根據(jù)各環(huán)節(jié)實際需求設置具體的明細科目分類，然后，規(guī)范增值稅財務處理行為，要對項目類別進行詳細劃分，區(qū)分哪些項目雖然取得專項發(fā)票但無法進項抵扣，而哪些是無法獲取專票，但是可以進項抵扣，通過嚴格區(qū)分項目納稅類別，多次分開納稅，以降低企業(yè)的稅務負擔。最后，積極適應企業(yè)納稅程序的變化，注重納稅義務時點的管理，選擇合適的銷售模式，以平衡好進銷項稅的不匹配情況，對于繳稅環(huán)節(jié)出現(xiàn)的會計處理以及材料提交的問題，要主動加強與征稅部門的交流溝通，降低企業(yè)的納稅違規(guī)風險。

　　(二)完善發(fā)票管理，合理稅收籌劃

　　首先，企業(yè)要提升其增值稅發(fā)票管理意識，強化發(fā)票內(nèi)控管理，建立健全發(fā)票管理制度，在企業(yè)內(nèi)部設置專門的發(fā)票管理崗位，將發(fā)票交由專人保管，同時財務部門要對各個部門加強票據(jù)管理行為監(jiān)督，依據(jù)成本二級科目，預估增值稅率，定期整理和核查進項稅專用發(fā)票，保證發(fā)票信息的完整、準確無誤。如對采購部門在采購時獲取的增值稅專用發(fā)票及時審查，保證增值稅發(fā)票的有效性，最大程度上降低企業(yè)稅負。其次，梳理企業(yè)的經(jīng)營管理流程，明確各各流程中需進行稅收籌劃管理的環(huán)節(jié)，組織專家聯(lián)合企業(yè)的財務管理人員制定合理的納稅籌劃方案，并對方案的可行性進行綜合評估，要按照審核批準后方案嚴格執(zhí)行，規(guī)范企業(yè)的納稅行為，提升企業(yè)稅收管理效率。如在土地管理環(huán)節(jié)，不僅要嚴格劃分并分開處理新老項目，而且要合理安排土地支付的對價方式，在獲取土地時選擇土地轉(zhuǎn)讓或者出讓的方式來實現(xiàn)土地成本的增值稅扣除，從而實現(xiàn)企業(yè)的稅收籌劃目標。

　　(三)加強人員培訓，強化風險控制

　　企業(yè)要提高內(nèi)部財務人員的綜合素質(zhì)水平，加強內(nèi)部人員的政策理論教育培訓，提高其管理認識，幫助其快速適應新的稅法政策改革，同時建立嚴格的激勵獎懲機制，實行競爭淘汰制度，以優(yōu)化內(nèi)部人才結(jié)構，激發(fā)員工的管理積極性。另外，企業(yè)要強化風險內(nèi)控管理，在提高人員風險意識的同時，還需建立健全企業(yè)的風險識別、評價體系，形成有效地風險預警機制，充分地結(jié)合“營改增”后的企業(yè)的財務管理特點及財務問題表現(xiàn)，設置風險關鍵內(nèi)控點，通過對內(nèi)控點加強管理控制，提高企業(yè)的內(nèi)部管理效率，提升管理水平。

　　參考文獻：

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