摘要：現(xiàn)如今中國(guó)正處于城市化進(jìn)程加速的關(guān)鍵階段，同時(shí)也伴隨著一系列的房?jī)r(jià)問(wèn)題，作為重點(diǎn)民生問(wèn)題，受到廣泛關(guān)注。到2011年為止，我國(guó)城鎮(zhèn)化率首次突破50%，并在不斷上升。伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加速，房?jī)r(jià)也水漲船高，因此有關(guān)城鎮(zhèn)化與房?jī)r(jià)之間關(guān)系，值得深入研究。

　　關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化;住房市場(chǎng);房?jī)r(jià)

　　1998年，我國(guó)徹底取消了福利分房制度，住房市場(chǎng)化拉開帷幕，與此同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸升溫，房?jī)r(jià)不斷上漲，于1999-2019年我國(guó)商品房平均銷售價(jià)格保持著穩(wěn)定上升趨勢(shì)，截至2011年末，城鎮(zhèn)化率首次突破50%。中國(guó)正處于城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速的關(guān)鍵階段，與此同時(shí)，社會(huì)中的諸多矛盾也開始顯現(xiàn)出來(lái)，其中人們對(duì)房?jī)r(jià)問(wèn)題的關(guān)注度也逐漸攀升。

　　一、城市化與住房市場(chǎng)價(jià)格影響研究

　　考慮城鎮(zhèn)化杜房地產(chǎn)價(jià)格的影響，目前學(xué)者基本形成了城鎮(zhèn)化率與房?jī)r(jià)的正向相關(guān)關(guān)系的結(jié)論，但是在具體影響程度方面的相關(guān)研究還存在較大的差異，并且如今有關(guān)城鎮(zhèn)化率影響房?jī)r(jià)的具體機(jī)制的實(shí)證研究較少，絕大多數(shù)停留在理論層面的分析。

　　(許遠(yuǎn)明，歐陽(yáng)鷺霞，2013)利用了1999-2010年的省級(jí)面板數(shù)據(jù)，并重點(diǎn)研究了空間區(qū)域差異以及城市化對(duì)房?jī)r(jià)所產(chǎn)生的影響。主要研究的方法為實(shí)證研究，研究結(jié)果也表明城鄉(xiāng)間的收入差距的確會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)以及城鎮(zhèn)化率產(chǎn)生一定的影響。(郭娜，吳敬，2015)以城鄉(xiāng)收入差距作為城鎮(zhèn)化率的工具變量，解決內(nèi)生性問(wèn)題。其結(jié)果表明城鎮(zhèn)化率重視導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷攀升的重要原因，相關(guān)影響系數(shù)達(dá)到0.132。地區(qū)居民收入差距越大，城鎮(zhèn)化水平越高：居民收入差距增加1個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)化率上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)。由此可見(jiàn)城鄉(xiāng)收入差距是城鎮(zhèn)化率重要的影響因素。其中城鎮(zhèn)化率每提高1個(gè)百分點(diǎn)，商品房平均銷售價(jià)格將上升0.78個(gè)百分點(diǎn)，這最終會(huì)導(dǎo)致住宅商品房?jī)r(jià)格提高0.71個(gè)百分點(diǎn)(周文興，林新朗，2012)。(韓正龍，王洪衛(wèi)，2014)提出城鎮(zhèn)化會(huì)產(chǎn)生兩大影響，其中包括直接影響以及間接影響，這兩大影響關(guān)系都與空間距離存在負(fù)向變動(dòng)的關(guān)系，其中在東北地區(qū)，城鎮(zhèn)化所表現(xiàn)的直接影響最為顯著，在東部地區(qū)所表現(xiàn)出的間接影響最為顯著。(任木榮，劉波，2009)認(rèn)為城市化水平越高的地區(qū)，城市化水平對(duì)房?jī)r(jià)的彈性越大;從時(shí)間回歸的結(jié)果來(lái)看，隨著城市化的不斷推進(jìn)，城市化水平對(duì)房?jī)r(jià)的彈性逐漸增大。

　　二、城市化進(jìn)程中的對(duì)策建議

　　堅(jiān)持房產(chǎn)稅改革，與土地出讓制度一起開展，控制好持有成本，避免房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。土地出讓金制度下，借助市場(chǎng)機(jī)制的作用，土地出讓價(jià)款將會(huì)由消費(fèi)者承擔(dān)，因此土地出讓價(jià)款將會(huì)與房?jī)r(jià)產(chǎn)生正相關(guān)關(guān)系，從而產(chǎn)生惡性循環(huán)。由此可知，如果要進(jìn)行土地出讓金制度改革，需要將住房成本轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)稅，進(jìn)而成為房?jī)r(jià)的組成部分之一。如此一來(lái)，房產(chǎn)的確定性成本將不斷上漲，與此同時(shí)也不會(huì)存在地價(jià)因素，因此住房預(yù)期價(jià)格不會(huì)受到影響，可以制止投機(jī)性住房需求，更好的控制房?jī)r(jià)。(王鶴，周少君，2017)。

　　開征新型房產(chǎn)稅。我國(guó)首次在上海以及重慶兩個(gè)直轄市進(jìn)行房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，其很大程度上屬于商品稅，其征收的房產(chǎn)稅極易轉(zhuǎn)嫁，因此其對(duì)于投資性的住房需求的抑制作用并不顯著。對(duì)于一些投機(jī)需求者，購(gòu)房所產(chǎn)生的房產(chǎn)稅成本比較小，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于投機(jī)收益。除此之外，如果投機(jī)者能夠沒(méi)有阻礙地進(jìn)行住房買賣，那么房產(chǎn)稅最終會(huì)由最終購(gòu)買者承擔(dān)，由此可知該房產(chǎn)稅主要抑制了住房剛性需求。

　　現(xiàn)如今我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于不平衡時(shí)期，在進(jìn)行轉(zhuǎn)型的過(guò)程中存在失衡。其中城鄉(xiāng)收入差距所產(chǎn)生的住房潛在需求向真實(shí)需求的轉(zhuǎn)換還缺少一定的條件，如果僅靠數(shù)量式的城鎮(zhèn)化，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。因此關(guān)鍵是在于實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化的質(zhì)變，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，需要搭建一個(gè)質(zhì)量與數(shù)量并駕齊驅(qū)的組合。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]許遠(yuǎn)明，歐陽(yáng)鷺霞.(2013).城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響——基于我國(guó)省際面板數(shù)據(jù)的實(shí)證分析[J].建筑經(jīng)濟(jì)，373(11)，61-63.

　　[2]郭娜，吳敬.(2015).老齡化、城鎮(zhèn)化與我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格研究——基于面板平滑轉(zhuǎn)換模型的分析[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)科學(xué)，37(2)，11-17，124.

　　[3]韓正龍，王洪衛(wèi).(2014).區(qū)域差異、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格——來(lái)自中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的證據(jù)[J].經(jīng)濟(jì)問(wèn)題探索，379(2)，63-70.

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　　[5]王鶴，周少君.(2017).城鎮(zhèn)化影響房地產(chǎn)價(jià)格的“直接效應(yīng)”與“間接效應(yīng)”分析——基于我國(guó)地級(jí)市動(dòng)態(tài)空間杜賓模型[J].南開經(jīng)濟(jì)研究，194(2)，3-22.