摘要：商業建筑的規劃設計應考慮周邊人口規模區位、商業體量，商圈分析，商業種類業態分析，交通動線與空間，與城市的關系，設計的主體。
關鍵詞：商業體量、業態、交通、主體
Abstract: When plan and design the commercial building, it should consider the surrounding population scale, business scale, business circle analysis, business types of operation analysis, the relationship between traffic and space and city, and the design subject.
Key words: commercial scale; type of operation; traffic, subject
中圖分類號 : F540.32文獻標識碼： A 文章編號：
商業地產是地產與商業的結合。應該說地產開發滿足商業的需求，是一種無縫的結合，也就是說，地產開發要滿足商業需求，是商業與地產開發的無縫結合，可以說從選址、商業定位、業態組合、招商推廣、工程管理，到運營管理全過程的結合。設計中必須全面的考慮以上的所有因素。提出以下幾個切入點供參考。
1. 人口規模、區位、商業體量
項目所在城市的人口規模，所處區位及計劃開發的商業體量，是決定這個項目成敗命運的先期條件。
首先，城市城區人口規模。城區人口規模的區間劃定并沒有非常嚴格的界定，我們姑且細分為15萬以下、15—50萬、50—100萬、100—200萬、200—500萬、500萬以上，這個細分實際上已經將城市分級，從鎮、縣城、小型地市、中型地市、大型地市、省會城市到跨省域城市、到國際城市了。人口多到一定的程度才會出現某些事務和商業形態。比如家樂福標準店(15000㎡)肯定不會開在十五萬人以下的地方;五十萬人城區的地方不容易形成二個商業中心。
第二點是項目所在的區位，可概分為市中心核心區、市中心區域、中心區邊緣、城鄉結合部、郊區交通結點、郊區住宅區等。從日常生活經驗中可以觀察到區位的差異所產生的業種業態上的差異，例如大型建材類通常會出現在城鄉結合部，百貨公司幾乎都在市中心核心區，大型超市則在住宅密集區等等。
將這兩點得到的信息合在一起縱向分析，很快地整個項目的輪廓就清晰起來，絕大多數的項目都可如此觀之。
2. 商圈分析
商業是靠消費者來消費而營運下去的，主要消費者從哪里來?用什么方式到達?由足夠的消費者所構成一定的地理范圍，可稱作“商圈”。具體的商圈形態一般可分為：商業區、住宅區、文教區、辦公區及混合區。
商業區——商業行業集中區，其特點為流動人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費習性為快速、流行、娛樂、沖動購買及消費金額比較高等。
住宅區——該區戶數多，至少須有1000戶以上。住宅區的消費習性為消費者群穩定，便利性、親切感、家庭用品購買率高等。
文教區——該區附近有大、中、小學校等。文教區的消費習性為消費群以學生居多、消費金額普遍不高、休閑食品、文教用品購買率高等。
辦公區——該區為辦公大樓林立。辦公區的消費習性為便利性、外食人口多、消費水準較高等。
混合區——住商混合、住教混合、商辦混合等等。混合區具備單一商圈形態的消費特色，屬多元化的消費習性。
而關于商圈的分析主要是從商圈內人口特征、競爭關系及商圈內經濟狀況三個方面去分析。
看競爭分析。在商圈內競爭分析時必須考慮下列因素：現有商店的數量，現有商店的規模分布，新店開張率，所有商店的優劣勢，短期和長期變動以及飽和情況等。
商圈內經濟狀況的分析。如果商圈內經濟很好，居民收入穩定增長，則零售市場也會增長;如果商圈內產業多角化，則零售市場一般不會因對某產品市場需求的波動而發生相應波動;如果商圈內居民多從事同一行業，則該行業波動會對居民購買力產生相應影響，商店營業額也會相應受影響，因此要選擇行業多樣化的商圈開業。
3. 商業種類業態分析
人的商業活動離不開“衣食住行樂育”。業種基本上是以上述六種衍生出來的主要種類。業種從使用上可分為消費品類和再生產品類;從購買習慣上可分為日常用品類、選購品類及專用品類，其特點：
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特點 |
購買頻率 |
價位 |
購買習慣 |
外部作用 |
更換周期 |
地位 |
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日常用品 |
高 |
低 |
沖動 |
短 |
不大 |
缺之不可 |
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選購品 |
較低 |
較高 |
計劃 |
較長 |
對服務有用 |
重要 |
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專用品 |
非常低 |
非常高 |
考慮再三 |
先品貨、后價格 |
對專業人士影響大 |
重要、量小 |
業態是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務的具體形態，業態是零售活動的具體形式。通俗理解，業態就是指零售店賣給誰、賣什么和如何賣的具體經營形式。
4. 商業建筑中的交通動線及空間形式
商業建筑空間的價值及其提升由諸多因素決定，從建筑設計的角度出發，商業空間價值的最大化體現在能夠吸引充沛的人流并使其在此區域停留。對于既定商業地塊來說，充沛的人流來自于對商業建筑空間交通系統動線的有效組織和與城市交通系統的有機結合。而人群駐留的因素則更復雜一些，文化氛圍、感官吸引、甚至空間規?；蚣毼⒌男∑诽幚矶加锌赡艹蔀槿藗凂v留的因素。在設計工作中，我們對于如何建構規劃商業地塊的交通系統，形成有效的購物流線往往通過兩種途徑來實現。
(1) 系統地分析地塊對本地區人們生活的影響所產生的行為模式，并與建筑設計相結合，從而發掘出規劃設計的切入點和有效組織商業建筑空間動線，進而達到提升該商業建筑空間價值的目的。
(2) 在現代城市中，人們的交通行為模式被功能細化的城市交通道路系統所限。如果將城市交通系統與商業建筑空間有機地結合往往能為商業空間的增值提供必要的條件。
購物流線是體現商業建筑空間價值的重要因素，我們可以制定出一系列設計策略并結合實際情況加以考慮?？偨Y起來，設計師在設計工作中，應同時滿足業主和商家的商業空間、消費者的消費休閑行為以及商業空間對區域環境的社會貢獻三方面價值的最大化。
商業項目要求合理的空間形式，一般可采用以下四種空間模式：
(1) 室內大開間。無街道，商鋪間沒有完全隔絕。
(2) 露天步行街。上空無頂棚，空間開敞的步行街;
(3) 回廊式步行街。步行街的兩側或一側為回廊，步行街局部遮蓋;
(4) 室內步行街。步行街在室內，完全遮蓋;
5. 商業地產與城市環境的關系
商業地產非常注重整體規劃、細部處理和創新設計意識，以營造富含商業氣息的高質量空間。尤其是市中心區的商業設施，與既有城市紋理息息相關，商業所帶來的人潮、車流，必須巧妙地融入，或者善用既有環境的資源，形成新的特點。上海新天地是個成功的例子;圣地亞哥琥珀廣場值得參考。
6. 設計的主題、場所、印象
吸引人潮，創造一個消費者印象深刻而流連忘返的場所，這是商業設計最有趣也最有挑戰性的地方，這當然包括風格、主題、景觀、行為的設計、街道家具等，每一個商業設施必須至少有一個有特色的場所，最好結合一些動態性、可變性的設施，例如大屏幕、噴水池、旱噴、表演舞臺……等。
主題設計的魔力就是要讓使用者產生夢想，創造出個人的天地，進而發掘自己的幻想空間和自由天地。
總之，好的商業建筑需要各方面專業人才參與，更需要建筑師的智慧，這不僅是設計創新的體驗，更是價值實現的過程， 使商業建筑合情合理。合適更具備可持續發展的可能性，讓商業建筑的設計同開發商的產業價值息息相關，以實現建筑師設計價值、商業價值及城市價值的多方共贏。
