【摘要】隨著大量公租房的交付使用，專(zhuān)業(yè)規(guī)范的后期運(yùn)營(yíng)管理顯得尤為重要，在試點(diǎn)城市的背景下，武漢市多方調(diào)研，圍繞政府購(gòu)買(mǎi)公租房運(yùn)營(yíng)管理的購(gòu)買(mǎi)主體、承接主體、運(yùn)營(yíng)管理的內(nèi)容、服務(wù)費(fèi)用和績(jī)效評(píng)價(jià)五個(gè)方面進(jìn)行了深入研究，出臺(tái)了系列配套性文件，構(gòu)建了武漢市政府購(gòu)買(mǎi)公租房運(yùn)營(yíng)管理新模式。

　　【關(guān)鍵詞】政府購(gòu)買(mǎi);公租房運(yùn)營(yíng)管理;武漢市

　　1、公租房運(yùn)營(yíng)管理的概念

　　目前，學(xué)術(shù)界對(duì)公租房運(yùn)營(yíng)管理沒(méi)有明確的定義。實(shí)踐中，公租房運(yùn)營(yíng)管理的界定有廣義和狹義兩種理解。兩者的起點(diǎn)不同，廣義理解是從公租房建成以后，后續(xù)的保障對(duì)象確定、租金標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置、入住分配、租金收繳等建成以后的全過(guò)程管理。狹義理解是從保障對(duì)象入住以后，后續(xù)的租金收繳、維修、安全巡查等系列動(dòng)態(tài)過(guò)程管理。本文討論的是狹義的公租房運(yùn)營(yíng)管理。

　　2、公租房運(yùn)營(yíng)管理的模式

　　目前，公租房運(yùn)營(yíng)管理的模式主要有政府管理和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)兩種。政府管理模式的主體主要是政府業(yè)務(wù)部門(mén)或政府委托授權(quán)的下屬事業(yè)單位或公房所等進(jìn)行管理，政府管理模式典型的城市有深圳、重慶等。深圳市公租房運(yùn)營(yíng)管理主體涵蓋住房制度改革辦公室、深圳市住宅租賃中心等政府部門(mén)或政府委托授權(quán)下的事業(yè)組織等，重慶市公租房運(yùn)營(yíng)管理由專(zhuān)設(shè)的公租房管理局負(fù)責(zé)。市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式的主體主要是企業(yè)，代表城市有上海等。上海通過(guò)設(shè)置一批具有法人資格的公租房運(yùn)營(yíng)企業(yè)，在“全封閉”的模式下具體實(shí)施公租房市場(chǎng)化運(yùn)作，其職能集中在房源供給、租賃管理、引導(dǎo)社會(huì)主體參與投資建設(shè)等。

　　兩種管理模式各有利弊，政府管理模式既是運(yùn)動(dòng)員，又是裁判員，缺乏外部監(jiān)督力量，容易引發(fā)不公平。市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式下，企業(yè)是“經(jīng)濟(jì)人”，追求最大利潤(rùn)，缺乏較強(qiáng)的社會(huì)責(zé)任感和擔(dān)當(dāng)精神。如何把兩種模式綜合化，最大程度地提高公租房運(yùn)營(yíng)管理質(zhì)效，更好地服務(wù)百姓，是未來(lái)公租房運(yùn)營(yíng)管理模式研究的重點(diǎn)和趨勢(shì)。武漢市目前正在積極探索，在被列為國(guó)家和湖北省首批政府購(gòu)買(mǎi)公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)試點(diǎn)城市后，武漢市開(kāi)啟了政府購(gòu)買(mǎi)公租房運(yùn)營(yíng)管理新模式機(jī)制研究。

　　3、武漢市公租房運(yùn)營(yíng)管理模式的演變階段

　　3.1第一階段：以市為主

　　2002年武漢市正式啟動(dòng)廉租住房保障工作，主要有資格管理、建設(shè)管理、后期管理等職能分工，后期運(yùn)營(yíng)管理主要是政府模式，以市級(jí)住房保障管理部門(mén)集中管理，管理內(nèi)容主要涉及租金收繳和維修管理等。對(duì)于一些比較集中的公租房項(xiàng)目，采取委托項(xiàng)目物業(yè)公司代收租金，給予物業(yè)公司一定報(bào)酬的方式。

　　3.2第二階段：市區(qū)聯(lián)動(dòng)，以區(qū)為主

　　2014年按照國(guó)家要求，武漢市公租房和廉租房?jī)煞坎④?，武漢市人民政府出臺(tái)《市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)公共租賃住房管理的通知》(武政規(guī)〔2014〕11 號(hào))，明確要求“公共租賃住房管理應(yīng)當(dāng)遵循”“以區(qū)為主、市區(qū)聯(lián)動(dòng)、機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)、封閉運(yùn)行”“的原則”，在公租房數(shù)量激增，現(xiàn)有管理人員嚴(yán)重短缺的背景下，后期運(yùn)營(yíng)管理面臨巨大挑戰(zhàn)，為更好地做好后期運(yùn)營(yíng)管理工作，武漢市住房保障管理部門(mén)又制發(fā)了《市房管局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)公共租賃住房運(yùn)營(yíng)管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》(武房發(fā)〔2014〕143號(hào))，要求各區(qū)負(fù)責(zé)各行政區(qū)域的公租房運(yùn)營(yíng)管理工作，各區(qū)應(yīng)明確唯一一家保障性住房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，采取產(chǎn)權(quán)人委托的形式承擔(dān)本區(qū)的公租房運(yùn)營(yíng)管理職責(zé)，運(yùn)營(yíng)管理的內(nèi)容包括資產(chǎn)管理、租賃管理、修繕管理、社會(huì)綜合管理、物業(yè)服務(wù)監(jiān)督等5大類(lèi)37項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)明確運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

　　3.3第三階段：以區(qū)為主，政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)

　　2018年9月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部財(cái)政部印發(fā)《關(guān)于印發(fā)推行政府購(gòu)買(mǎi)公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)試點(diǎn)方案的通知》(建保〔2018〕92號(hào))，確定在浙江、安徽、山東、湖北、廣西、四川、云南、陜西等8個(gè)省(區(qū))開(kāi)展政府購(gòu)買(mǎi)公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)試點(diǎn)工作。10月武漢市被列為國(guó)家和湖北省首批政府購(gòu)買(mǎi)公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)試點(diǎn)城市，至此拉開(kāi)了政府購(gòu)買(mǎi)公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)工作的序幕。

　　試點(diǎn)期間，武漢市積極探索，因地制宜，制發(fā)了《武漢市政府購(gòu)買(mǎi)公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)試點(diǎn)工作方案》，選擇了8個(gè)房源產(chǎn)權(quán)屬性不同、入住對(duì)象各具特點(diǎn)的公租房項(xiàng)目，從購(gòu)買(mǎi)程序、購(gòu)買(mǎi)內(nèi)容、購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施績(jī)效管理等方面開(kāi)展全流程的政府購(gòu)買(mǎi)試點(diǎn)工作，形成了系列政策文件，也形成了部分亮點(diǎn)成果，構(gòu)建了公租房政府購(gòu)買(mǎi)運(yùn)營(yíng)管理的新模式，為提高公租房運(yùn)營(yíng)管理水平、提升人民群眾幸福感打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　政府購(gòu)買(mǎi)公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)是指通過(guò)發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，把屬于政府職責(zé)范圍、由財(cái)政支出安排的公租房運(yùn)營(yíng)管理公共服務(wù)事項(xiàng)，按照一定的方式和程序，交由具備條件的社會(huì)力量或事業(yè)單位承擔(dān)，政府根據(jù)合同約定向其支付費(fèi)用的一種公共服務(wù)供給模式。

　　公租房運(yùn)營(yíng)管理購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，體現(xiàn)了公租房發(fā)展從“政府主體”到“政府主導(dǎo)”，從“建設(shè)為主”到“運(yùn)維為主”的轉(zhuǎn)變。政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)是提高公共服務(wù)供給水平和效率、加快轉(zhuǎn)變政府職能、建設(shè)服務(wù)型政府、提高國(guó)家治理能力的有效途徑和必然要求，未來(lái)公租房運(yùn)營(yíng)管理走政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)是必然選擇，也是公租房運(yùn)營(yíng)管理工作的不斷完善和規(guī)范。

　　4、武漢市政府購(gòu)買(mǎi)公租房運(yùn)營(yíng)管理新模式解析

　　4.1運(yùn)營(yíng)管理的購(gòu)買(mǎi)主體

　　2019年6月，武漢市更新《武漢市政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)指導(dǎo)目錄(試行)》，將“公租房運(yùn)營(yíng)管理(含資產(chǎn)、修繕、物業(yè)管理等)”納入政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)目錄范圍。武漢市住房保障管理部門(mén)聯(lián)合財(cái)政局于2019年年底出臺(tái)《武漢市政府購(gòu)買(mǎi)公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)暫行辦法》(武房規(guī)〔2019〕10號(hào))，對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體、承接主體、購(gòu)買(mǎi)方式和購(gòu)買(mǎi)程序等進(jìn)行了規(guī)定。

　　實(shí)施政府購(gòu)買(mǎi)公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的主體，簡(jiǎn)稱(chēng)購(gòu)買(mǎi)主體，是指市、區(qū)人民政府授權(quán)的行政機(jī)關(guān)以及承擔(dān)行政職能的事業(yè)單位。購(gòu)買(mǎi)主體應(yīng)當(dāng)按照政府采購(gòu)相關(guān)規(guī)定，采用公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判、單一來(lái)源采購(gòu)和競(jìng)爭(zhēng)性磋商等方式來(lái)確定承接主體。與2014年各區(qū)確定一家運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)模式相比，采用政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)方式確定運(yùn)營(yíng)管理承接主體，增加了透明度，引導(dǎo)和培育社會(huì)力量參與，能有效提高運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的質(zhì)量和效能。

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